日资开发商资金压力在肩 散售环球金融中心25亿

　　核心提示：8月23日，潘石屹在上海的又一个整体收购项目——SOHO中山广场举行第二次租户签约，自6月启动招商以来，该项目已有逾23000平方米的办公楼出...

　　8月23日，潘石屹在上海的又一个整体收购项目——SOHO中山广场举行第二次租户签约，自6月启动招商以来，该项目已有逾23000平方米的办公楼出租。此前该项目开盘散售，当天销售额就达11.8亿元。

　　老潘的到来，影响了上海很多高档商办项目的租售策略，但实际上，散售的背后，每栋楼几乎有着截然不同的背景和故事。譬如环球金融中心。来自德佑地产的数据显示，截至目前现中国第一高楼——环球金融中心办公楼共售出9个整层楼面，总面积约3万平米，均价8.2万元/平方米，成交总金额24.7亿元。

　　业内传闻环球金融中心日资开发商森大厦（上海）有限公司有意出售“33亿元-42亿元”办公楼物业。8月23日，森大厦方面有关发言人士向本报记者表示，截至目前散售计划“差不多了，也就这个样子了”。

　　“上海办公楼近半年多时间租金稳步上升、空置率逐步下降，环球金融中心为何散售，市场并不太能理解。”一位沪上知名地产代理机构的业内人士表示，散售的主要原因肯定来自开发商本身，或资金紧张或投资策略调整等企业层面的原因。

　　森大厦方面上述人士告诉本报记者，散售环球金融中心部分楼面，主要是公司在华投资策略和投资节奏方面的需要，尤其是后续新项目开发的资金筹备、财务平衡需要。“不久公司将宣布在华投资的一些新项目情况，散售回笼资金主要用于这些新项目的开发，同时也有助于改善公司的财务状况。”

　　据了解，目前森大厦在中国共拥有和管理着三栋商用物业，除了环球金融中心之外，还有同在陆家嘴区域和大连市的各一栋商办物业。

　　上述这位森大厦发言人士称，公司在华项目主要是商办项目，一般动用资金规模都很大，长期出租的经营模式令资金占据时间长和规模大，形成一定压力，散售回笼部分资金是缓解压力的策略。

　　环球金融中心给森大厦在中国业务带来的资金压力，早已是业内公开的秘密，而且问题可能比公司方面的解释更为严重。

　　环球金融中心从拿地到建成长达15年的大部分时间里，成为森大厦的一个包袱。1995年，森大厦买下陆家嘴土地，1997年8月27日奠基，但随后的亚洲金融危机工程因资金问题搁浅，直到2003年重新启动。

　　2006年业内曾有计算，该项目面积约为金茂大厦的2倍，按当年5%的年贷款利息算，每年的财务成本就达4亿元，加上运营成本和人工成本，未来每年的成本将达8亿元人民币以上。即使不考虑竞争的加剧，参照金茂大厦的出租水平，环球金融中心的年收入最多达到8.45亿元。在40年的经营时间，要还清700亿日元的贷款，相当于每年需还本1.5亿元人民币。

　　有业内人士还指出，另一个不容忽视的因素在于，森大厦日本母公司——森大厦株式会社本身受累于日本整体经济下滑，可能无力从日本本土对在华子公司提供更多的资金支持。公开资料显示，这个日本著名的房地产公司，拥有大厦超过120栋，出租面积超过120万平方米，但日本整体经济的螺旋式下降，或令庞大资产经营收益大受影响。

　　截至目前，已经有多家知名企业成为了环球金融中心的“小业主”。包括汤臣集团（00258.HK）收购72楼整层、天平保险和国华人寿买下了69、70两整层、法国的时尚品牌“面包黄油”买下67层，总部设在河北省石家庄市的新源国际控股公司买下了71层楼等等。