三四线城市：盛宴抑或陷阱

　　21世纪经济报道 田新杰 上海报道

　　核心提示：缺乏对资本的正确引导，资金和房企自发流向三四线城市，是机遇抑或陷阱？

　　一线城市限购持续，部分二三线城市将被纳入限购，被限购的楼市资金何去何从？更多房企开始把目光投向三四线城市。

　　中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天向本报记者直言，三四线城市房地产市场的盛宴才启幕，房企对这个庞大市场的争夺也才刚刚开始。但他同时指出，值得注意的是，这波限购政策，只是扩大了限购的范围，但并没有给出被限购市场民间资金的出路引导，仅仅是把这些资金从一线赶到二三线再到三四线。

　　缺乏对资本的正确引导，资金和房企自发流向三四线城市，是机遇抑或陷阱？

　　三四线城市的理论机会

　　“过去几年，得益于快速布局三四线城市，高周转企业万科、恒大业绩实现了快速增长。”陈啸天指出，三四线城市在全国性房企业绩增长中扮演了重要角色。

　　公开资料显示，万科在过去7年时间内业绩规模翻了20倍，2003年万科集团全年的销售业绩仅为60亿，2010年已达1000亿之多，2010年万科销售业绩突破千亿时，三四线城市贡献率上升10%。

　　三四线城市对房企业绩的贡献，在恒大这家全面布局于三四线城市的全国性房企身上体现很明显。资料显示，近3年时间内恒大整体业绩翻了8倍，2011年半年度销售额429亿元，同比增长达103%，迫近去年全年500亿的销售额，其中多达20%以上的销售额来源于三、四线城市的贡献。

　　据了解，同样，中海、龙湖、华润等企业加快周转速度，也在持续扩大三、四线城市布局的比例。

　　根据中国房地产测评中心和中国房地产信息集团最新发布的“三四线城市房地产发展潜力测评研究报告”指出，受到调控影响，十大重点城市成交出现萎缩，三、四线城市房地产市场发展逐步加快，未来成长空间可期。

　　我国目前拥有287个地级市，661个市，2862个县，按照目前成交面积增长幅度预测，住宅开发市场空间依旧巨大。但十大重点城市成交占比呈波动下滑趋势，中小城市房地产市场发展将逐步加快。部分三四线城市近5年房地产成交面积增长率高达50%。

　　“大部分企业的利润来自路径利润，即企业通过战略布局在三、四线城市业务的发展实现主要获益。”上述报告指出，对于大型房企来说，凭借其品牌带来的高附加值，在这些内部价差还未拉开的三、四线城市布局，能够迅速造就区域标杆型的项目，获取竞争优势。

　　中国房地产测评中心副主任孙斌艺则告诉记者，需求逐步释放是三四线城市的重要机遇所在。

　　该研究报告以251座建制地级城市为研究对象，据调研结果，从房地产发展潜力百强城市区域分布来看，东部区域共有49个地级城市入选百强，进入二十强的城市达16个之多；中部区域共有22个城市入选房地产发展潜力百强，但无一城市进入二十强之列；西部区域有24个城市进入百强，内蒙古的包头和鄂尔多斯以及云南的保山进入二十强；东北区域共有5个城市进入百强，进入五十强和二十强的只有吉林市1个。

　　换言之，三四线城市的实力榜的区域分布，在很大程度上将反映出房企接下来区域拓展重点的地域侧重。

　　楼市进入高风险周期

　　“二三线限购扩容，被限资金流向三四线城市，但同时回流一线城市的可能性也存在，盲目进军三四线市场，存在风险。”有不少业内人士持这样的判断。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从投资的角度而言，一线城市限购从严，房价涨幅空间被压缩，不利于短期的投资客进场。对于三四线城市的机遇，张宏伟也表示并不确定。“二三线城市限购政策将更具灵活性，从操作层面来讲，投资客进场还存在市场机会。”

　　换言之，二三线限购并不直接等同于三四线城市的机会。

　　更大的风险显然不仅是资金流向的不确定性，更在于整个行业发展阶段的风险系数正在不断提升。

　　陈啸天指出，从国家发展方向上来说，我国已经进入社会改革为主导的发展阶段，房地产行业已经由一元风险（市场层面）跃升至三元风险（市场层面、经济层面、社会层面）。与此同时，国家处于重大发展转型期，住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的社会层面。“政策不断趋紧，房价居高不下，中国房地产行业正进入高风险周期。”