继二沙岛成为富人岛、金沙洲岛发展接近饱和后，一直被冷落的大坦沙岛开始受到各界关注，近日屡传利好。今年7月初在香港举行的广东省“三旧”改造用地招商推介会上，荔湾区将大坦沙岛作为重点项目推出，预计整个项目投资逾150亿元。

　　近日，大坦沙控规获广州市规委会审议通过，并提出，将参照美国曼哈顿岛等“城市岛”模式进行城市设计，把大坦沙打造成国际化花园社区、城市商务休闲岛。

　　对此，多位业内专家表示，新的规划定位更能突出坦沙岛的自身优势，未来该岛屿有望被打造成老城区又一高端居住岛，楼价或将成为区域新高。信息时报记者 张金娜

　　规划：打造国际花园社区

　　现状：岛上仍有不少工厂

　　大坦沙岛是珠江前航道第一大岛。近日，广州市规划局规划提出，要在大坦沙岛3.55平方公里的范围内，打造成国际化的花园岛屿、以生态居住为导向的具西关文化风情的商贸、文化和居住区。而改造主要涉及坦尾村、河沙村、西郊村三条城中村和国有旧厂房改造。据了解，这三条村的改造近年来一直在推进，荔湾区方面也聘请了专业的城中村改造咨询公司进行过摸底调查。广州市三旧办方面表示，这三条村的改造是今年广州城中村改造推进的重点，而且是三条村联合改造。

　　此外，近日通过的大坦沙控规提出，大坦沙功能定位将参照曼哈顿打造“城市岛”。考虑到大坦沙岛的区位重要性，规划建议采取“城市岛”模式的规划开发思路，成功范例可参照法国南特岛、日本横滨港岛、美国曼哈顿岛以及国内宁波的三江交汇半岛。主持规委会的广州市委常委、常务副市长苏泽群透露，未来新加坡将协助对大坦沙进行国际视野、高起点的更新改造建设。

　　对此，城市规划专家胡刚表示，大坦沙已有过多次规划，而这次规划定位是最合理的。早期把大坦沙定位为以产业为龙头，完全低估了大坦沙所拥有的价值。以前的二沙岛也是一个荒岛，也有过几次失败的定位，但最终准确定位后获得了成功的发展。大坦沙岛的地理位置和环境并不逊色于二沙岛，甚至比二沙岛更具优势。比如大坦沙的江面比二沙岛更加开阔，面积是二沙岛的3倍，所以大坦沙的规划可打造成比二沙岛居住环境更好的岛。不过，目前该岛上已有的冶金厂、污水处理厂等，并不符合大坦沙花园岛屿的定位，需要予以重视。

　　规划：将建大型商业项目

　　现状：城中村配套脏乱杂

　　根据规划显示，大坦沙未来将建大批行政办公机构、住宅小区和商业金融机构。随着定位的转变，大坦沙地区将新增各种配套设施，包括托儿所、幼儿园、小学、高中、文化活动站、居委会、肉菜市场、老年人服务中心、派出所、居民运动场、卫生站、地铁站、公交枢纽站等。另据记者了解到，某外资企业已在大坦沙岛上拿下三旧改造项目，将打造大型商业项目。此外，在交通配套上，正在建设中的地铁六号线设有河沙站、坦尾站。

　　不过，记者探营发现，目前大坦沙仍存在脏乱杂的问题，很多生活配套都集中在城中村里面。居住在珠岛花园的陈小姐告诉记者，自己很少前往旁边的河沙村购物，只是偶尔去买水果而已。小区内虽然有各种生活配套，但只能满足日常所需，岛内还是没有大型的商业配套，平时购物逛街只能“出岛”。

　　目前，大坦沙已有地铁通到，但该地铁口距离居住区域还是比较远。记者看到，从地铁5号线坦尾站前往珠岛花园还需要走15分钟，前往万科泊悦湾也需要10多分钟，道路交通比较混乱。记者现场看到不少市民从地铁出去后，就直接搭乘摩托车或电单车等。此外，大坦沙岛医疗配套也严重不足，仅珠岛花园小区内设有小医院。

　　楼市现状

　　岛内零新供应 楼价一路飙升

　　据了解，大坦沙岛楼市仍处在起步阶段，而这样的阶段已维持了7年左右。目前，岛上货量供不应求，楼价一度飙升至19000元/平方米。

　　目前，大坦沙岛仅有珠岛花园和万科泊悦湾两大楼盘。其中珠岛花园是大坦沙岛上最早开发的楼盘，于1995年开始建设，占地面积40万平方米。由于建设单位自身经营不善和违规操作等因素，累计了诸多问题，房产证无法到手。随着今年年初这些问题得到解决，房产证倒手，该小区的二手楼价也水涨船高。早期3000多元/平方米的房子，目前已卖到了10000多元/平方米。

　　今年大坦沙岛上唯一有一手楼货量推出的就是万科泊悦湾，柏悦湾占地面积38111平方米，规划入住1300多户。项目由11栋14～34层的高层商住楼组成，一期共4栋早已售罄，年初推出的二期单位一开盘就被抢购，均价为19000元/平方米，第三期预计年底推出。

　　满堂置业大坦沙门店的刘先生表示，目前大坦沙不仅没有新供应量，连二手楼也是供不应求。目前，珠岛花园电梯楼已涨至11000～12000元/平方米，电梯楼价格为14000元/平方米，万科泊悦湾的二手楼价格甚至高达18000元/平方米。

　　发展预测

　　未来或打造清一色高端产品

　　目前被看好的大坦沙没有新增供应量，但未来则会有大量住宅供应。在新规划中，大坦沙岛东西两侧的沿江地块规划了28幅住宅地块，其中一线江景住宅用地近20幅，中间部分则是行政办公和科教文卫地块，此外还有7幅商业金融地块，大多靠近地铁站。业内人士表示，按照目前的规划定位，大坦沙岛上的住宅项目必将成为高端居住项目。

　　经纬行研究中心高级主任许婉婷表示，虽然目前大坦沙的板块形象较差，但随着政府重新定位大坦沙规划，加上大坦沙也位于白鹅潭规划圈内，众多政策利好叠加，未来大坦沙岛有比较大的发展空间。同时，该岛具备一线江景这一稀缺资源，区内双地铁交汇以及连接金沙洲的大坦沙大桥的通行，将在一定程度上带动区域内的人流和片区商业的发展。在这些综合因素下，预计未来大多数发展商将会做豪宅产品。

　　房地产经济学专家邓浩志也表示，广州作为一个定位国际化的大都市，一直都缺乏一个高端的国际化居住区。而大坦沙是广州中心城区剩下为数不多的“岛屿”，凭借较好的先天优势，最终定位为“国际花园岛”。未来在自然优势及高端规划的基础上，岛上的物业一定会走高端路线。

　　观点PK

　　正方

　　已有配套可住宅先行

　　城市规划专家胡刚：大坦沙目前已有一定的优势，包括有各种教育、医院、生活配套等。此外，大坦沙岛就位于老城区，距离中山八路仅几个公交车站，所以大坦沙岛未必就一定要走配套先行的路线，可以先将住宅发展起来，留出空位，等人气逐渐旺盛了，再逐步发展大型商业配套。

　　房地产经济专家邓浩志：大坦沙目前整体配套落后，完全缺乏商业氛围，不会有太多商家愿意进入。目前就算开发商业也要将守好几年，这是一般开发商所不愿意承受的。但如果先行住宅，形成居住氛围和人气，特别是高端消费力的凝聚，将更有利于商业的开发与经营。

　　反方

　　配套不应滞后于住宅

　　业内资深专家韩世同：目前大坦沙岛应该开始着力打造岛内的各种配套，而不应像现在珠江新城和金沙洲一样都将住宅密集后，才开始发展各种配套，导致配套滞后了那么多年。

　　资深房地产专家谢逸枫：大坦沙应采取先发展配套后发展住宅的三旧改造开发模式，解决居民最基本的配套需求，防止只盖房子不建配套。如果开发商先建房，销售完成房子后，一些配套建设往往很难得到落实，必须建好配套才建房才是最好策略。而且，解决了配套问题，也可减少空置和加快发展大坦沙区域的经济。