滨江控股多元突围

　　21世纪经济报道 田新杰 杭州报道

　　核心提示：民营房企面对调控已然展开了新一轮企业自我突破，滨江系颇具代表性。

　　浙江的民营房企，在中国房地产的核心图谱中，是一个无法忽视的代表性群体。

　　本报记者近期了解到，不管是已经上市的浙江龙头房企绿城中国（03900.HK）、滨江集团（002244.SZ），还是正在上市途中的诸多浙江民营房企，面对调控，已然展开了新一轮企业自我突破，滨江系颇具代表性。

　　尽管滨江集团最新披露的中报显示公司上半年业绩同比有所下降，但滨江房产集团股份有限公司董事长戚金兴近日告诉本报记者，“公司今年的目标是完成100亿元，实际上半年完成45亿元，完成全年目标问题不大，今后几年上市公司的业绩也已基本锁定。”

　　戚金兴更大的战略意图在上市公司之外。他向本报记者透露，在杭州滨江投资控股有限公司（控股滨江集团，以下简称“滨江控股”）层面，已在生物医药、房地产投资基金以及PE创投等搭建平台， 在房地产主业之外，滨江控股正逐渐丰富金融投资等方面的业务。

　　上市平台背后的真实滨江

　　据滨江集团最新公布的中报，上半年实现净利润1.5亿元，同比减少40.16%，上半年公司营业收入8.55亿元，同比减少2.44%。

　　“上半年业绩下滑主要受项目结转周期的影响，当期进入结转的项目减少，但全年业绩无忧，下半年可结转项目利润已经锁定。加上杭汽发等项目虽然尚未正式开盘销售，但项目的利润已经非常明显，对上市公司的业绩支撑只是时间问题。”戚金兴很有自信。

　　戚金兴的信心来自何处？

　　国泰君安的最新评级报告指出，滨江集团业绩大幅下滑主要是地产公司结算不均匀、万家星城年底交房的原因，预计不会影响全年业绩。中报预收账款165亿元，已经锁定2011、2012全年业绩，是A股地产公司中业绩保障性最高的公司。报告还指出，滨江集团扣除预收账款的真实资产负债率仅30%，净负债率 100%，其中有息负债59亿，长期借款占67%。

　　此外，滨江集团的代建业务也开始对公司业绩产生实质性支撑。据披露，公司代建项目利润率颇丰（绍兴稽山22万建面，代建费1.38亿元）。目前4个代建项目，建面63万平方米，其中保障房20万平方米、商业43万平方米。

　　事实上，滨江集团作为滨江系的“旗舰”，却并非戚金兴的最后“底牌”。在上市公司之外，滨江控股的新业务涉猎广泛。

　　戚透露，今年上半年，滨江控股正式成立了滨江创投，主要从事二级市场、PE投资、、启动地产基金等三方面的业务：

　　滨江创投拟设立的地产基金计划第一年规模达到20亿-50亿，第二年达到50亿-100亿，第三年达到100亿以上。

　　戚金兴认为，现在启动地产基金，外部条件已经成熟。“要让更多资金通过房地产基金渠道投资房地产。对政府而言，土地市场下行，适当时候基金可以拿地；对金融而言，是安全退出渠道；同时更提供实业资金安全退出房地产的渠道，返回实业。”

　　滨江创投是滨江系重点打造的房地产之外另一个核心平台。

　　戚金兴透露，滨江创投未来担负的任务是投资基金适度参与二级市场，以及其他风险投资和股权投资项目。滨江控股已在2009年和2010年投资的4个股权投资项目中，实现2个上市，分别为亚厦股份（002375.SZ）和棕榈园林（002431.SZ），此外还持有喜临门、厦门万安等拟上市公司股权。

　　生物医药则是戚金兴为滨江系搭建的另一个全新投资平台，并已经涉足较深。早在今年4月份，滨江控股与美国公司Ascletis（Cayman）Inc合资设立世方药业（杭州）有限公司，进军新医药产业。生物医药资金的主要来源则包括，控股公司近年分红所得，每年有六千万至七千万元，PE投资的利润以及管理层适度出售解禁股票回笼资金。

　　突围：滨江系新版图

　　与滨江集团房地产主业上市平台平行的更多新投资平台陆续搭建并实际推进，滨江系的新版图逐渐清晰。在不少业内人士看来，滨江这一系列布局的背后，则是浙江民营龙头房企意欲突出眼前房地产颓势的市场重围。

　　对于主业，戚金兴透露了滨江全新的战略。

　　“接下来，滨江集团将以销定投，在实现销售目标的前提下，理性投资扩容。除了坚持杭州主要市场外，总投资的10%-30％将投向省内县级城市和省外的三四线城市。”戚金兴直言，目前房价降，地价不降，现在不是拿地好机会。戚金兴透露，下半年若能实现45亿元销售额，其中的一半将用于拿地。“滨江还将持续增加商业地产持有规模，商业资产规模目前50亿元，目标5年之内达到100亿元的规模。”

　　目前，滨江集团土储达到4000多亩（杭州地区占比70％），可开发建筑面积400万平方米，预计销售额800亿元，以去年的土地消化量，可以满足5-7年的开发。