记者 胡萍

　　京城四环内房价降至三万元以下了！这对正伺机而动的“刚需”们无疑是条振奋的消息。这不，位于南三环玉泉营桥南1000米的青秀城项目三期8月开盘，均价28400元/平米，“刚需族”王先生得知消息后第一时间赶赴售楼处，“均价是参考，好的楼层和户型普遍在三万元以上”，销售人员的话并没有浇息王先生的购买热情，他立即登记了购房意向。他对记者说：“通州最高时都三万元了，这四环以里的房子三万元左右当然很有吸引力。”

　　另有一条消息，据北京市房地产交易管理网数据显示，7月1日至24日，二手房成交量为6020套，该成交量已回归到2009年前的水平。业内分析认为，北京二手房零成交楼盘占比已经达到60.8%，在区域上已经出现了从外到内降价的趋势。

　　政策从紧：向二三线城市逼近

　　事实上，当前部分地区房价过快上涨势头得到进一步遏制，部分主流开发商主动降价促销也获得了较好的销售结果，但部分城市房价上涨压力仍然较大。国家统计局最新数据表明，在二手住宅方面，全国70个大中城市中，与去年同期相比价格下降的城市有5个，比5月份增加1个。表现更为突出的是部分二、三线城市甚至是70个城市之外的，这些地方楼市的逆势上扬增加了调控的不确定性。

　　针对全国房价依然坚挺的现状，决策层有着清醒的认识。此前召开的国务院会议重申了楼市调控继续“从严从紧”的信号，进一步对投资投机性需求全面布控，特别提到“房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施”。在中央政策指引下，地方细则陆续跟进，如日前上海在收紧限购令的同时，还将进一步限制开发商的“涨价权”，河北廊坊推出限价令等，一系列新政从限贷、限购等方面给楼市带来直接影响。从金融手段来看，今年上半年央行一共加息两次，信贷收紧、利率提升影响了购房贷款发放，进而抑制了需求的释放。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，自今年1月“新国八条”出台之后，楼市已持续降温，一线城市成交量大幅下降，房价涨幅趋缓，在这种情况下国家继续加强房地产调控的目的，正是为了提高调控效果全面显现的保险系数。

　　供应放量：新盘遭遇定价难

　　根据相关数据，今年上半年商品房成交量比去年上半年增长12.9%，而前5个月增幅只有9.1%，主要原因是6月份商品房销售面积11487万平方米，环比5月大增43%。这说明什么？“6月楼市反弹说明成交量正在回暖，原因一是推盘量大增，二是价格有所松动，预计这一态势将沿续至下半年。”杨红旭说。

　　由于上半年销售情况不理想，再加上目前融资渠道不畅，很多开发商不得不加紧推盘，导致大量新增供应推迟至下半年甚至明年，这一观点得到多家机构的认同。上海易居房地产研究院7月26日发布的报告显示，截至2011年6月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达2331万平方米，比去年同期增长约18%左右。楼市整体库存继续增加，其中北京、上海、深圳、杭州等热点城市的库存消化期在10个月左右。世联地产对40个重点城市的潜在供应监测显示，下半年绝大多数城市的商品房供应将迅速放量。亚豪机构副总经理高姗分析认为，2009年下半年以及2010年上半年的土地放量将在今年住宅市场中集中爆发，各家房企为了更多地通过销售回款来实现现金流的稳定，因此新盘项目在所有入市项目中比重将不断攀升。

　　照此预计，多个城市在今年下半年或明年上半年都有着供应放量的潜力，供应量充足能否换来房价的下行？有分析人士认为，销量下滑而库存上升，表明楼市中的卖方市场正在远去，开发商从死扛到降价促销的转变将在下半年表现明显。

　　然而，从目前的统计来看，北京8月入市的项目中仍有10个尚未公布具体售价，新盘定价难的问题进一步明显。亚豪机构副总经理高姗分析，与各行各业一样，房地产企业都会追求利益最大化，新盘项目定价虽然较为灵活，但由于没有前期的价格与消化情况来比照，定价更为艰难，一方面定价较高会导致项目滞销，而定价过低，销量跟上利润率却不能保证，寻求中间的平衡点是每一个开发企业都热衷的。

　　火速赶工：保障房加速入市

　　可以明确的是，楼市调控有保有压，既要从严遏制房价过快上涨，又要确保其平稳健康运行。保障性住房的大量建设和供应，被认为是改变房地产投资结构以及弥补由于商品房建设、销售量下跌带来的“拉动力缺口”的重要方面。据住建部的最新数据，截至6月底，全国城镇保障性安居工程已开工500万套以上，超过年度计划50%，比5月底增加了160万套，今年11月底前，开工建设1000万套保障性安居工程的目标任务有望全面实现。而在一些热点城市，保障房已经成为最主要的拉动力。以北京为例，今年上半年，全市房地产开发投资同比增长3.7%，而同期的政策性住房投资比上年同期增长2.3倍，增幅比1~5月提高33.3个百分点。

　　杨红旭说，受严厉调控政策的影响，开发商的投资热情不断降温，但另一方面，作为政治任务，保障房投资正在快速补位。今年下半年，保障房投资仍将高速增长，从而使全年房地产投资增幅保持在30%以上的较高水平，这也将逐渐改变未来的楼市供应结构。世联地产研究认为，下半年政策的着力点将是加大房价控制目标、保障房和部分房价过快城市的限购政策的落实力度，未来房地产市场将由政策主导转向市场力量主导的局面。还有专家表示，随着需求端抑制政策的延续和拓展以及加快保障房建设所具有的分流需求和增加供给的效应，未来房价涨幅仍将持续回落。