沪上高档别墅小区违章搭建成风

　　占全市违章建筑数量的10％左右 缺乏相关政策法规让一些业主钻空子

　　商报记者 刘晓颖

　　上海高档别墅小区内胡乱搭建成风，虽然相关部门已经三令五申下令拆除，但一直是违章搭建的重灾区。根据市拆违工作联席会议办公室公布的最新数据显示，全上海别墅小区违法搭建总量超过了6000户，占到全市违法建筑数量的10％左右。昨日，商报记者来到了几个被相关部门点名违章搭建最泛滥的小区进行了实地调查。在采访中发现，导致“僵持”的主因是缺乏与之对应的政策法规，让违章业主钻了空子。而有些违章建筑更是涉及到几个部门，需要联合进行拆除执法，但在执行过程中，却存在推诿、扯皮现象。

　　业主：

　　让别墅“长高长胖”的道道多

　　此前，有媒体公开数据称，沪上不少别墅小区违法建筑均占到整个小区的50％以上，枫丹白露别墅小区就是其中的典型，其违法搭建占小区总户数的50％?穴其中有9户推倒重建?雪。徐汇区巴萨维拉别墅小区、漓江山水别墅小区以及上海松江、闵行等其他区县别墅小区内都存在程度不同的违法建筑。昨日，商报记者前往这些楼盘进行实地调查。

　　东源丽晶位于浦东外高桥地区的巨峰路上，是典型的高档独栋别墅小区。记者在社区内“暗访”了一圈后发现，除了有几栋目前尚处于施工状态的别墅外，有明显违章搭建迹象，如在花园中搭建其他建筑或者在露台屋顶搭建阳光房等等似乎并不多。

　　“真正的（违章搭建），你们外面进来的人根本看不出其中的道道。”东源丽晶的物业经理陈群说，“违章搭建分好几类，你看到的什么阳光棚储物间已经算是‘小意思’了。”

　　据陈群介绍，东源丽晶小区内的违章搭建主要集中在对原有别墅建筑体上改建扩建，让别墅“长胖”“长高”，如掀了原来的欧式屋顶拉平后再加层、让别墅向外延伸扩大其占地面积等等，这部分违法搭建比例相当高，也是别墅中违章搭建中的“主流”。此外还有占用小区公共绿地或场地进行违法搭建，先将公共绿地“圈”进自家领地，再在上面进行违法搭建、甚至还有开挖地下室，建健身房、视听室等等。“总之，只有你们想不到，没有他们（业主）做不到的。”

　　事实上，目前上海各个小区内像这类的违章搭建非常泛滥，有其以别墅区居多，“因为别墅的改建范围大，公寓房顶多搭建，别墅甚至可以推倒重建！”信义房屋分析师朱平平告诉记者。据悉，把原有别墅推倒重建，这在别墅违法搭建中比例虽不高，但最为“惊天动地”，主要发生在一些建成有10多年的别墅区。业主对别墅外貌、内部房型不满意，于是借装修、维修屋顶之名，自说自话，拆了别墅重建。

　　位于浦东的汤臣高尔夫别墅，其违章建筑达到了“惊人”的地步——占总别墅量的85％以上。小区物业周经理称，现在小区中许多别墅其实都早已“改装完毕”。果不其然，商报记者放眼望去，每栋别墅的外观都“风格迥异”——法式、英式、意式，极少见到花样重复的别墅。

　　虽然相关部门一直对此三令五申地禁止，但这些业主依旧“我行我素”。原因何在？他们的心理就是侥幸和法不责众心理，“大家都在搭，为什么我不可以搭”、“现在房价这么贵，搭个阳光房，挖个地下室，增加下使用面积”、“我是ｘｘ，房管部门的ｘｘ是我哥们，打声招呼没事”。

　　物业：

　　违建涉及多部门需联合执法

　　“我到这里任职差不多快一年半了，算是做的时间长的。”东源丽晶一期开盘是2002年，最早交房在2003年左右。掐指一算，短短八九年时间里，陈群已是这个小区的第九任物业经理。

　　之所以有如此频繁的人事变动，很大一个原因在于物业公司和业主的矛盾。据称，上一任的物业经理因违章拆违问题同一位业主发生口角，最后物业经理被打断3根肋骨，私下调解后业主赔了15万元。

　　“别墅区里的违章搭建也不是今年才开始的。”陈群说，“东源丽晶违建之风最猖獗的时候在前两年，几乎每家每户都在搞‘建设’，根本没法管。”

　　商报记者在采访中了解到，通常出现违规搭建后，由于担心与业主交恶，在以后的工作中难以相处，如果没人举报，物业公司一般忍让。再由于物业只有劝阻、制止的权力，并不具备执法权或强拆权，因此单靠物业无法彻底解决问题。

　　“现在因为拆违整风的厉害，所以最近我们物业的态度也强硬了些。”陈群的桌子上放着对一些小区几户业主的起诉书以及浦东新区人民法院的执行裁定书，“实在没办法，我们就只能通过法律途径，裁判宣判后，我们就可以凭执行单去找管辖的城管大队将违章搭建的房屋拆除掉。”

　　但是，这样的程序从认定到执行需要经过一段很长的时间。并且由于违法建筑的认定涉及到的部门有规划、房管和城管，比如，同样是搭在花园里的违法建筑，如果花园是写入产证的是“私家花园”，违法搭建就归房管部门，如果是公共绿地性质，开发商“送”业主或者是业主自说自话“圈”进来，就是城管管辖范围，责任、实施主体认定存在着衔接难。

　　有些违法建筑更是涉及到规划、房管、城管等多个部门，是“混合型”违法建筑，更需要多个部门联合进行拆除执法，但在执行过程中，却存在推诿、扯皮现象。

　　在东源丽晶小区内，商报记者看见，目前在施工的别墅基本已经全部停工下来。“拆不掉，我们就‘限’。”陈群说。所谓的“限”就是禁止施工队将建筑材料运进来。“所有的装修施工都需要到我们物业来登记，然后我们再进行跟踪。”

　　上海市物业行业相关负责人透露，在上海，不少装修队就长期“潜伏”在同一个高档住宅小区，为不同业主违法搭建。“一处搭好了，就成了‘样板房’。他们就会再接再厉，多方鼓动小区业主，这样做省力，一支五六人的队伍，一年能赚上百万元。”

　　专业意见

　　违规搭建存在诸多风险

　　“除了此前查出的浦东、徐汇等区域别墅，别墅体量占比较大的闵行、松江别墅区内的别墅，由于建成至今有10年左右的楼龄，因此也存在着不同程度的违法搭建情况。很多经过二次‘改造’的别墅，在再次卖出时，由于面积、得房情况看似很好，因此也会卖出好价钱。”朱平平认为，利益驱动或许是违章搭建的主要原因之一。

　　汉宇地产市场研究部的市场分析师告诉商报记者，实际上违规搭建存在诸多风险。

　　一是物业贬值风险：业主无图纸、无结构测算的违规搭建，野蛮施工难免会存在质量安全，不规范施工会破坏房屋结构，危及房屋自身主体安全，如楼板承载力降低，房屋避雷系统及屋面的排水、防水系统遭到破坏，造成物业贬值。

　　二是民事相邻权纠纷风险：像开挖地下室、扩大车库、扩大花园，甚至推倒重建这样的违规搭建则存在危及相邻建筑的安全隐患，产生相邻权的民事纠纷风险；建筑物复原风险。

　　“违法搭建建筑物、构筑物的行为是被明令禁止的。一旦强制执行，建筑物被强制复原，同样会给业主造成巨大损失。”该人士表示。

　　对此类违法搭建，业内人士给出的意见是物业公司和业主委员须联手合作，主动巡查，及时协调制止，如果协商不成，可以通过以下3种途径寻求解决：第一，受侵害人向法院提起相邻权诉讼，要求搭建人拆除违法搭建；第二，物业公司在建议和劝阻不能奏效的情况下，依法向行政管理部门汇报，由行政部门根据法律规定和授权责令相关业主恢复、拆除或增补审批手续；第三，由业委会根据业主代表大会的授权，并委托相关机构或人员，以业委会的名义依法提起民事诉讼，要求违法搭建的业主停止侵权。