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住宅受限 投机盯上工业地产

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-08-04 06:05 来源: 21世纪经济报道

  21世纪经济报道 王营 北京报道

  核心提示:住宅受限,开发商对工业地产一哄而上。伪工业地产、机会主义投机泡沫出现。

  梁环宇,联东地产副总经理。3年前,由于不看好住宅房地产的长期发展,他从某住宅开发商转向了现在的工业地产。但如今他有了新的担忧,“住宅受限,开发商开始对工业地产一哄而上。目前出现了不少伪工业地产,机会主义、投机泡沫开始出现。”

  梁环宇表示,在近期去外地拓展新项目时,已明显感觉地方政府开始谨慎选择工业地产开发商。“这是由于工业地产近期过热,参与的开发商良莠不齐,相当一部分开发商是因为住宅用地不好拿,而抱着工业地产地价低,先圈地而后再伺机做政府工作改规划而去的。”

  梁的这一担忧,在中国不动产研究中心近期的调研中也得到了印证。

  根据中国不动产研究中心(CRRC)编制的《中国产业新区榜样评价体系》显示,至2010年末,国家级高新区新增了13家,已达到70家之多;国家级经济开发区新增44家,总数超过100家,产业园区的数量呈现快速飙升的态势。

  但在产业园大量飙升过程中,工业地产投机迹象也已开始显现。“由于工业土地价格较低,不少开发商采用以工业项目立项,然后变更土地用途,开发商业和住宅项目,或者二次转让获取高额土地升值收益。从市场来看,由于住宅地产投资空间受到挤压,不少投资力量开始转移方向,工业地产成为热钱和游资的新避风港,而这使得工业地产地价也开始上涨。”

  梁环宇称,以往他们在北京90万一亩就可以拿下一工业地产项目,但最近洽谈的一块工业用地,价格已经抬升至145万元每亩,但仍然没有谈下来。

  中国不动产相关数据显示,2010年,工业用地出让面积与2009年基本持平,微降2.4%至13499万平方米。在价格方面,一线城市由于工业用地稀缺性逐渐显现,工业用地价格多呈大幅上涨,仅广州微降4.9%。而二线城市为吸引更多投资,加大各开发区的建设力度,工业用地价格普遍有所下调。在激烈的招商竞争中,较不发达地区不得不祭出土地作为吸引企业的筹码,也显示了当前工业用地招拍挂与协议出让并存的制度问题。

  “仔细调查不难发现,很多企业以极低的价格,大手笔圈下以产业园、城市运营等工业地产为噱头的土地之后,多数仍是商品房占据主要部分,而园区部分迟迟发展不起来。”一位不愿意透露姓名人士称。

  梁环宇表示,转型做工业地产的开发商面临的主要问题是,做过住宅之后,心态都过于浮躁。产业园的业主是企业,企业都相对理性,所以一般产业园招商难度很大。从最初的规划设计到招商到后期持续运营服务,非常考验开发商的运营能力。

  中国不动产研究中心在调研中也发现,由于大部分园区都由政府主导开发,出于政绩和招商压力,在招商过程中,不少园区违背产业规划,不加选择盲目引进,最终造成项目不落地形成企业空巢,或是产业链条混乱成为大杂院,带来土地资源的严重闲置和浪费。此外,一个产业园为吸引企业入园,部分园区管理者在企业入园之初承诺大量优惠政策,但在入园之后,出现违约,造成企业利益严重受损,园区公信力下降,制约园区的持续发展。

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