上海禁止商业地产项目期房贷款

　　

　　商业地产市场升温迅速 上海银监局发文收紧信贷支持

　　由于住宅房源的限购和限贷，商业地产用房升温导致商业地产增长迅速。公开数据显示，截至今年6月底，全市商业用房开发贷款、购房贷款同比增幅均在35％以上。不过，今后商业地产的“双不限”优势将随上海银监局的一纸禁令而被打破。

　　商报记者 刘晓颖

　　禁令剑指商业地产销售

　　商报记者昨日获得一份由上海银监局下发的《关于上海市商业地产信贷风险提示的通知》。该文件明确要求今后各银行须严禁个人消费贷款用于购买商业用房，且今后凡是利用贷款购买的商业用房应为已竣工的房源。换而言之，今后购房者如需贷款购买办公楼、ＳＯＨＯ、商铺等商业用房，这些房源必须符合“现房”条件而非现在的“期房”。

　　记者在这份文件上看见，银监局要求严格执行有关房地产开发贷款和购房贷款的一系列政策和要求，其中包括严禁个人消费贷款用于购买商业用房，对于个人创业贷款等经营性贷款购买商业用房的，应该按照商业用房购房贷款管理规定执行；无论企业还是个人，利用贷款购买商业用房应为已竣工验收的房源；并再次强调对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

　　“这确实是给商业地产的销售出了一个难题。”德佑地产交易按揭部高级经理杨永俊表示，“目前有相关规定要求个人消费贷款不能用于购买住宅房源，但在购买商业用房时，很多代理机构与中介会把这类房源操作成‘消费品’。”

　　商业地产行情持续火热

　　数据显示，今年7、8月间，全市新建办公楼成交面积为35．4万平方米，已超去年三季度累积成交面积的9．0％，保持今年一、二季度间的同比增长态势；供应面积为20．42万平方米，仅占同期成交面积的57．7％。新建办公楼在持续供不应求的情况下，其均价再次升至2．91万元／平方米，较今年二季度时的均价水平上涨15．5％，比去年四季度低点累积涨幅更达60．3％。

　　记者从相关渠道了解到，今年上半年，有超过三分之一的房地产新增贷款投向商业用房开发和购房领域。商业地产信贷已经成为银行竞争的热点，其中有些银行为了短期业绩，放松审贷标准，埋下了信用风险和市场风险等隐患。

　　“大量资金涌入，致使商业地产量价齐升，租金回报率明显下降，甚至低于贷款利率，价格泡沫隐现。”21世纪不动产市场中心分析师罗寅申认为，“一旦资金退出，房价下跌，商业地产信贷将面临较大风险。”

　　这或许可以解释此次上海银监局为何会收紧商业地产的贷款。

　　限贷对购房影响或有限

　　有开发商认为，这一文件最严厉的是今后只能用贷款买已竣工验收的商业用房，“这就等于说，现在很多商住两用‘期房’的开发商，要么失去一部分客户，要么就延期等到房子全部造好才开盘。”

　　目前商品房（包括住宅和商业）都遵循结构封顶就可以申请预售许可证继而开盘销售的规则。就商业用房而言，从结构封顶到竣工验收，需一年半左右时间。换而言之，银监局的一纸禁令等于延长了房地产开发商资金回笼的时间。

　　但也有业内人士认为，这一政策对商业地产整体影响不大。“对于以出售型商业物业为主的开发企业来说，这确实增加了项目销售难度；而对于长期持有性开发企业来说，无所谓现房不现房，他们更多地还要依靠物业经营获得更大的收益。”同策研究中心分析师张宏伟表示，“例如通过不同业态组合，不断对商业购物消费环境进行升级，增加人流，同时将带动租金上涨。这样的话，投资回报率也会逐步提高，物业经营收益就越来越放大。”

　　◇分析延伸：选择一次性付款大有人在

　　“事实上，目前有多个销售火爆的商业项目开发商是通过其他办法来支撑其项目销售的。”一位不愿意透露姓名的开发商代表告诉商报记者。“比如ＳＯＨＯ中国，在之前的上市和销售上积累了很多资金，近年来便在上海大肆收购，而其中部分都是已经建成的现房。它们到手就可以卖，迅速产生现金收益。资金回笼后再进行下一个项目。”

　　值得一提的是，在去年年底开盘的中山万博广场即为ＳＯＨＯ中国旗下的项目，其售价为4．5万－5万元／平方米。经过大半年的销售后，该项目已经进入尾盘阶段。据一位写字楼代理公司的工作人员透露，在中山万博广场的购房者中，一次性付款的人数不在少数。

　　“目前商业地产的贷款是首付五成，利率为基准利率的1．1倍，期限不得超过10年。去年不少人因为银行贷款比较严苛，都选择一次性付款。”该人士表示。“即使是限贷，对于这一类人来说也不构成太大困难。”