信息时报记者 罗莎琳

　　7月12日，温家宝主持召开国务院常务会议时指出，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。与此同时，由于一些二三线城市甚至中小城市房价过快上涨，住建部已经开始调查分析成因，并将据此初步拟定下一步限购的城市名单。种种信号表明，限购范围将再度扩大，这次限购是在那些被称为“房价涨幅过快”的二三线城市。这也就意味着，因限购而排挤在外的刚需还将再次受控。不过，“上有政策下有对策”，日前记者从市场中了解到，已有不少开发商和买家开始研发对策，利用多种途径以规避限购制约，从而达到购房目的。

　　途径1：签私下协议

　　结局：容易发生一房多卖现象

　　高端楼盘由于总价过高，针对的目标买家往往被限购政策拦在了买房门外。开发商往往针对这一情况，纷纷为买家“献计献策”。近日，天河某高端楼盘负责人向记者透露，近期楼盘推出的新组团每套总价都在千万元以上。为此，他们正和部分意向客户达成协议，就是开发商和买家之前签署的并非真正的购房合同，而是一份私下协议，证明该物业属于买家所有。等到限购政策取消之后，双方再签定买卖合同。

　　针对这一做法，专家提醒消费者，这种模式在限购之前很少出现，买卖双方的购买行为应该以签署买卖合同为依据，双方私下的协议可能会出现漏洞。

　　此外，根据我国《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。房屋属于不动产一种，如果房屋没有过户到买方名下，按照《物权法》规定房屋还是属于卖方的。如果卖方不守信，容易发生“一房多卖”现象。因此，签约不过户的行为，是不利于保障购房者合法权利和财产安全的。

　　途径2：“假离婚”

　　结局：或造成人财两空的局面

　　先离婚，房子作为离婚财产分配给一方，另一方买房后再复婚。这样的“离婚买房”被认为是绕开限购令的最省钱方式。最近，广州市民张小姐就有了这个念头。她告诉记者，自己和老公婚前各有一套房，结婚之后两人又联名买了两套房。而已经是被限购政策制约的她仍然想继续买房投资，“以为限购会在下半年放松或者取消，现在看政策的导向，估计很难了。”为此，张小姐和老公商量何不来个假离婚。

　　他们盘算着，先把房子全部转移到另一方的名下，办理离婚之后没房的一方又可以继续买房了。如以首套房标准，三成首付，利率8.5折，如果按二套房计算，首付6成，而且利率是1.1倍。尽管如此，但能实现买房的计划也不失为上策。

　　据知情人士透露，目前通过离婚来规避限购政策的人不少，其实所谓的“假离婚”有两种，一种是抓住目前民政系统婚姻状况没有联网的漏洞，通过做假证的方式离婚，其实仍是法定的婚姻；另外一种是夫妻双方到民政部门协议离婚，等贷款手续办妥再复婚，在法律上是“真离婚”。

　　对此，有律师提醒，在法律上并不存在“假离婚”概念，一旦离婚，产生的民事权利、义务都将成为法定事实。在很多特定的情况下，也许大家是迫于无奈为了争取较好的贷款政策办理离婚手续，但是要是遇上一些突然牵扯法律上的权利义务后，也许会受到更加悲惨的结果。比如最直接的问题就是产权所属的问题，对于以单身名义购买的房产，产权所有是属于个人完全所有的，在今后处置房产的时候都会遇到很大的麻烦。尤其是有些别有用心的一方，很有可能就会“就坡下驴”给另外一方造成人财两空的局面！

　　据了解，由于这种方式引起了有关部门的重视，目前不少银行会采用多种途径了解购房者的实际情况，包括查看户口本、要求出具婚姻状况证明、查询个人征信报告、查询家庭成员信息、调查走访，即通过明察暗访形式了解借款人的各种情况，包括婚姻状况。如果被证明采用欺诈手段骗取了银行房贷，商业银行有权通过法律手段予以撤销，并随时提前收回贷款，而且购房者还将承担骗取贷款的法律责任。

　　途径3：以公司名义买房

　　结局：成本高转售难还多交税

　　尽管政策对于个人买房出台了种种限制条件，但是公司买房却仍然亮出了绿灯。对于如何规避限购政策的办法，网上不少网友对于以公司买房的途径呼声最高。甚至有网友直言，“公司买房最能规避限购政策，即便没有公司成立也很方便，简单的说就是，夫妻2人成立一个投资公司，注册资金弄个100万~200万就可以了，然后随便拉几个亲戚作为员工，买房的时候就以公司名义，这样连假离婚都省去了”！

　　公司名义买房钻政策空子也一度得到了大嘴任志强的支持。他说：“不能办个一人公司或夫妇合伙人企业吗？政策好像没说不许公司、企业购房吧？也没限制购买几套？更没限制和规定不许公司破产给股东还债吧？不合理的政策一定有无数的漏洞。也就一定有许多的路可以合理绕过红灯区。别小看了民众的智慧。”

　　不过业内人士称，公司名义买房确实可以曲线置业，但付出的成本也比正常买房方式要高不少，如果希望买房投资的话，利润空间十分有限。记者以首次购买一套100平方米、总房款200万元的5年内二手房为例，分别计算了个人购房和公司购房的税费总额，发现公司购房要多缴纳税费近10万元。

　　满堂红战略管理部高级主任沈锐培表示，无论是普通住宅还是非普通住宅，如果以公司名义购房，均需按照房款的3%缴纳契税，不享受税率减半的优惠。同时，公司购房还得多缴纳房产税，个人购房是不需要的。他还表示，不仅购买时需要付出的成本更多，今后房产再转让时候也需要交纳更多的税。据悉，公司名义购房后要想把公司购房转到个人名下，也必须通过转售程序，要再多缴一次税，成本高很多。

　　业内人士还提醒，倘若以公司名义购房，房产就将被视为公司固定资产，需要每年列入财务报表计算折旧，一旦公司财务状况出现问题，房产也有可能被抵押、变卖等来弥补欠债损失。

　　途径4：借用亲属名义买房

　　结局：真假买家易产生纠纷

　　在楼市新调控政策下，买房有“限购”，贷款有“额度”。于是，不少购房者打起了身边没有房贷记录的亲戚朋友，或者企业员工的身份证贷款买房的念头，以享受首付、贷款利率等方面的优惠。

　　在某外企工作的胡先生由于和太太共同拥有了三套房，但目前从化某楼盘出现“低价开盘”，均价“6”字头让他心动不已。灵机一动之后，胡先生利用弟弟的名义买下了一套107平方米的三房。同时，他和弟弟也签署了一份协议，表示物权所有仍然是胡先生自己的。

　　不过专家认为，此种做法也容易让真假买家之间产生纠纷。根据我国《物权法》规定，不动产物权以登记为准，出资人与名义产权人私下签订的协议，不能作为判读不动产归属的标准。如果出资人与名义产权人签订协议不明，且没有证据证明谁是实际付款人，一旦进入诉讼，很难证明出资人是实际付款人。

　　

分享到: