奥园舍命解救长安8号：半年输血16.7亿

　　本报记者 明鹏 发自北京

　　再度停工达13个月之久的长安8号，被中国奥园地产集团股份有限公司(03883.HK，以下简称奥园地产)全盘接手后，能否正常开工、销售？

　　8月1日，奥园地产宣布，于7月28日以7.13亿港元的代价从中国工商银行(亚洲)手中购入北京项目长安8号本金6.7亿港元境外贷款的债权。这意味着，该笔收购完成之后，奥园地产将拥有长安8号项目96.8%的权益。

　　对此笔收购，奥园地产董事局主席郭梓文表示，长安8号的成功开发能进一步提升奥园在房产市场的声誉及地位。然而，奥园地产能否成功开发“命途多舛”的长安8号，还得打上一个问号。首先，之前被媒体曝光的重重债务疑云是否就此烟消云散？长安8号还有多少债务在身？奥园地产将如何应对？郭梓文在公告中并未对此有何表态。

　　长安8号迎来奥园时代

　　斥资7.13亿港元，奥园地产从工银亚洲手中购得香港世纪协润投资有限公司(下称世纪协润)所欠6.7亿港元境外贷款的债权，而香港世纪协润正是长安8号项目境外公司。

　　据奥园地产公告，上述贷款是2009年12月9日，奥园地产作为担保人，世纪协润作为借款人同工银国际融资有限公司及其他贷款人订立信贷融资协议，世纪协润获得总额为6.7亿港元的定期贷款融资。据了解，世纪协润分别由奥园国际及泓达拥有52.69%及47.31%股权，奥园国际系奥园地产全资子公司，而王志才、王清福分别拥有泓达70%、30%的权益。与此同时，世纪协润持有北京耀辉96.8%的股权，北京耀辉正是长安8号的项目开发公司。

　　为获得贷款，泓达及奥园国际均将所持世纪协润作以抵押。然而泓达方面并没有履行相关责任，构成违约，泓达作以抵押的资产也转让财产接收人及财产管理人，王志才、王清福则辞去世纪协润董事职务。而奥园地产方面声称，为便于世纪协润的正常营运，已于7月28日斥资7.13亿港元收购该笔贷款的债权。

　　通过该笔收购后，奥园地产将拥有长安8号项目96.8%的权益。就此，郭梓文在公告中表示，该项目位于中国北京黄金地段，具有极佳发展潜力。实际上，奥园地产对长安8号“垂涎三尺”久已，并将之视为“进京赶考”的入门考题，望一举成功后得以名声大振。2009年，世纪协润陷入资金困局之际，奥园地产首度出手。

　　2008年4月24日，世纪协润以4.587亿元人民币回购首开股份，将持有耀辉置业62%的股份，无奈“囊中羞涩”，转让金迟迟没有到位。2008年11月，世纪协润曾向首开股份表示，正在努力筹集资金，求其“网开一面”，在付款时间上予以适当的调整。

　　几经周折，首开股份与世纪协润于2009年5月6日签订《股权转让补充协议》，并下达“最后通牒”。该协议指出，世纪协润应于2009年7月31日前支付股权转让金4.587亿元、于2009年12月31日前偿还首开股份对耀辉公司的全部股东借款本息11.41亿元，后一款项如不能届时全部支付，可延长三个月，延长期间，世纪协润应照中国人民银行同期贷款利率上浮20%支付未付款项利息。

　　此外，首开股份还“下达”了另一苛刻条件，如世纪协润不能在2009年7月31日之前支付全部股权转让金，或不能在2010年3月31日前安排耀辉公司偿还全部股东借款本息，首开股份则选择结束股权转让合同。

　　世纪协润就此“稍获喘息”，但如何在7月31日前筹得4.587亿元，是世纪协润需面对的第一道“坎”。正是此时，奥园地产“挺身而出”，助世纪协润“一臂之力”。据公开资料显示，2009年7月，奥园地产以3.7亿元的代价，收购北京世纪协润41.33%的股份，并借给世纪协润4.6亿元人民币短期贷款，助其还债。

　　借此，奥园地产顺利进入世纪协润。2009年9月，奥园继续认购世纪协润2.9亿元可转换票据，至2010年9月到期后，将增持世纪协润股份至52.69%，获得控股权。此外，2009年12月，世纪协润在奥园地产的担保下，获得工银亚洲贷款6.7亿港元(以目前的汇率折合人民币5.52亿元)，短短半年，世纪协润借助奥园地产，获得16.72亿元的资金充血。

　　再度停工超过一年

　　早在奥园地产进入之前，世纪协润就有多项大小不等的债务，并将楼盘土地证与在建工程作抵押，向招商银行北京分行贷得一大笔款项，用以支付前期的拆迁补偿的部分施工款。据媒体报道，2009年7月，长安8号项目所欠银行贷款、股东借款、工程欠款以及各路供货商欠款，总计约30亿元。

　　意外陷入如此复杂、巨大、难解的债务关系，一时之间关于奥园地产进入世纪协润“是福是祸”的说法不绝于耳。奥园地产董事长郭梓文对此不以为然，将项目案名由“擎峰”改为“长安8号”，并计划投入资金50亿，希望在未来3年内，能为奥园地产带来超过130亿元的销售回款。

　　厚望之余，是长安8号高筑的债台，对于家底并不丰厚的奥园地产而言，加快销售迅速回笼资金是当务之急。随即，郭梓文将2009年立下战功的重庆销售团队调集北京，操盘长安8号。

　　此刻的长安8号，显得“万象更新”。不仅调集“重兵”镇守，更是远赴香港进行宣传。2010年1月25日，为推介长安8号项目，郭梓文和王志才专程出席在香港举行的“低碳世界中国实践”国际高峰论坛，并介绍了长安8号采用的全球领先12项低碳技术体系，包括地源热泵、太阳能光伏发电等。

　　给楼盘贴上“低碳”的标签，尚且不论是真心实践或玩弄概念，然而以豪宅形象面世，价格不菲的长安8号销售却远不如预期。据奥园地产月度通讯中显示，2010年前6月，长安8号合约销售金额仅为6亿元，合约销售面积也只有9600平方米。对此，奥园地产管理层在2010年中报中表示，鉴于目前豪宅市场成交惨淡，未来拟加刚性需求住宅开发比重，借以加速销售资金回笼，确保良性的现金流状况。实际上，奥园地产资金链屡屡被长安8号拖累。

　　2009年世纪协润获得奥园地产11.2亿元“输血”后，其债务问题并非“一劳永逸”。2010年4月6日，首开股份方面就指出，世纪协润并没有在3月31日前还清其债务，算上4月6日打入的一笔款，仍有3亿元左右债务未清。若按此前协议，世纪协润不能按时还款，首开股份有权解除股权转让。如果首开股份久候资金而不得，选择解除股权转让协议，将会引发一系列恶劣后果。奥园地产再度出手，为长安8号项目公司北京耀辉置业提供委托贷款2.83亿元。

　　即便奥园地产如此“呵护”，长安8号还是再次停工了。时代周报记者在项目现场发现，长安8号已经封顶进入外立面装修阶段，但施工现场空荡荡的，没有水泥搅拌、钢材焊接发出的声音，也没有施工车辆来来往往，只有两三个保安坐在大门口。现场保安告诉时代周报记者，自去年7月以来，项目就停工，目前尚未接到复工通知。

　　与施工现场一墙之隔的是长安8号的售楼部。时代周报记者前往于此，整个售楼部也是空荡荡的，售楼大厅的灯光都没开启，只有几个物业人员坐在大厅。物业人员表示，目前已经暂停了销售工作，售楼部也没有几个人在办公。

　　奥园地产取得96.8%的股权后，长安8号为何依然没有“人气”？时代周报记者就此询问其项目副总经理梁秀蕾，其表示奥园地产依然在香港与相关方谈判相关事宜，何时复工何时销售还得看谈判进程。

　　奥园地产三度出手

　　事实上，这已不是长安8号第一次停工。长安8号开发历时7年，曾数易其手，案名三度变更，中间多次停工。在天鸿宝业、首开股份主导时期，项目都曾陷入停工的尴尬境地。

　　长安8号最初的投资商是北京耀辉置业，工商资料显示，耀辉置业的法定代表人是王志才，王志才同时也是泓达、王府世纪发展有限公司(以下简称王府世纪)、世纪协润的实际控制人。据了解，项目用地是卡在2004年“8?31大限”之前以协议出让方式拿下的，项目案名为“耀辉国际城”，预计总投资为21.28亿元。

　　然而，据公开资料显示，截至2003年12月31日，耀辉置业的资产总额约为2.52亿元，负债总额将近2.16亿元。作为一家净资产不足3000万元、仅开发过一两个小楼盘的小型房企，耀辉置业无法撬动这一体量项目。而以土地出资、拥有80%股份的大股东王府世纪，也因资金实力有限“爱莫能助”，项目进程颇为缓慢。

　　2004年9月，天鸿宝业房地产股份有限公司(以下简称天鸿宝业)以3100万元，受让北京王府世纪持有的耀辉置业62%的股权。此时，“耀辉国际城”已经取得了《审定设计方案通知书》，其他相关文件正在办理当中。当时预计的项目总投资为21.28亿元，建设周期3年，天鸿宝业曾在公告中指出，“该项目地理位置优越，有很强的市场竞争力，公司董事会认为该项目的开发建设将会为股份公司提供新的利润来源。”

　　的确，耀辉国际城地理位置相当优越，紧邻北京CBD核心—国贸桥。但天鸿宝业接手后，项目开发迟迟没有进展，一度处于停工状态。据知情人士向时代周报记者透露，“由于项目用地并非净地出让，因此面临很多拆迁难题。”事实上，天鸿宝业就曾出资5.857亿元，用于拆迁准备。

　　酝酿一年多，项目于2006年2月18日开工，解决完土地问题，接下来的就是高达16亿元的建设资金。然而，从天鸿宝业的年报来看，其现金流状况日趋恶化，负债率年年攀升。2006年资产负债率为80%，2007年年底上升至83%，其中短期借款33.9亿元，长期借款40.2亿元。与此同时，耀辉置业的现金流状况逐年恶化，截至2007年10月31日，耀辉置业的负债率已经高达97%。两大股份不约而同陷入资金链危机，耀辉国际城几乎没有进展。

　　2007年8月，天鸿宝业获得了首开集团近160亿元的资产注入，并在次年4月更名为首开股份，耀辉国际城也自然归到首开股份麾下，这似乎让该项目有了转机。

　　归属首开之后，项目得以继续开工。但首开内部人士曾向媒体透露，虽然勉强开工，但对于这个项目的产品定位，首开股份方面一直都不满意，作为国企，比较忌讳做豪宅，特别是这样的顶级豪宅。”

　　这一点可在首开股份董秘钟宁的言论中一览无余，其曾公开对媒体表示，随着房地产市场调整，公司在不断调整发展路径。其调整大方向为，将专注于公司所主营的中档住宅开发项目，而一些太高端的项目和非住宅项目则可能被处理掉。事实上，早在2007年10月已有传言，首开股份委托中和资产评估有限公司对耀辉置业做出评估报告，为项目转让早早做了准备。

　　因资金压力而将大多数股权转给天鸿宝业的王府世纪，见首开有“抛售之意”，便立即表达了回购的意愿，并依托于境外公司世纪协润，在2008年4月与首开股份达成收购协议。然而，王府世纪重持该项目之后，一再拖欠首开股份款项，另一方面，又再度让项目陷入停工。据媒体报道，2008年奥运会之后，长安8号就再次停工。

　　“力不从心”的王府世纪，再度寻找合作伙伴。随即，奥园地产三度出手，累计获得长安8号96.8%的股权，而王志才旗下的王府世纪、泓达、世纪协润，几乎均从长安8号中淡出。

　　然而，历经拆迁缓慢、数次停工、拖欠工程款、几度易主的长安8号，总让业界觉得麻烦不断，顺利面世或成问题。奥园地产取得绝大部分股权后，并没在公告披露业内关心的债务问题，项目何时重启销售也无时间表可言。长安8号的“剧情”已经非常曲折离奇了，奥园地产能否就此简单化，来一个“施工顺利、销量大吉”的圆满结局，只能拭目以待。