7月二手房成交量下滑两成

　　商报记者 刘晓颖

　　商报记者昨日从沪上多家中介机构获悉，随着近期限购令执行力度加大，部分二手房客户对楼市下行预期增加。7月全市二手房成交套数约在10000－12000套，成交量较6月下降两成左右。此外，在一些近期新盘集中上市的外环外，一、二手房倒挂现象突出，部分区域的差价可达到3000元／平方米。

　　心理价位相差悬殊成交难

　　长宁区中山公园板块地理位置优越，一直是二手房成交的热门区域。不过，上海中原中山分行黄雅燕经理表示，该地区7月份的二手房市场比较清淡，二手房成交和6月相比没有多少起色，价格僵持是主要原因。“其实中心城区的二手房议价空间非常有限，优越的地段助长房东的良好心态，‘卖不了大不了就租掉’的心理也大有人在。”黄雅燕告诉记者，但买家却不买账，觉得价格应该要降，所以砍价力度大。比如一套500万元的房子，买方砍价要到450万元，力度达到10％，而现在区域内的房东价格非常坚挺，能有个2％－3％的议价空间已经很好。“所以就算有看中，但是到了议价的环节就会比较困难，成交几率下降，比如以前10组客户可能会有1组成交，现在可能20组客户中才有1组成交，成交难度大大增加。”

　　上海中原静安区国际丽都分行经理魏俭也有同感。据他所说，7月区域二手房成交量比6月萎缩10％左右，主要原因是“价格下不来”。买卖双方的降价心理预期相差甚远，“买家的砍价力度有点大，基本在5％－10％。而房东最多2％，自然成交就很困难。”

　　有业内人士指出，虽然成交价格基本持平，但随着买方观望气氛加重和一手房下半年供应放量，不排除未来二手房会出现由外围至内环价格下滑的波动。

　　新房单价低出近3000元

　　当前上海一、二手房倒挂现象突出。如在松江大学城的绿地·蔷薇九里近期新房售价约为1．5万元／平方米，低于周边部分同类二手房约1．6万元／平方米的的价格。而在嘉定南翔的如朗诗绿色街区精装房的实际成交均价约为2．07万元／平方米，周边品质相似的金地格林世界楼层较好的二手房单价则已达到了2万－2．1万元／平方米。

　　上述倒挂现象还远没有宝山月浦板块来得明显。据了解，宝山月浦板块内近一月内共计推出1024套新房房源。其中中冶尚园、宝华盛世花园作为首次开盘项目房源预售报价为1．2万－1．6万元／平方米；价格稍高的中冶祥腾宝月花园则为1．26万－1．79万元／平方米。而这三大项目自其开盘后实际成交的房源价格分别为中冶尚园1．25万元／平方米、宝华盛世花园1．24万元／平方米、中冶祥腾宝月花园1．27万元／平方米，皆处于报价区间的低位区。

　　值得注意的是，这些新推房源价格明显低于周边二手房源的挂牌价格。如月浦的嘉城国际花园其二手房源挂牌价格普遍高于1．6万元／平方米。板块内的老公房，月浦八村及乐业四村等挂牌价格亦在1．5万元／平方米左右。可见，该区域内二手房比新盘最高高出2300－3300元／平方米。这对于低价著称的宝山月浦来说可谓巨大。

　　中介分析

　　政策重压、去化受阻致新盘低开

　　21世纪不动产上海区域分析师表示，一般而言，在浦东周康、宝山杨行等上海外围新房集中区域，二手房较同质新盘的价差优势在1000－3500元／平方米。目前出现这种现象一方面是政策重压、去化受阻下的新盘低开，另一方面区域内同质可比的次新盘在二手房市场上挂牌后价格保持高位。“以目前的形势来看，新盘降价促销的现象可能进一步蔓延，局部二手房的价格优势将丧失，对买家失去吸引力。”