13亿拿下洲头咀 海航系接盘天誉

　　本报记者 梅岭 实习生 柳雨 发自广州

　　“中国没有人能看得懂海航集团。”海航集团董事长陈峰曾经这样描述过长期饱受争议的海航扩张模式。8月3日，海航地产版图中又再次加入了新成员：天誉置业以13亿元向海航集团旗下公司海航商业控股出售了广州洲头咀项目，总楼面面积达31.6万平方米。

　　合作达成后两天，天誉置业发布了2011年中期业绩公告，称期内亏损2000万港元。在与海航商业控股达成合作时，天誉置业表示：出售事项是一个投资套现的上佳机会，能加强财务状况及流动现金状况。

　　与此同时，业内认为：背靠强大的海航集团，海航的地产扩张并不差钱。“作为地产公司而言，海航是一个较小型的公司，开发量比较少，这次拿的这块地可以加快海航的地产开发。除了手中有地外，也得在技术上有点名气。用经营来带动自己的品牌，对海航地产板块的上市更有利。”合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江对时代周报记者表示。

　　纵观海航集团的地产路线，此次亏钱的天誉置业自2009年起就持续成为海航不断扩张版图的重要合作对象之一。当年天誉置业将手中盈利模式较好的广州天誉威斯汀酒店转让给海航，随后天誉置业的老板余斌旗下的另一资产绿景地产也成为海航地产业务借壳上市的对象。

　　对此，中投顾问房地产行业研究员韩长吉对时代周报记者直言称：“海航系已经逐渐有全盘接手天誉置业项目的趋势。”在今年6月，因政策对房地产的严厉调控，海航集团牵手绿景终告失败，然而这不仅没有阻挡二者的继续合作，更加没有阻挡海航集团因为地产业务上市受阻而进行的扩张步伐。

　　天誉置业割爱洲头咀

　　作为海航集团下属七大产业集团之一的海航商业控股有限公司，虽定义为现代商业综合运营服务商，但多数出现在公众视线中的角色并非地产。在此前一周时间内，海航商业控股便迅雷不及掩耳地连续收购了广东乐万家超市及湖南区域零售商家润多等。

　　目前，海航商业旗下拥有9家成员企业、1家分公司，其中还包括1家上市公司西安民生。海航商业执行董事长兼CEO张翼曾描述海航商业与同业的最大差异在于：“我们的背后有海航集团，可以结合海航的旅游、酒店、商业地产等联动发展，以达到区别竞争优势。”

　　此次，海航商业控股所拿项目是天誉置业为之付出长达5年时间的广州洲头咀项目。早在2006年，天誉置业发布公告称，公司将通过发行新股募集资金收购广州某合营公司51%的权益，得以加入广州洲头咀项目的开发和经营。

　　一年后，天誉置业以3.2亿港元拿下广州洲头咀项目剩下的49%的股权，从而对其完全持股，而这其中9250万美元的资金来源于同年天誉置业发行的2亿美元债券。其中，雷曼兄弟认购了5000万美元，美林国际认购2000万美元。

　　当金融危机爆发后，天誉置业也随着国际投行的倒下陷入了持续不断的债务纠纷中。迫于资金压力，天誉置业开始多次出售旗下物业。同时，洲头咀项目的土地使用权也一拖再拖，天誉置业则只能不断申请延迟票据赎回日期。

　　在天誉置业的规划中，洲头咀项目将发展6座40-60层住宅物业，另设一间酒店、一座服务式住宅大楼以及一座办公大楼。按照天誉置业的原计划，这个项目的住宅2009年年底就可交付使用。

　　这般困局持续三年后，终于在今年8月3日得以解决。天誉置业公告表示向海航商业控股出售广州洲头咀项目，海航商业控股以13亿元拿下洲头咀项目50%的权益，及其结欠之50%股东贷款。

　　据悉，洲头咀项目位于广州市中心区的河畔高层豪华住宅发展项目，位于广州地标之一白天鹅宾馆对面，占地面积约8.66万平方米，总楼面面积为31.6万平方米。预期在今年四季度取得剩下两个土地许可证后，便会展开开发。

　　“洲头咀项目目前已经划入了白鹅潭经济圈中，这是个很重要的位置，我们看好经济圈的发展规划，目前已经定下来了，对面还有地标性建筑，而且由于这块地的位置位于海珠区，各方面配套都有很好的发展，海航拿下这块地也正是看好了这一发展的预期。”黎文江对时代周报记者表示。

　　当时代周报记者联系海航商业控股公司时，却被告知：“相关负责人已经出差了，因此不便发表任何评论。”

　　通过借壳海外上市

　　“一方面从洲头咀项目的商业价值来看，由于地域位置较佳等原因，它将为海航带来超额投资利润，另一方面海航房地产的发展也一直处于积极扩张状态。以海航系与天誉置业募资、项目并购关系来看，海航系已经逐渐有全盘接手天誉置业项目的趋势。”韩长吉对时代周报记者表示。

　　“海航集团与天誉置业的互动颇多，里面也许有些不为人知的因素。”一业内人士对时代周报记者表示。若此次海航商业控股拿下的仅是天誉置业一块占地面积约8.66万平方米的商业地块，那么此前“海航系”与“天誉系”的互动则可谓互解麻烦。

　　公开资料显示，海航系与天誉系的早期合作，均源于2007年发行的2亿美元债务，由于认购方包括了雷曼及美林国际等深受金融危机影响的对象，天誉置业开始不断出售物业转移债务纠纷。

　　2009年，天誉置业以11亿元的价格将旗下天誉威斯汀酒店及天誉大厦转让给海航集团七大产业公司之一的海航酒店；2010年，天誉置业再发公告，与海航酒店签订协议，以10.9亿元将持有的寰城股权转让，以此修补关联公司相关债务。

　　当绿景地产一度将旗下“天誉大厦”更名为“海航大厦”时，天誉置业老总余斌旗下另一地产公司绿景地产便与海航集团地产业务发生密切的关系，绿景地产在去年4月曾宣布剥离除现金外所有资产，面向海航置业、海航酒店定向增发。

　　这一被誉为“双赢”的合作，如若成功，一方面可以帮助绿景地产扭亏，另一方面也可为一直谋求上市的海航解决壳资源问题。然而生不逢时的是，合作开始后不久，房地产宏观调控开始，证监会由此暂停了房地产行业重组的审核事项。

　　一年半时间后，2011年6月14日，绿景发布公告称，由于公司现有资产无法置出，同时也宣告了海航酒店借壳绿景的计划破产。

　　“海航集团地产借壳上市的意愿非常强烈，与绿景的重组合作失败的主要原因在于房地产调控压力造成上市阻力过大，所以海航集团近期有可能再次通过资本运作，通过借壳谋求海外上市。”韩长吉对时代周报记者表示。

　　跑马圈地步伐不会停止

　　当海航借壳绿景失败后，关于其上市的争论仍未停止。对此，韩长吉对时代周报记者表示：‘房地产行业发展的规律是“规模决定企业发展潜力’，面对调控政策，只有用扩张经营项目获取新的盈利点，以此加大资金流动性。所以按照房地产行业发展特性，海航地产未来跑马圈地的步伐不会停止。”

　　“无论哪一家地产企业，想通过房地产这个纯粹的产业板块去上市的可能性是基本上没有了，因此海航上市的准备也很久了，由于它是2005年成立的新公司，因此现金流本身就没有多少，海航纯粹就是靠卖地、开发来套现。它与天誉置地签署的战略伙伴协议实际上并没有操作，但无论是什么背景的地产公司，单纯依靠房地产业务上市的可能性是没有的。”曾参与海航集团旅游地产的资源整合及战略发展规划方案编制的地产专家崔元星对时代周报记者表示。

　　而对于海航不断拿地，黎文江对时代周报记者表示：“对于上市公司来讲的话，土地在它的业绩里面是占有很重要的位置的，我们也看到，在这之前的上市公司，比如恒大等企业，土地的储备都是很多的。”

　　在海航与天誉置业互动的同时，今年年初，消息指出，上海九龙山股份有限公司（600555.SH）称，拟将不超过公司总股本30%的股权转让给海航置业有限公司或其相关联公司，若这一合作成型，九龙山将成为海航集团旗下又一家上市公司。