宁波楼盘扛起降价大旗 降价潮从镇海、北仑等区域向主城蔓延

　　这几天，镇海郁金香楼盘打出“买就送6.6折券”捆绑优惠促销，直接扛起降价大旗。在金九银十来临前夕，宁波楼盘的降价潮迎面扑来——从镇海、北仑等市区周边区域开始，且有蔓延之势。

　　这一轮降价潮是降价幅度的比拼，也是降价速度的对决——同样是“裸奔”，自然是看谁下手更快、更狠。

　　“郁金香”再买6.6折

　　前段时间，镇海郁金香楼盘大张旗鼓公开宣传将“封盘调价”，一时间成为众多购房者的热门话题。半个月后，该楼盘“高调降价”。

　　据了解，郁金香中心有住宅和精装SOHO单身公寓，在打出6.6折的优惠力度后，住宅6886元/平方米起，公寓总价15.6万元起，同时还有一些限时优惠。

　　据了解，所谓6.6折其实是买第一套房后赠送6.6折优惠券，也就是说购房者在该楼盘购买第二套房时可以享受6.6折优惠。由于一个购房者在同一楼盘购买2套房或者2个购房者相约来买房的情况比较少见，因此对于只购买一套房的购房者，“可以给予折中价”——即享受8.3折优惠。

　　按此计算，该楼盘一套位于10层建筑面积85平方米的住宅，原来1.2万元/平方米，总价大约102万元，折后(包括按揭和其他优惠)约为9600元/平方米，总价大约82万元，便宜了约20万元，降价幅度达到21%。

　　据资深人士分析，这种降价策略目的有二：一来这次价格调整是全盘性的，“买即送”的方式包括了对前期已购房老主顾的利益部署，尽可能降低由于降价引发的不必要的麻烦；二是提高所在区域房价竞争力。眼下，周边楼盘如风景九园、金色广场、海悦花苑等楼盘的均价在1.1万元/平方米左右，直观来看价格优势体现出来了。

　　“东御公寓”几乎成本价销售

　　镇海郁金香楼盘并不是限购令实施以来宁波首个直接降价的楼盘。事实上，由于调控政策带来的销售压力，上半年甬城楼市成交量普遍暗淡，不少楼盘纷纷“明折暗降”。

　　上周，金地·东御公寓也打出单价1.29万元/平方米起的“跳水价”，带电梯公寓户型有118平方米、139平方米等几种，各种折扣和优惠叠加起来，均价在1.3万～1.4万元。

　　业内人士分析认为，金地·东御公寓地处高新区梅墟，与镇海一桥之隔，当初拿地时楼面地价为8000多元/平方米，加上建安成本等开发费用以及财务成本，开发成本将近1.3万元/平方米，均价1.3万～1.4万元的“跳水价”，说明该楼盘已经在接近成本价销售了。从另一个角度来看，金地·东御公寓旁边的拆迁安置房价也已经超过了1万元/平方米。

　　综合分析来看，该楼盘公寓房价已接近“裸奔”。不过，这位业内人士分析说，该楼盘除了公寓外，还有原创别墅和花园洋房等多元化产品，估计开发商已经将楼盘获利空间主要放在别墅和洋房的销售回款上了。

　　开发商滞销库存压力大

　　实际上，自上半年限购新政出台以来，宁波新开楼盘价格较以往略有走低，也有不少楼盘进行价格促销，但基本上也仅限于几套特价房而已。

　　而在经历了几个月的“存几抵几”储客、“特价房”试水等方式的温和促销后，终于发展到整盘价格调整。其中的原因很简单——滞销。

　　据了解，城西板块好几个在售大盘，月销售量仅有五六套；镇海、北仑也有不少楼盘处于滞销状态，某楼盘开盘近半年，卖出的房子不足百套，最近两三个月更是几乎颗粒无收……

　　业内人士表示，镇海郁金香楼盘的降价举动无疑将成为本月宁波楼市关注的焦点，至于其造成怎样的影响，还要看该楼盘后期的实际成交量而定。

　　但业内诸多人士达成的共识是：郁金香楼盘此举将引发多米诺骨牌效应，接下来肯定会有楼盘跟进，下半年楼市降价潮不可避免。

　　二手房东降20万元抛售

　　商品房的跳水行情也直接波及到二手房市场。据21世纪不动产宁波区域相关负责人施建益说，据他们统计，7月份宁波二手房的成交均价为1.46万元，比6月份的1.55万元下降了5%。

　　施建益说，上周他们刚刚成交一套位于翠柏路旁的学区房，成交价仅84万元，而今年1月份，该房产的市场价应在105万元左右。施建益表示，据他们了解，现在已经过了春节时期学区房热销时间，加上大家都在观望，而该房东急需资金用于实业投资，因此，只有“一降到位”才能尽快脱手。

　　降价趋势已经不可阻挡。据施建益透露，最近有一套江东四眼碶小学附近的南大步街二楼50平方米房源，房东挂牌价已调整至88万元(该房东当初以90万元的价格买入，去年市场行情见好时，该地段房源单价曾达2万元)。尽管如此，该房源至今仍未成交。

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　　今年2月20日，宁波出台新版住宅“限购令”，施行已过半年。自2月20日至8月17日，该市六区共销售商品住宅约5500套——而新“限购令”施行前的半年，即2010年9月至今年2月，市六区商品住宅销售套数接近1.13万套。半年时间，成交量遭“腰斩”。二手房市场同样成交惨淡。今年2月至7月，市六区成交的二手住房不到5500套；而之前的半年，这个数据超过9000套。甬城楼市低迷之状直逼2008年。

　　“这半年时间，一手房整体房价跌幅应该已经超过10%。”恒略地产总经理薛鹏程判断。事实上，个别楼盘的降价幅度，已经超过20%甚至30%：镇海新城有楼盘面积260平方米左右的一批精装修高层房源，单价从原先的1.8万元/平方米左右调至1.2万元/平方米左右；梅墟一楼盘以及镇海老城一封盘半月后重开的楼盘，降价幅度均有近20%……至于开盘定价低于预期售价20%左右的新盘，在鄞州新城区、城西、新三江口等地产板块内，更是比比皆是。

　　21世纪不动产宁波区域总经理施建益表示，这半年里，甬城二手住房整体的价格降幅在5%左右；最高超过总价10%的交易税费，进一步增大了二手房成交的难度。

　　此外，土地市场也因楼市低迷、开发商“囊中羞涩”而频现流拍。位于鄞州创投中心内“上上城”小区旁的一幅宅地、位于日湖畔的包家漕地块、位于江厦桥东的江东核心滨水区地块、位于“青林湾”小区对面的滨姚江宅地……这些在楼市火爆时很可能成为“地王”的“黄金宝地”，在“限购令”出台的这半年里，一再无人问津。

　　“现在的土地市场，几乎比2008年时还要冷。”本地一家房产公司高层人士坦言。

　　购房者的观望姿态，则因此更加坚定。

　　（本报综合）

　　（责任编辑：单晓冰）