网尚研究机构今预测南京楼市下半年将进入“以价换量”局面

　　在调控政策的持续影响下，南京楼市走过了低迷的上半年，交易量创下5年来新低。2011年下半年，政策放松的可能性几乎没有，限购范围将进一步扩大，加息预期增加，南京楼市局部将出现以价换量局面，或将迎来买家市场……

　　2011年7月27日下午，由365地产家居网联合网尚研究机构联合主办的“底在何方？2011下半年南京楼市形势分析发布会”顺利举行。发布会上，网尚研究机构对下半年楼市走势做了上述研判，该机构认为，当前房价若下跌15%-25%，刚需将大量出手入市，交易量短期或将反弹。

　　上半年成绩单：

　　商品房销售额同比略高

　　二手房成交量下降23%

　　据网尚研究机构的统计，2011年上半年南京全市的商品房销售金额约320亿，略高于去年同期，但比去年下半年下滑了30%。与此同时，今年上半年南京楼市的整体房价得到了明显抑制，小幅优惠的举措频频出现。

　　从南京楼市上半年销售数据和排名来看，上半年呈现出的主要特点是：大盘有规模效应，不停地持续积累客源，形成相当规模的销量；从购买人群来看，上半年支撑楼市的以首次置业的刚需为主，同时也有部分改善型需求。

　　统计结果显示，上半年除了中小户型外，各类型产品供应严重大于需求。上半年南京楼市还呈现出新的发展趋势：项目单次上市套数减少，销售进度不断下降。

　　二手房方面，受政策影响，成交量出现下滑。365地产家居网统计，2011年1-6月，南京全市二手房成交22080套，与2010年同期相比下降23%，2010年上半年却比2009年同期下降了32%。不难看出，尽管都有政策调控，但2011年市场对于政策的抗性已明显大于往年。

　　上半年二手房个人挂牌量走势平稳，在部分新城区，只有部分急于售房的房主降价卖房，但整体仍较为坚挺，从南京各区域挂牌价格走势对比分析发现，尽管调控密集，房主心态未出现明显波动。

　　下半年分析：

　　楼市调控：

　　限购扩大范围 货币政策主导

　　在网尚研究机构看来，未来一段时间内，房地产调控行业政策将让位于货币政策。

　　网尚研究机构研究总监颜涛分析，6月货币供应（M2）同比增速已进入正常范围，未来半年内进一步下滑风险已基本释放。同时，实际利率尽管已接近前期底部，但考虑到三季度CPI仍将维持高位，且劳动力成本的持续上升将促使国内通胀系统性长期上升1-2%。因此，下半年仍存在加息的可能。

　　限购等调控政策会不会放松？颜涛从行业政策分析，一般情况下，行业政策放松应具备以下三种条件之一：一是季度GDP增速下降至7%以下；二是居民预期被扭转，住房价格下降幅度获得舆论支持（保守估计应大于15%）；三是经济转型基本完成，房地产利润率回归合理水平。颜涛认为，短期来看，2011年底前市场满足其中任意一个条件的概率都很低，因此房地产政策短期内几乎不会松懈。

　　关于下半年政策的整体展望，网尚研究机构预测，未来一个季度内，行业政策将让位货币政策；限购范围将进一步加大，且持续时间或将超预期；货币政策超调可能性较大，未来依旧存在加息空间；行业调控政策真空期或将延续至四季度。

　　

　　房价降幅：房价若下降

　　刚需出手交易量将反弹

　　“不管是限贷还是限购，这些政策半年内取消的可能性很小，这就对下半年南京楼市的房价走势构成了一定的压力。”颜涛对未来房价走势判断是，2011年下半年处于房价调整过程中，但见不到底部，其中四季度价格下调概率较大。

　　正处于供过于求的南京楼市，则将在今年10-11月份迎来上市的高峰期，且后期供应量有可能进一步增大。根据网尚研究机构估算，2010年南京全年停建或缓建住宅规模约700-800万㎡，而2011年初恢复开工规模约600万㎡，由此推测，该部分6-12个月后房源上市，可能将对供应市场产生冲击。

　　刚需依然会主导下半年南京楼市。数据统计表明，2011年6月份刚性需求购买力处于历史高位。根据网尚研究机构测算，如果当前房价下降15%-25%，市场有望迎来刚性需求短期规模入市，交易量将有所提升。同时，6月改善型需求购买力已处于历史底部，但考虑受限购政策影响，其难以形成有效需求，所以对后期市场的影响不大。

　　但限购限贷等政策方向持续实施至2011年底或2012年初，那么楼市将迎来实质性调整，时间则在未来的1-2年内。短期来看，如果限购政策实施到位，价格总体或将维持高位整理，局部可能出现以价换量的局面，四季度前市场难以出现根本性逆转。

　　

　　二手房市场：

　　房价缓慢下滑2012年上半年探底

　　对于二手房市场而言，2011年下半年将面临更多的竞争和冲突，如何化解这些竞争，让市场走向越来越光明的大道，将考验市场上的每个主体。

　　从目前市场情况看，下半年新房上市量较大，且价格松动，如果二手房市场依旧保持当前的僵局与竞争环境，下半年二手房交易量仍将会保持持续冷清的局面，全年交易量将在4.5-5万套左右。价格走势上，365地产家居网二手房事业部运营总监单伟判断，二手房价格在下半年将缓慢下滑，至2012年上半年探底。

　　随着南京二手房市场交易双方对峙力量的进一步逆转，加之信贷政策、限购政策等调控短时间内不会中断，自住需求买房人将成为未来买房人主体，在二手房市场交易量低迷的情况下，2011年下半年买房人地位将进一步提升，真正迎来买方市场，买房人在房价谈判中将享有更多的主动权。