晏耀斌

　　官办体制余害 商品房测绘“误差”惊人

　　因为办理一个产权证，沈先生与开发商打了7年官司，至今无果。“开发商汇成公司与厦门市国土资源和房屋管理局（下称土房局）将不该摊的公共面积强摊给业主。”7月中旬，来自厦门的沈先生再一次进京向有关部门反映情况。

　　沈先生与开发商之间的纠结实际上很简单。根据其介绍，沈先生从厦门市开发商汇成公司手中购买了1940平方米的店面，结果开发商在交房时告知面积多出280平方米，由此要求沈先生补交137万元的房款。

　　目前这种情况在房地产纠纷中尤为普遍。业内资深房地产人士告诉《中国经营报》记者，开发商通过虚增或者缩水商品房面积，从购房者手中至少获利600亿元以上。

　　商品房测绘有猫腻

　　沈先生购买的店面位于厦门市思明区嘉莲大厦一层，合同面积1940平方米，订购时交了90%的房款，价值1200余万元，当时开发商开具了正规发票。“交房时，开发商通知我当初所购店面的面积计算错误，经过测量比原来多出了280平方米，需要补交137万元的面积差价。”沈先生回忆说。

　　与沈先生有同样遭遇的是嘉莲大厦的260多户业主。按照沈先生最初的想法，从签订合同到收房，房价已经有了大幅增长，如果真是店面面积增加了，按照购房时的单价补交房款也是一笔划算的交易。但沈先生通过了解发现，业主多出的面积是开发商汇成公司将嘉莲大厦3000余平方米的非公摊面积公摊到每个业主身上。

　　北京金沃律师事务所高级律师、房地产评估师孙建章表示，按照国家相关规定，房屋共有建筑面积指的是各产权主共同占有或者共同使用的建筑面积，独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢房屋服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室，都不计入共有建筑面积。

　　汇成公司列入公摊面积的则是地下一层人防工程、骑楼和位于五层的架空层。据相关法律文书显示，列入此公摊面积接近3000平方米。按照业主的说法则是，嘉莲大厦合法建筑面积为54000平方米，结果卖了57000平方米。按照当时购房合同显示，嘉莲大厦业主们将为公摊面积承担1000万元左右费用。

　　孙建章根据多年的经验判断，业主承担如此大的公摊面积，问题一般出在商品房测绘上。

　　当地厦门市中级人民法院判决显示，汇成公司委托的测绘公司是没有资质的。为此，厦门中院在认定测绘结果无效后，判决汇成公司因延期办理产权证对业主进行赔偿。

　　随后，汇成公司和土房局相继为嘉莲大厦出具了6份测量报告。尽管每个报告测量数据不同，但分摊给业主的公摊面积总数依然没有变化。“没有资质的公司做出的测量是无效的。”沈先生表示。

　　官办体制余害未清

　　根据1995年由国家测绘局和国家工商行政管理局联合颁布施行的《测绘市场管理暂行办法》明确规定：进入测绘市场承担测绘任务的单位必须持有省级测绘主管部门颁发的《测绘资格证书》，并按资格证书规定的业务范围和作业限额从事测绘活动。

　　孙建章表示，嘉莲大厦的测绘单位不仅没有资质，且将不应该计入公摊面积的部分计入公摊，显然属于谋取不正当利益。“政府执法部门应该严格执法，来维护购房者的合法权益。”

　　一业内开发企业总经理私下告诉记者，正规的开发商一般不会去虚增面积，尤其不会将非公摊面积转嫁到购房者身上，除非有相关政府官员提供便利，否则商品房测量结果是无法通过审核的。

　　问题出在市场化不完全的“官办体制”。据了解，在2004年前，全国商品房测绘单位基本直属于房管局，由于房管局负责审核商品房面积并据此发放产权证，这就形成了房管局“既当运动员又当裁判员”的局面。

　　嘉莲大厦纠纷发生后，厦门市政法委就认定，测绘单位属于土房局下属单位。在厦门中院认定该测绘单位无资质后，厦门市政法委出台内部文件：要求停止执行给购房者赔偿的法院判决，目的在于防止开发企业以“土管局下属单位测量错误”为由申请国家赔偿。

　　实际情况并非如此。土房局虽然也有一家同样无房产测绘资质的下属测绘单位，并为厦门牡丹花园商品房测绘面积，但是，为嘉莲大厦测绘房产面积的三明测绘所并不是该局下属单位，只是三明测绘所获得该笔业务与土房局不无关系。据相关资料显示：开发企业按照每平方米2.5元的测绘价格将测绘业务交给土房局，但实际实施测绘的单位只收到每平方米1元。

　　当厦门中院做出“开发企业汇成公司因未给业主办理产权证应承担赔偿”的判决后，厦门市政法委则召开法院、国土等单位协调会，要求终止判决执行。

　　土管局一处长据此告诉沈先生：如果不放弃延期办证的赔偿金，就无法办理产权证。为此，沈先生踏上了上访之路，多次奔波在厦门和北京两地。

　　“误差”中的巨大利润

　　孙建章表示，在本案中，如果严格按照最高法司法解释执行的话，其实就没有“虚增面积之说”。“按照规定，实际面积超过3%，购房者只需要支付3%面积的房款。”

　　但目前“3%”的条款本身也成为开发商的一种合法暴利。据最高法的司法解释，房屋测绘面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按合同约定价格据实结算。如果按照一套合同面积100平方米的房屋计算，这意味着实际交房时，房屋面积可增大或缩小3平方米。

　　由此，孙建章通过统计局公开数据发现，2010年，全国商品房销售面积达到10.43亿平方米，全年商品房平均价格为5033元／平方米，按房产测绘误差比中限1.5%计算，“缩水面积”达到1500万平方米，以此计算购房者为此多支付600亿元。“这还不包括不良开发商通过虚增公摊面积获得的巨大利益。”

　　在房价不断高涨的情况下，3%的误差对于普通购房者来说，是一笔巨大的支出。因此，法律界人士反复呼吁，开发商通过房产测绘的“合理”误差正在获得巨额利益，已经违反了民法通则中不当得利的原则，违反了规划法、国土法、计量法等，应该尽快改变。

　　2004年之后，全国绝大多数城市商品房测绘单位开始市场化运作，在一定程度上改变了这种局面，但依然并无法改变“3%”的制度性误差现实。实际上，房屋测绘已进入红外测距仪、现代计算器时代，可以做到精准测量。“完全可以做到按照实际面积支付商品房价款，而不需要有3%误差。”

　　据知情人士透露，最高法正在酝酿修改这一规定并试图提出监督建议。