每日经济新闻记者 杨羚强

　　 最近十几年，港资开发商总是在业界留下这样的口碑：从各方面衡量来看，进行销售的总是已成熟的产品，总是把物业的增值空间留给购房者，把土地开发的不确定性留给自己。其他的港资开发商诸如新鸿基、长江实业、新世界、嘉华、瑞安等也几乎采取了类似做法，买下的是有潜力的待开发生地，而推向市场的是已成熟产品。

　　 上述做法显然和内地一些中小地产商的行为有很大的差别。后者喜欢给购房者描绘一幅三五年乃至更长时间后非常美丽的画景，通过展示摸不着的将来，引诱购房者以一个不低的价格去购买。

　　 《每日经济新闻》记者此前曾报道过这样的做法给购房者所带来的风险，即购房者往往在买房后因为各种生活设施不配套而不得不晚入住几年，导致该小区刚买入便成一座“空城”。另一种情况是虽然能及时入住，但由于前期购买价格过高，入住后几年内涨幅低于全市平均水平。凡此种种，都可能导致购房者窝一肚子火，甚至陷入与开放商旷日持久的纷争中。

　　 一位来自宁波的开发商感慨：做房地产最重要的是销售项目时机的选择，因为购房者不是傻子，面对开发商的“画饼”，他们如果选择当下买入，则必然尽可能压低价格以平衡项目不成熟的风险。其结果是开发商卖不出高价，而购房者买入后也须坐等五年甚至更长时间才能等来开发商描绘的画卷变成实物。而一旦开发商的许诺和实际差别太大，购房者就有可能打起维权官司。

　　 然而，生地怎样变成熟地？这将充分考验房地产商的智慧。

　　 长江实业（集团）上海公司的一位高层在解释普陀真如项目" 高尚领域" 何以花费数年时间才完成全部规划和基础建设时说，整个项目总建筑面积多达100 多万平方米，又是集住宅、商业、商务于一身的综合体项目，开发难度比普通住宅大得多， 必须精细规划，才能确保整个项目成功。

　　 上述高层进一步解释，根据普陀区的商业发展规划，“高尚领域”的定位是真如副中心的核心项目，要带动整个区域的商业发展，规划方案不仅要满足城市规划部门要求，还要能充分兼容真如区域的商业和商务形态，这样的双重要求自然加大了开发难度。

　　 但并不是每一家地产商都能花费大量的时间去搞好项目前期规划。一些开发商表示，地块晚开工一日，所需支付的财务成本就可能是一辆奔驰车。而从去年开始，国家加大了打击囤地、捂盘的力度，新出让的土地不仅需要明确开工时间，还要有明确的竣工时间，因此类似长江实业通过精耕细作，用较多的时间来催熟整个地块的做法，已变得不太可能。

　　 因此也有一些开发商选择了既能快速开发，又能快速成熟的办法——复制，将在全国已发展得最为成熟的产品系列稍加改动就“复制”过来，于是催生出各种“系列”。

　　 不过，有业内人士表示，这一方法目前或只适用于住宅，而难以运用于兼容住宅的城市综合体项目。而且，如果周边的地块没有完全发展成熟，开发商仅靠一己之力很难独立完成将土地由生变熟的过程。

　　 对此，地产业界也在进行一些新的探索。比如，开发商会更多地选择那些已进行大规模开发的区域买地，或者像瑞安地产打造虹桥“新天地”那样，在尚未开工前就已和意向客户接触，并已完成招商工作，使两年以后方能竣工的一期项目，已经满足了土地“由生变熟”的要素。

　　 当然，地产界的上述探索仍处于实验阶段，行业内尚未归纳出行之有效的成熟模式，开放商怎样开发土地，仍是一个待解密码。