房源飚升土地积压 杭州:地价、房价谁降得快?(图)
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-08-24 14:28 来源: 中国经济网
一线城市土地出让金全部骤降 北京跌幅近五成
近日,中囯指数研究院发布数据,今年上半年,全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元,同比下跌5.5%。土地出让收入排名前十的城市中,出现下跌的5个城市全部为一线城市或者发达的二线城市,同比降幅最大的为北京,降48.32%,降幅最小的为上海,降21.97%;而上涨的5个城市均为相对欠发达的二线城市。
自限购、限贷、金融紧缩等一系列的楼市调控政策颁布实施以来,有效地抑制了部分购房者的购房需求,近日,浙江多地楼市出现“量跌价滞”现象,杭州商品房可售量亦增加14.33万平方米。目前房地产市场成交量下降,价格也有所松动,但房价没有大幅度的下降。
“面包”价格迟迟未跌,那么“面粉”价格是不是也依然坚挺呢?答案是否定的。今年以来,杭州土地市场频频遇冷,上周被誉为2011杭州主城区首席宝地的和睦地块,直接成交,让大家惊呼:“地价真的下来了!”而一位不愿意透露姓名的房产公司董事长说:“今年下半年土地价格可能会创新低,我已经准备钱,预备在今年年底抄底。”
库存房源飙升 降价大潮未现
8月,杭州主城区库存达33526套,已经超过2008年12月20日的32423套,刷新主城区库存历史最高记录。杭州主城区住宅库存为20619套,突破2万套大关,再创两年来新高,相比最高记录2009年1月3日的21438套不到1000套的差距。虽然楼市库存不断飙升,但是并没有出现明显的降价潮。
近日,记者走访了杭州多家在售楼盘,售楼处基本都是空空荡荡,价格并没有出现让消费者感觉明显的降价潮。只是部分首次开盘的新楼盘确实出现了低开苗头。虽然杭州目前存量房已经超过历史最高记录,但很少看到老盘在原来的价格基础上打一个八折。
一位长期在杭州从事房产交易的王先生告诉记者,目前较有吸引力的降价,还只局限于个别新盘。杭州上月开盘数量超过30个,而近三月来价格有明显下降的楼盘不足8个,分摊下来,每个区域也就只有一到两个。整体来看,降价楼盘占比不足1成。
杭州某房产公司负责人告诉记者,大部分楼盘还是稳定在以前价格的水平。新楼盘有低开的苗头,老楼盘没有明显折扣,大概5~10%左右吧。该负责人告诉记者,低开盘走得还是不错,当天销售率就百分之八九十,但是老盘,如果第二期、第三期开出来价格没有明显下降的,销售率就10%~20%,基本达不到40%。
销售不旺让杭州楼市步入了高库存期。也正因如此,杭州不少购房者都希望在高库存背景下,开发商们会因资金扛不住而最终普遍降价。但是业内人士表示,杭州市场对库存量的消化弹性非常大,2009年曾连续出现月销售过万套的记录,而上个月销售不到1600套,因此库存量并不能完全说明问题,未来房价走势关键还在于调控政策是否会持续。
土地市场遇冷 频频直接成交
尽管土地市场遇冷不是新闻,不遇冷才是新闻,然而,上周杭州土地出让,当主持人宣布27号和睦A-26地块底价加价100万元直接成交时,还是让关注本场土地出让的大跌眼镜。“我今天就是想来看看和睦地块的争夺会有多激烈,想不到直接成交了,看来地价真的降了。”现场一位观战的开发商颇觉惊讶和“失望”。
和睦A-26地块现场以11.398亿元的总价成交,楼面价13906元/平方米,被凯德置地旗下的新加坡番尼西瓦私人有限公司竞得。事前,在聚集了众多杭州地产业界人士的杭州地产研究群中,很多人预测该地块楼面价会在“1.7~1.8万元平方米”之间。因此,当该地块最终底价加价100万元直接成交时,大家直呼便宜,被“捡漏”。
放眼今年杭州主城区整本《读地手册》中的55宗住宅用地,和睦A-26地块堪称首席宝地:该地块位于当今炙手可热的市区桥西板块,北临余杭塘河,东瞰千年古运河,如此绝美河景,市区极为罕见。除了具有景观优势,该地块地形方正,西边和南边都是住宅小区,北边是河,只有东边的湖墅北路是城市次干道,可享市区闹中取静生活。该地块48亩,容积率2.5,建筑面积80105平方米,不大不小,规模非常适中。该地块惟一的缺憾可能就是有10%的保障房配建。以该地块位置和景观之佳,无论从哪个角度来看,不到1.6万元的实际楼面价,都绝对便宜。
在和睦地块的南边数百米,两年前的8月18日出让了一宗宅地——娑婆桥地块,被西子房产以7.78亿元竞得,楼面价是16938元/平方米。也就是说,相比于两年前的娑婆桥地块,这块地也“便宜”了1042元/平方米。更何况,和睦地块有运河、余杭塘河双河景,而且面积更大,地块条件要优于娑婆桥地块不少。说的直白一点,和睦地块比两年前的娑婆桥地块更好,但更便宜。与其一河之隔的是远洋公馆,该盘去年4月底首开,恰遇调控之后,3.3万元的售价,被认为低开。地块南边紧邻协安景上,再南边就是绿城西子世纪新筑。娑婆桥地块西子房产后来找了绿城合作开发,也就是后来的紫兰公寓项目。紫兰公寓去年9月份开盘,开盘价3.1万/平方米,几被抢购,目前已经售罄。和睦地块1.6万元平方米的楼面价,毛坯房售价2.3-2.4万元平方米,就足以保本。如果按紫兰公寓3.1万元平方米的售价,利润极为可观。
再看前两次土地拍卖的情况:7月22日,萧山推出五宗地块,均位于农业高科技单元,五宗地块均加价10万元直接成交,全部被杭州传化科技城有限公司收入囊中,成交总额78275万元。8月2日余政储出[2011]46号地块即运河新城核心区商住地加价103万元直接成交,总价9528万元,折合楼面价4012元/平方米,由飞云房地产投资集团和杭州庆祥农业开发有限公司联合竞得。可以说,这两个月杭州土地拍卖基本都以直接成交收场,以往那种激烈竞价场面已经不再,土地价格已经明显下降。
地价、房价谁降得快
土地市场和房产市场都已经进入淡市,那么地价和房价究竟谁先跌呢?明白人都知道:一切都取决于开发商的资金链。
摆在眼前的事实是,开发商资金越来越紧。开发贷款全面告停,日前,银监部门要求信托公司严控房地产信托业务风险,对于房地产信托余额较大的信托公司,要求“规模要实现稳中有降”;对于房地产信托新增规模较大的信托公司,要求“把握好节奏,严格控制增速”。“大佬都没钱了,谁还去拿地啊?”这也就不难解释最近土地市场缺少大佬的身影,每次都以冷清收场。一向在土地市场上“求胜心切”的绿城,今年鲜少露面。
没有开发商会主动承认自己资金紧张,但从今年1~7月的杭州商品房成交量来看,大多数楼盘的去化率都不甚理想。限购新政执行后,众多楼盘开盘销售的事实证明,价格已经成为撬动成交的唯一因素,价格下调已经成为明显的趋势。对于“存抵活动”取消,房管局的目的很明确,希望实际的申报价格得以下降,这样杭州房价下探“朦胧”的面纱已揭开。但是,大家看到的是开发商依然在苦撑。引用一位开发商的话:现在还是下午两点钟,刚吃好午饭,大家还可以撑,大幅度打折会引起老客户的反感,所以已开楼盘不到万不得已是不会用的。
但是市场还是有欣喜的一面:虽然旧盘不打折,不少新开盘,开盘价格就明显低于周边楼盘,而且销售也确实不错。杭州某本土知名开发商透露说,公司正在酝酿新盘的价格,“肯定会比市场预计的低,明显低于周边楼盘,只是没想好低到多少。”他们的目标是能将旗下一黄金地段的项目清盘,“现在是能卖的都要卖,哪怕是一个车位也好。”
“大家都以为是我们政府推地速度慢了,其实我们一直在按进度推地,同样一块地去年评估价楼面价有9000元/平方米,今年就只有7000元/平方米,一下就亏了2000元/平方米。而且就这样,很多地推出去还没人来交保证金,怎么拍啊?”一位政府部门工作人员的话,反映了现在杭城土地市场的尴尬。2011年杭州市区经营性用地供应计划显示,仅该手册中杭州已具备出让条件的土地就有4511.32亩,时间已经过半,杭州的库存土地至少在半数以上,加上去年的《读地手册》也有大量地块没有公告。土地库存如此充足,今年开发商现金流又如此紧张,下半年地价会否大降?下半年是否是拿地的好时机?
“一面是资金链吃紧的开发商,而另一面是急于推地的地方政府。相比开发商,地方政府的压力或许更大,所以地价将比房价更快下跌。”不少业内人士纷纷预测。
(责任编辑:单晓冰)