荆宝洁

　　昔日征管不力、巨额流失的土地增值税，如今正成为增幅最猛的税种。

　　7月19日，财政部公布的2011年上半年税收收入情况分析数据显示，2011年1-6月，全国税收总收入完成50028.43亿元，同比增长29.6%。其中土地增值税同比增长91.1%，占税收总收入比重的2.4%。财政部称，该税额增长的主要原因是各地税收征管部门加强了对土地增值税的预征和清算管理。

　　但中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海接受本报记者采访时不无担忧地指出，增长的主要原因是各地提高了土地增值税的预征率，而非依靠清算，土地增值税的特殊调节作用十分弱化。他担心，在卖方市场，土地增值税同样会转嫁到房价成本中。

　　不只一位受访者表达了这样的担心。

　　提高预征率

　　2010年5月，国家税务总局公布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》，明确各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。税务总局要求各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，“有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作”。

　　从2011年开始，各地开始加强土地增值税的预征和清算。曹建海认为，土地增值税一直是国税总局非常重视的税种，但有些地方征管不力。一是因为清算难度较大，二是因为地方和开发商作为战略合作伙伴的共同利益。

　　2011年上半年，受房地产宏观调控，各地房地产销售大幅下降，地方主体税源大幅萎缩，各地加强了对土地增值税的征管。无论是在一线城市，还是在边远的县城，均表态要对土地增值税严格征收。

　　北京大幅度提高了土地增值税预征率。今年3月，北京市住建委与京地税局联合发文称实行差别化土地增值税预征，商品房按照预计增值率实行2%-5%幅度预征率，保障性住房暂不征收土地增值税。容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的3%预征土地增值税。提高预征率后，税额大增。例如，青岛上半年土地增值税完成14.7亿元，增长138%，成为青岛市今年以来增长最快的税种。

　　增幅最大的或为广西西北部县城乐业。公开信息显示，“由于狠抓房地产业土地增值税的管理，严格按照上级下发的土地增值税管理办法预征土地增值税，共组织税收82万元，较去年同期增收78万元。”这意味着去年同期，该地土地增值税仅征收了4万元。今年的征收规模是去年的20倍。

　　但即便增长很快，地方少征和漏征土地增值税仍是普遍现象。海南省审计厅副厅长何琼妹7月20日在海南省四届人大常委会23次会议上表示，海南省审计厅对该省7个市、县房地产企业2010年土地增值税清算情况进行审计发现，截至2010年末，符合清算条件的房地产项目527个，地税部门完成专项清算和稽查清算项目87个，清算率仅为16.51%。审计部门抽查复核地税部门25个项目清算结果发现，13个项目存在问题，造成少征土地增值税3107.45万元。

　　易居研究院综合研究部部长杨红旭告诉本报记者，“去年以来的调控方针是对于房价过高项目实行清算，但只有项目结束才有条件清算，所以现在各地极少有清算的。税额的增加更主要是来自于预征。”

　　推高房价？

　　7月上旬，位于杭州市滨江区的“钱塘帝景”楼盘，开盘之际将“开发成本及销售价格组成”的明细公布在售楼处，尽管成本明细第二天就被收了起来，但仍不妨碍其蹿红网络。

　　根据开发商公布的一份明细表，其销售价是27500元/平方米，由5个方面的内容组成：第一项“土地使用权取得费”为5674元/平方米，第二项“住宅开发成本”为5665元/平方米，第三项是“其间费用”(由管理费、财务费和销售费组成)为2232元/平方米，第四项是“预期利润”为6525元/平方米，第五项是“税金”7404元/平方米。除了开发商要赚取的6525元/平方米利润外，其成本高达20975元/平方米。

　　开发商们不止在一个场合抱怨，房地产税费过重，是造成成本居高不下的主要原因之一。曹建海也承认，房地产相关税种较多。开发商的税金主要包括7个方面，分别为营业税、城建税、教育费附加、水利建设资金、印花税、土地增值税和所得税，前五项税费约占总销售收入的10%，所得税为净利润的25%，土地增值税一般按照总销售收入不低于2%预缴，最后清算，多退少补。

　　而强烈反对土地增值税征收的华远地产董事长任志强早就预言，土地增值税无法撼动房地产市场的方向，事实似乎在向他所预言的方向发展。

　　曹建海认为，如果仅仅是重视预征率，忽视清算，必然会将成本转嫁给购房者，也违背了当初土地增值税出台之初调节房价、抑制暴利的本意。“如果加强清算，亦可以使用卖一套清算一套的办法。”曹建海说。

　　杨红旭认为，当前房地产税收总体偏重，主要是结构不合理，开发环节和交易环节重、持有环节轻。他和曹建海都建议应适当减少生产环节的税费，而加强保有环节的税收。

　　

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