招万两巨头中报喜中藏忧

　　黄树辉

　　万科净利同比增5.9%；招商地产净利增近四成，但负债率同比均上升

　　同在今日发布半年报的万科A（000002.SZ）和招商地产（000024.SZ），上半年利润增长依然强劲，其中万科实现营业收入199.9亿元，净利润29.8亿元，同比分别增长19.2%和5.9%；招商地产实现营业收入和净利润分别为80.9亿元和14.69亿元，同比分别增长15.90%和39.84%。

　　但是，两家地产巨头半年报“喜中藏忧”，两家公司的负债率均有所上升。

　　快速周转凸显优势

　　以快速周转和多区域布局为主要特点的万科，上半年实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别增长76.7%和78.6%，销售金额占全国商品房销售额的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。

　　公告显示，上半年万科竣工面积107万平方米，仅占全年计划竣工面积729万平方米的14.7%。而上半年末万科的已售未结资源规模再创纪录，达到1022万平方米，对应合同金额合计约1187亿元。

　　按照万科董事局主席王石的说法，万科今年销售增长目标为1400亿元，下半年约85%的竣工面积和大量已售未结资源，意味着万科全年业绩大幅增长基本已成定局。

　　上半年万科在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、武汉、无锡、青岛八个城市的商品房市场占有率排行居首位，在19个城市商品房市场占有率排名前三。

　　万科2011年上半年销售均价进一步上升至11609元/平方米，万科董秘谭华杰解释说，主要是因为结算结构导致，由于上半年万科整体结算规模不大，因此城市分布并不均匀。尤其一季度，80％的结算集中于深圳、上海、广州三个均价较高的城市。

　　相比之下，以一二线城市高端市场为主的招商地产，其毛利率高于万科，达到50.43%。而上半年万科房地产业务结算毛利率为32.1%。

　　上半年万科在拿地方面比较谨慎，前七个月新增房地产开发项目22个，对应万科权益规划建筑面积约423万平方米，新增的非旧改和旧改项目平均土地购置成本约为2500元/平方米，低于去年的地价水平。新进入了5个城市，万科合计进入城市达到50个。

　　负债率上升

　　良好的销售和谨慎的投资策略让万科资金状况更加稳健。截至6月末，万科持有现金约407.8亿元，相比一季度末提高9.7%，远高于短期借款和一年内到期的长期借款230.4亿元，剔除预收账款后的各项负债占总资产的比例为36.8%，净负债率20.8%。

　　不过，较2010年末万科17.5%的净负债率，2011年万科净负债率仍出现上升。

　　招商地产经营性现金流下降和负债增加更为明显。半年报显示，招商地产上半年经营活动产生的现金流量净额从上年度期末的-20亿元进一步降至-30亿元；同时，负债由年初的387亿增加至430亿元。

　　业内人士分析，负债率的上升主要是受投资加大和预收账款增长影响。如招商地产今年上半年加大了向三四线城市拓展力度，已进入17个城市，并在深圳以64.39亿元成本拿下蛇口一宗地块，创下深圳总价地王新纪录。

　　根据Wind按照申万行业分类统计，截至7月19日，沪深两市房地产开发企业共有58家公布了中期业绩预告，其中31家企业出现亏损、预减、续亏或首亏，仅有27家预增或扭亏。

　　招商地产半年报称，当前形势下，房地产企业均面临了较大的压力，融资环境也日益紧张，多数企业放缓了扩张的步伐。存货积压、现金流紧张、负债率攀升成为房企的普遍现象。

　　在存货方面，截至6月末，万科各类存货中现房存货比例仅为2.8%，而去年同期万科的这一指标为4.8%，意味着快速周转策略使得万科存货消化进一步趋好。但招商地产的存货余额却从年初的387亿元上升至445亿元。

　　谭华杰表示，今年万科的竣工主要集中在第四季度，上半年结算资源不多。但随着四季度项目陆续竣工并转入结算，预计全年的结算量同比增幅将明显高于上半年。