建设幸福社区的务实之道

　　陈功

　　 “我们一直在向完美靠近，我们承认不完美之美”，新城地产在2010年发布的《技术蓝皮书》开篇写道，“我们还不能完全做到零缺陷的产品和百分百的完美。为此，新城成立了住宅产业化研究的专业机构，就是希望能够将新城产品的技术与品质不断推向完美而和谐的方向。”

　　 这可以看作新城地产的务实主义宣言。这家专注于长江三角洲地区优质住宅开发的地产企业，在十多年间成为中国地产20强企业，并一直在努力超越自我。2011年初，他们将“打造幸福社区”作为公司发展的一大主要目标，根据十多年以来所建社区的不同情况，分别制定了务实的幸福社区建设方案。在他们看来，与当前再建的社区相比，十余年前即已建成的社区很难在硬件上做过多改进，因此这两类社区既不可能也没有必要采用整齐划一的幸福社区建设思路。这种难得的坦诚和因地制宜的务实，是记者在采访过程中感受到的独特个性。

　　 新建社区的功能打造

　　 社会环境在变，社区需求也在变，比如随着老龄化社会的加剧，老人在社区内的生活与交流需要被重点考虑，又比如在高端社区中，家庭更加重视周末社区内的交流活动等。2011年初，新城地产曾联合新浪乐居进行“最影响居住幸福”因素的开放式调查，希望听到更多来自消费者的声音，以使得新建社区的功能打造更加有的放矢。

　　 根据近万名网友积极参与的投票结果，新城梳理出“幸福社区”的八项指标：小区内交通安全、小区治安、小区绿化、邻里关系、维修服务、物业关怀、社区活动和社区功能配套。

　　 这是新城地产将幸福社区建设提升为一种战略自觉的重要一步，是新城打造具有自身特色，强调社区氛围营造的功能打造的重要参考，它已经渗透至新城地产技术、客户服务、物业、营销等各个部门中。

　　 在新项目开发过程中，新城的技术部门根据业主回家路线，以营造邻里守望相助、其乐融融的氛围为目的，缩小了只具观赏性的大型景观，而大大增加了居住者可以共同活动的小型景观。而在公共活动空间上，亦根据业主需求给予多层次回应。一方面，区分不同群体的需求，并安排相应的活动空间——比如老人空间、儿童空间、老中少三代共享空间等。另一方面，在高端项目中会尝试为宠物爱好者专辟宠物活动空间。同时，在新建社区中，注意单元入口作为公共空间的功能，强调活动空间多层次性。将单元入口设置在架空层里，架空层内设置了休闲座椅，塑造为单元的公共客厅，成为本单元业主交流互动的场所。

　　 新城地产有关人士告诉记者，无论是七星联动的上海新城项目，还是无锡、南京的新项目，都将尽可能回应社会、业主和市场的需求，力争将幸福社区的功能打造尽早落于实处。

　　 老社区重改善

　　 无论新老社区，新城的物业管理由属下的物业公司承担。对于那些已经完成销售的老社区而言，新城的角色更多是社会管理者。

　　 新城意识到对于老社区很难从硬件上进行过多的改进，而需要另辟蹊径。经过一段时间的摸索，新城确定的老社区建设路线图是，主要从加强物业管理入手，营造社区和谐相处的氛围，促进业主的互助和自治。

　　 不过，这并非只是对老社区的补偿性举措，并非意味着新社区就不重视业主的自治。而是因为老社区的业主相对比较熟悉，经过各种沟通纽带，已经在十余年的交往中形成了一定意义上的熟人社会，因而有条件在此基础上发展各种邻里互助的形式，以及推动业主委员会的自我管理工作。而新社区因为陌生人社会的格局短期内难以改变，邻里互助关系和自我管理的推动则难度相对较大。

　　 同时，尽管提升空间有限，新城今年1月在老社区启动了整改健身设施的 “幸福社区打造”活动，投资200多万对旗下数十个老项目进行健身设施整改。包括系统性整改及重点区域包装、器械添置及配套场地的补充、运动场及游乐场塑胶地坪修补或更换、器械脱漆或零件损坏的修缮。到目前为止，南京、常州、昆山、上海等城市的大多数成熟社区已完成全部整改工程。

　　 服务供给的“双轨制”

　　 从创业初期开始，新城地产一直无意于走高端路线，而是着意于建普通收入阶层买得起的房子，因而社区业主的结构颇具包容性。而这种包容性也要求社区基本服务既经济实惠，又令人满意。这对于自负盈亏的社区服务系统而言是一个很大的挑战。

　　 新城意识到，在物业管理和引进市场性的服务机构之外，要尽量降低业主的居住成本，还需要积极引入公共服务体系，将幸福社区建设与社会公共事业结合起来，建立社区服务供给的“双轨制”。

　　 近年来社会公共服务体系有了长足发展，新城地产发现了这一社会潮流与社区建设的关联，逐渐从以前的被动接受转向主动邀约。例如，在江苏省常州市建设文明城市的过程中，新城在当地的社区积极联系，最终政府出资对常州逸境等多个小区的路灯等公共设施进行了维护，后期保养则由物业小区负责。为了方便照顾孤寡老人，目前常州数十个物业小区正积极向政府申请减免低保家庭的物业管理费。

　　 近年来较为常见的一种尝试是，各地的社区与居委会合作举办各种社区活动，由居委会联系外网机构，物业中心负责具体执行场地布置、宣传等工作。例如，2010年，上海枫景小区的物业管理处即与居委会合作，成功举办了德国管弦乐队演奏团的演奏活动。各地社区物管处与居委会联手慰问老人，则越来越多地成为制度性的举措。

　　 一些地产业专家和观察者认为，新城地产这些建设幸福社区的实验，将为地产业在新的时势下探索新路提供重要的启示。