2011年上海豪宅再兴三大热点板块

　　陈纾洁

　　北外滩延伸传统滨江 新江湾、泛佘山倡导低碳生态

　　得益于成交放量板块的贡献，在今年2月调控之后，上海豪宅市场已持续了五个月的回升态势。最新统计数据显示，今年上半年上海单价10万元以上的豪宅成交同比增长了157.6%。

　　事实上，记者统计发现，就在过去一个月，沪上单价10万元以上的豪宅又有8套成交，其中3套更是总价亿元的顶级豪宅。

　　市场分析人士指出，豪宅作为主要的楼市资产配置身份似乎并没有发生太大的变化。纵览上半年豪宅市场，放量主力集中在高端公寓产品上。预计下半年豪宅放量将在新崛起的板块中实现。

　　豪宅成交热点今何在？

　　2011第八届中国别墅节高峰论坛上公布的一份最新研究报告显示，现阶段，上海有超过六成以上的财富人群仍选择不动产投资，且集中在豪宅市场。

　　上述报告或许可以用来解释目前豪宅市场的逆势热销。

　　数据显示，上海新建豪宅成交行情在调整了几个月后，自今年5月开始大幅回升，下半年开篇更是高调，7月上海单价5万元以上豪宅成交面积环比继续大幅上升，涨幅逾两成。

　　“豪宅成交反弹与6月底以来豪宅供应充裕有关。豪宅供应充裕，又是由2~5月市场成交回暖带动起来的。”分析师薛建雄如是说。

　　上海中原地产研究咨询部指出，2011年对比其他年份的表现，不论一手还是二手豪宅的交易流量都保持基本稳定，并很快走出政策观望的低谷。从后续的走势来看，豪宅市场并未受到限购令太大冲击。

　　“目前，国内个人投资渠道有限的情况下，豪宅对大笔资金持有者而言，仍是较好的投资渠道。”一位市场分析人士指出，国外投资者亦多采用外资购入豪宅来达到变相的币值提升目的。“豪宅作为区域标志性建筑，有更大机会分享升值收益。”

　　不过，记者发现，市场中并非所有的豪宅都受到买家追捧。

　　数据显示，7月单价在8.5万元/平方米以下的豪宅产品占比提升显著，单价在6.5万~8.5万元/平方米之间的豪宅公寓产品比重提升近三成，达到48.31%，且比重位居今年以来月度首位。

　　与此同时，豪宅所处的地理位置，也越来越被买家重视。

　　“在限购条件下，豪宅价值中概念性的因素淡化，切实的地段稀缺性和产品特征比拼更显突出。”对于当下豪宅成交的热点，上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，资源越是丰富的板块，其价值空间也将越大。

　　寻找上海豪宅

　　无疑，考虑到限购政策的影响，市场中不少豪宅买家希望一步到位，在占有稀缺资源的地段购置大户型产品。事实上，记者调查发现，这也是近年来几个豪宅热点板块的共同特点。

　　一谈到上海的豪宅区，很多人自然而然会先想到佘山。这个自2000年就开始集中高档别墅开发的上海传统豪宅区，经过十余年的持续建设，已经成为上海塔尖财富人群的聚集地。佘山板块凭借其独步上海的绝版山水资源，一直是沪上高端别墅的集聚地，有“沪上第一别墅区”之美誉。目前，佘山别墅区的独栋别墅门槛基本已在5000万元之上。

　　不过，有业内人士指出，日益上涨的豪宅售价越来越考验买家的资金实力，豪宅尤其是别墅购入后易手难度相对较大。数据显示，从5月的二手豪宅交易情况来看，单价在10万元以上的顶级豪宅占比仅为18%，且均为公寓项目，别墅项目无一列席。

　　作为上海最具代表的新兴豪宅板块，业内普遍认为，新江湾城已成为热钱流入的价值洼地。国际化社区规划利好，以及四通八达的交通接驳，同时新江湾城坐拥上海市区最大的、唯一的原生湿地资源，还有专为豪宅定制的生活配套和百年学府资源，是近年来豪宅进驻的热点区域。

　　而比新江湾更具发展潜力的，无疑要数黄浦江沿岸的新兴国际社区。上海国际金融中心、国际航运中心两大中心建设的日新月异，处于浦江一体化开发的国际金融带——陆家嘴和北外滩，已成为大批投资资金瞄准的对象，也成为豪宅买家的必争之地。

　　作为外滩的延伸，北外滩拥有丰富的文化资源和深厚的历史积淀，西南处外白渡桥、吴淞桥与老外滩相连，南面隔江与陆家嘴金融贸易区相望，延绵起伏的古典建筑群和对岸的摩天大楼尽收眼底，与外滩、陆家嘴形成三足鼎立之势。伴随着上海市政府对于外滩地区规划用地的限制，北外滩地区的临江城市综合体可谓奇货可居且更显稀贵。

　　外滩：在这轮豪宅成交中落后？

　　不过，值得一提的是，记者发现，上述三个板块中，北外滩在此轮豪宅成交热中表现较弱，其成交热度远不及其他两个板块。究其原因，或和区域新增供应的缺失不无关系。

　　宋会雍表示，7月上海豪宅市场在新增供应的带动下，交易总量出现小幅增长之势；而与去年同期相比，涨幅更为明显，由此可见，在市场调控的当下，高端物业仍保持着其拥有的市场独占性，新增供应仍是豪宅产品的主要推手。

　　以佘山为例，由于开发较早，佘山不少产品已消化殆尽，豪宅产品较长一段时间的零供应，在佘山已经成为常态。然而，值得注意的是，沉寂一段时间之后，佘山板块近期又出现了集中放量的信号，引起豪宅买家的广泛关注。

　　从个案来看，总价在5000万元/套以上豪宅在2011年1~5月共成交37套房源，松江佘山是其中一个重要消化阵地。2011年1~5月佘山累计成交豪宅44套，成交均价9.82万元/平方米，与去年同期相比分别上涨91.3%、41.09%。4月位于松江佘山板块的“上海紫园”集中成交的一批房源中，有24套总价在5000万以上，其中更有2套总价过亿，为1.06亿元和1.34亿元，成为2010年以来最高成交单价。

　　与此同时，由于新增供应充足，新政之后，杨浦区市场的回暖速度在16个区县中是最快的，3月杨浦区成交环比增幅达1053.6%。7月，新江湾豪宅公寓产品仍不乏亮点，九龙仓玺园凭借大平层创新产品，在7月份快速交易24套。

　　记者调查发现，与上述两板块相比较，北外滩在国际航运中心建设如火如荼之际其价值和版图都有放大，市场交易表现抢手，但其行情却颇受新增供应的制约——目前区域内在售新盘只有白金湾以及豪景苑，新增供应一旦断档，交易随即大幅收缩。

　　根据21世纪不动产以及中国房地产信息集团提供的数据，去年以来，北外滩地区只有去年6月曾有过一次商品住宅新增供应，当时一次性新增了117套房源。经过6个月的消化，加上持续匮乏的后续供应，北外滩区域内活跃的成交行情在今年2月戛然而止。

　　今年以来，北外滩地区的豪宅一直处于断供状态。受此影响，区域内单价5万元以上豪宅在今年1月成交11套，此后因为持续缺乏新增供应，单月成交几乎都在个位数，除了5月成交8套之外，其余几个月成交量均在5套以下。

　　然而，颇具意味的是，作为最具发展潜力的新兴国际社区，北外滩的豪宅在供应不足大背景下依旧备受关注。分析人士指出，顶级商务聚集区的商办需求以及高端商务群体的硬性居住需求将成为这一片区域进一步繁盛发展的驱动要素，新增供应的紧缺，反而将成为区域内豪宅升值的重要动力。

　　积压的需求需要释放，后期一旦有新增房源放量，引发销售热潮的可能性极大。他认为，北外滩成为上海下一个CBD和豪宅地的图景只是一个时间问题。