楼市拐点隐现调控仍须发力

　　胡萍

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　　自调控施行以来，投机投资性需求得到了有效抑制，对改善供求关系起到了重要作用，房价也在供求关系的改变中出现了趋势的变化。在楼市进入从量跌到价变的关键时期，多位业内人士认同楼市下调趋势日益明显的判断。

　　记者胡萍最新的70个大中城市房价变动情况增强了楼市拐点将至的预期。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭第一时间在其微博(http://weibo.com)上称，“7月70个大中城市房价指数平均水平比6月微涨0.9%，按此趋势，8月或9月将首次出现负增长，三季度开拐”。北京中原地产市场研究部张大伟也表示，一线城市的商品房涨幅首次出现全面停滞，市场上涨的趋势基本被控制，一线城市价格拐点隐现。我们注意到，就在统计局公布最新房价变动情况的前一天，住建部给出了应限购城市的建议标准，那么，随着最新数据的出炉，哪些城市会列入新限购的范围？楼市会否向预期方向发展？未来房地产政策又将如何发力以巩固前期调控成果呢？

　　降价城市增多凸显调控成效

　　房价涨幅继续回落，这是当月数据给人的最直观感受。数据显示，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）及二手住宅价格环比下降和持平的城市分别增加了5个和3个，降价城市数量略有增加。

　　同比来看，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，涨幅回落的城市有26个。但相对与同比指标，环比数据往往更能反映短期的变化。纵观连月数据，房价环比下降的城市呈现逐月增多的趋势，尽管7月仍有39个城市环比上涨，但涨幅与数量都持续下降。中国房地产学会副会长陈国强认为，总体来看，房价出现涨幅收窄、上涨的城市数量减少、环比下降的数量增加等迹象，这些指标表明70个大中城市房价下行或是涨幅趋缓的变化轨迹。

　　自调控施行以来，投机投资性需求得到了有效抑制，对改善供求关系起到了重要作用，房价也在供求关系的改变中出现了趋势的变化。在楼市进入从量跌到价变的关键时期，多位业内人士认同楼市下调趋势日益明显的判断。张大伟告诉记者，从7月部分城市房价数据看，一线城市基本已经达到了调控的部分效果，限购令下市场已经趋向理性。但是楼市成交量及价格上涨重点转移到二三线城市，大部分未包含在70个大中城市指数中，影响了整个楼市调控效果。陈国强进一步表示，目前总体房价已经出现下降趋势，但房价出现剧烈下降的可能性很小。既要看到70个大中城市整体变化的趋势，也要关注特定城市成交结构的变化。

　　8月底前新限购城市或将出炉

　　新限购城市的名单是否将紧随房价数据之后新鲜出炉？这也是市场普遍关注的问题之一。因为就在统计局公布最新房价变动情况的前一天，住建部给出了应限购城市的建议标准。按照相关标准，70个大中城市中处于房价涨幅前列的城市，这条措施具有极强的操作性，这或许意味着涨幅名列前茅的城市在8月底前不得不出台限购政策。

　　从目前情况看，通过限购强制介入市场，已成为房市调控最为有效的手段之一。有分析认为，二三线城市限购令若在8月底前出台，首先会压制可能出现的楼市“金九银十”反弹，随后二三线城市也将会步一线城市“量价齐跌”的后尘。住建部相关人士也表示，由于我国房地产市场并不完善，为了保证更多居民和消费者的利益，限购“虽不合情，但合理”。

　　不言而喻，二三线城市限购政策若近期出台将会对地方楼市产生很大影响。一位开发商就直言，“当年90、70政策出来了，我们不停地研究小户型；限购政策出台，一线城市做不了，就往二线城市跑；现在二三线城市再限购，我们只能再找别的路子了”。陈国强说，限购范围扩大必将在短时间内给相关城市或地区的市场成交量及成交价格带来直接影响。

　　杨红旭认为，各地限购政策出台前还需一个沟通、协调的过程，部分地方政府和住建部之间少不了博弈和谈判。延至9月公布，可能性相当大。至于城市分布，预计将集中在北京、上海、广州、深圳等大都市圈周边，类似珠海、东莞、廊坊、秦皇岛、昆山等，部分投资需求被挤压出大都市后，导致周边城市楼市投资比较活跃，房价上涨偏快。

　　楼市调控着眼于长期长效的制度建设

　　当前房地产调控将持续、不减弱的信号还在不断传递，那么未来是否还会出台更严厉的调控政策？对于房地产调控政策的展望，兴业银行首席经济学家鲁政委的看法是，“短期暂稳定，长期仍多变”。他说：“未来一年，政策应该不会有特别大的变化，但已经可以看到转变的端倪，比如由过去单纯强调房价过高这一表象，而现在更多开始强调供需失衡；以前强调增加供给，只是保障房的增加，没有提到普通商品房，但是现在明确表示增加普通商品房供应这一手也不能放松。未来十年还会是多变的，因为调控时间越久，问题就会想得越清楚。”

　　财政部财政科学研究所所长贾康认为，已经明确的房地产调控还将继续，但是一些比较严厉的行政性控制手段必须是过渡性的。如果没有长远的制度建设，宏观调控应有的水平体现不出来，还会引出矛盾的积累和麻烦。因此，未来还将主要靠市场机制加上必要经济手段调控，让市场轨道的房地产业拥有活力发展的制度条件。贾康还认为，房产税改革非常必要，建议给居民吃“定心丸”。