住宅受限 投机盯上工业地产

　　21世纪经济报道 王营 北京报道

　　核心提示：住宅受限，开发商对工业地产一哄而上。伪工业地产、机会主义投机泡沫出现。

　　梁环宇，联东地产副总经理。3年前，由于不看好住宅房地产的长期发展，他从某住宅开发商转向了现在的工业地产。但如今他有了新的担忧，“住宅受限，开发商开始对工业地产一哄而上。目前出现了不少伪工业地产，机会主义、投机泡沫开始出现。”

　　梁环宇表示，在近期去外地拓展新项目时，已明显感觉地方政府开始谨慎选择工业地产开发商。“这是由于工业地产近期过热，参与的开发商良莠不齐，相当一部分开发商是因为住宅用地不好拿，而抱着工业地产地价低，先圈地而后再伺机做政府工作改规划而去的。”

　　梁的这一担忧，在中国不动产研究中心近期的调研中也得到了印证。

　　根据中国不动产研究中心（CRRC）编制的《中国产业新区榜样评价体系》显示，至2010年末，国家级高新区新增了13家，已达到70家之多；国家级经济开发区新增44家，总数超过100家，产业园区的数量呈现快速飙升的态势。

　　但在产业园大量飙升过程中，工业地产投机迹象也已开始显现。“由于工业土地价格较低，不少开发商采用以工业项目立项，然后变更土地用途，开发商业和住宅项目，或者二次转让获取高额土地升值收益。从市场来看，由于住宅地产投资空间受到挤压，不少投资力量开始转移方向，工业地产成为热钱和游资的新避风港，而这使得工业地产地价也开始上涨。”

　　梁环宇称，以往他们在北京90万一亩就可以拿下一工业地产项目，但最近洽谈的一块工业用地，价格已经抬升至145万元每亩，但仍然没有谈下来。

　　中国不动产相关数据显示，2010年，工业用地出让面积与2009年基本持平，微降2.4%至13499万平方米。在价格方面，一线城市由于工业用地稀缺性逐渐显现，工业用地价格多呈大幅上涨，仅广州微降4.9%。而二线城市为吸引更多投资，加大各开发区的建设力度，工业用地价格普遍有所下调。在激烈的招商竞争中，较不发达地区不得不祭出土地作为吸引企业的筹码，也显示了当前工业用地招拍挂与协议出让并存的制度问题。

　　“仔细调查不难发现，很多企业以极低的价格，大手笔圈下以产业园、城市运营等工业地产为噱头的土地之后，多数仍是商品房占据主要部分，而园区部分迟迟发展不起来。”一位不愿意透露姓名人士称。

　　梁环宇表示，转型做工业地产的开发商面临的主要问题是，做过住宅之后，心态都过于浮躁。产业园的业主是企业，企业都相对理性，所以一般产业园招商难度很大。从最初的规划设计到招商到后期持续运营服务，非常考验开发商的运营能力。

　　中国不动产研究中心在调研中也发现，由于大部分园区都由政府主导开发，出于政绩和招商压力，在招商过程中，不少园区违背产业规划，不加选择盲目引进，最终造成项目不落地形成企业空巢，或是产业链条混乱成为大杂院，带来土地资源的严重闲置和浪费。此外，一个产业园为吸引企业入园，部分园区管理者在企业入园之初承诺大量优惠政策，但在入园之后，出现违约，造成企业利益严重受损，园区公信力下降，制约园区的持续发展。