自住还是投资，银行说了算

　　舒时

　　近日，笔者的一位朋友、刚刚在香港买了一套大房子的杨小姐碰到烦心事：眼见香港的房价开始下跌，而房租市场仍然坚挺，她想将手头的房子出租，却被告之，如果要出租房子，需要通过银行的批准，重新签署合同方可允准。

　　那些初到香港置业的内地业主，对这种情况似乎有点难以理解。在内地，即使业主将房产证抵押，也不妨碍其将公寓随意出租获取收益。但在香港，这种做法则可能违反与银行间的合同。

　　原来，在香港的房地产买卖中，银行在与业主签订的正式按揭合同中，会明确界定这个房子是业主用于自住还是用于投资用途。如果签约之后业主想把房子从自住改为出租，相当于是变更了房子的用途，从自住变成投资，从技术上来说，已经是违反了与银行之间的约定。

　　有鉴于此，杨小姐如果现在要把房子出租，就必须得跟银行“打招呼”，在获取银行的同意并更改合约之后，才能把房子租出去。

　　有人会问，这有何难？找银行更改合同不就行了吗？实际上，问题远没有这么简单。

　　“住转租”面临加息风险

　　为杨小姐办理银行按揭贷款的中银香港客户主任陈先生向笔者介绍，一般来说，业主们不必担心银行不会批准将房子出租，毕竟有租金收入会增加业主还贷的能力，令银行的按揭风险降低。但对业主来说，潜在的最大风险是，银行贷款部门在重新审核这份出租合同的时候，有可能会向业主提出更新按揭利率的要求，而且更新后的利率可能要按投资型住房来厘定。

　　受到金管局的监管，香港的银行一般会对其所放出的按揭贷款区别为“自住型”还是“投资型”。两种贷款模式之下，按揭利率会有区别。如系自住型按揭，业主可以享受最低30%的首付政策，并享受较低的利率档次；但如果是被归为“投资型”，则首付金额则要根据金管局的指引进行确定，同时有可能银行批出的贷款利率要高于自住型。

　　以杨小姐的房子为例，她的房子购买于去年年中，当时银行批出的按揭利率为H加0.7%左右，其中H为香港银行间同业拆息，算下来实际年利率不到1%，平均下来每月利率不足0.083%，这也是迄今为止，香港市场上最低的商业贷款利率。在此利率下，杨小姐向银行借入的300万港元按揭贷款，每月利息部分还款仅2500元。

　　但现有的香港实际按揭利率已经升至年息2%左右的水平，这意味着杨小姐每月的利息将翻倍。

　　与加息相伴的还有一个重要问题。近期香港金管局已经提出，对于投资型的住宅，已经要求银行要把首付款比例上升至50%——这意味着杨小姐还面临另一重大风险，有可能会被银行要求补足首付款。

　　尽管杨小姐坚持认为，或许情况没那么坏，因为她的房子是在政策出台之前买的，但目前尚未有这样的案例支持她的说法。对于杨小姐的这种情况，中银香港的陈先生表示，还没有接到通知，如何处理此类情况。

　　私下出租缺乏保障

　　房子还没有出租，却已经碰上许多纠结的问题，杨小姐表示很烦恼。

　　“从来没有想过，在香港做包租婆这么不容易，要处理的关系很多。”在港岛太古城的一处地产中介公司里，杨小姐边放盘边对笔者自嘲地说。一旁的中介建议她用私下放盘的方式进行，杨小姐咨询笔者建议时，笔者对此表示质疑。

　　所谓私下放盘，即业主与租客只是私下签署合同，而绕过银行这一关。地产中介认为，这一做法能节约银行的审核时间，对于业主、租客、地产中介都是一个比较“有效”的做法，而且可以令业主避免被银行重新厘定利率的风险。

　　但事实上，私下出租的潜在风险也不小，许多香港本地业主并不愿意与租客签署这样的协议。因为香港业主最担心的是收不到租金。在香港，有不少租客拒交租金的案例，很多人拖欠数月之后突然一走了之，有的房客甚至把房屋搞得乌烟瘴气，故意搞得破烂不堪后悄然离去。

　　“遇到这种情况，如果你没有正式合约在手，的确很难追讨款项。”地产代理也对杨小姐承认。

　　从租客角度来说，许多香港人也不愿意签私约，因为不交纳印花税对他们也有巨大的风险，万一业主侵吞押金，或是提前中止合约等，租客都可能遭受经济损失。

　　香港的地产租约通常以两年为期，租客需要交纳两月租金作为押金，第一年称为“梗约”，业界俗称“死约”，在这期间，房东不得加价，也不得以任何理由将租客辇走；第二年称为“活约”，在这期间，房东要加价或是租客要提前终止合同都可以，但也要提前一个月通知对方。但如果只是租客私下与业主签的协议，并未交纳印花税，有可能许多条款都得不到保障。

　　另外，在香港，任何正式的出租协议均需要向政府交纳印花税，之后该合约才受到法律保护。对于业主来说，如果要以私约方式出租房子，则必须逃过印花税环节，因此还存在逃税的问题。

　　没有交纳印花税的后果还不仅仅是逃税，由于缺乏印花税，此类合约并不受官方保障，因此给租客提供租金收据也缺乏充分效力。如果杨小姐打算将房子出租给一些公司客户，对方往往需要提供有效的租金收据凭证，所以私约有可能造成杨小姐不能把房子出租给那些质量较高的公司客户。

　　对于内地的业主来说，可能很难理解，一个简单的租房交易，却会惊动银行信贷部门，还要涉及政府税务部门。不难从中看出香港社会法律体系的严谨，看似毫不相关的各方，通过一些细小的利益相关规定，便联系在一起。

　　当然，这并不是说香港的法律没有灰色地带，但对普通老百姓来说，走灰色地带的风险却是明摆着的。大多数人不会愿意为了区区印花税去违法。

　　中银香港的陈先生说，香港的确有不少人采用私下安排的方式，他们主要的目的并不是逃避印花税，因为这一费用介于数十至数百港元不等，相对于动辄上万或是数万港元的房租来说，印花税只是一个零头。

　　“他们不交纳印花税的真正原因是，一旦交税，在银行与政府便会留下记录。“这实际上告诉银行，我的房子用途已经更改了。”陈先生说。这就相当于回到了第一步，还是要把房子出租的决定跟银行家们进行商量。

　　杨小姐最终决定放弃签私约，打算先跟银行按揭部门沟通后再行决定是否放盘。（作者系本报驻香港特约撰稿人）