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司法解释与房价

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-08-25 03:18 来源: 21世纪经济报道

  

  司法解释与房价

  

   有朋友问:“新婚姻法”对房价会产生什么样的影响?

   所谓“新婚姻法”,其实是最高人民法院8月12日公布的对婚姻法的一项最新司法解释,即《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(三)》。

   根据这项司法解释,婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,按份共有。

   夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时不能达成协议的,法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。

   此外,该司法解释还规定,“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。”即是说,夫妻一方个人财产的孳息和自然增值,属于夫妻一方个人所有。譬如,婚前房产,10年后房价涨了10倍,是自然增值,与另一方无关。

   以上关于不动产归属的几种现象,在现实生活中大量存在。很多人恍然惊觉,依赖婚姻而存在的房子是如此的不安全,离婚后有可能人走房飞,自己净身出门。尤其是一些女性,原本择偶主要条件之一是对方有房子,如今需要在房子前面增添附加条件:产权证上须有自己的名字。

   所以,这两周来,各地产权登记机关夫妻前来改名字、加名字的人,突然大增。但加名字须支付一定的代价。譬如南京突然规定,婚前房子,在房产证加名,须缴纳3%契税。确能让婚姻关系稳定下来,花个两三万元有人也愿意。但恐怕由此也会产生一些纠纷。譬如有的夫妻一方就是不愿意改名、加名,有的则干脆隐瞒另有房产。

   司法解释是坚硬的,婚姻更需要柔软的情感来维系。无奈,现实也是坚硬的。有些年轻朋友自认为倾其半生也买不起房子,想依靠对方的房子支撑婚姻,也是可以理解的。婚姻法新司法解释提醒我们,房产证上是谁的名字很重要。

   于是,女孩子就免不了向求婚的男人声明:你既然爱我,房产证就要加上我的名字。

   但另一个问题随之而来。男人嘴上不说,心里也会嘀咕:你要嫁的是我,还是要嫁给我的房产证?那些追求纯粹、纯净爱情的人们,不得不面对房产证的巨大拷问。

   也有另外一些自强的女性会说,男人是靠不住的,有房子的男人更靠不住,还是要自己买房。

   这就回到了文章的开头。冯仑有句名言,未婚女青年推动房价上涨,因为“90%的女性没有房子是不嫁的”。这句话今天仍适用,只是其中的一部分女青年在新司法解释的刺激下,决定不依赖不可靠的男人,而决定自己买房子。在这种情况下,房价会不会上涨?

   老实说,我看不出婚姻法新司法解释与房价的直接关系。这个司法解释对部分未婚女青年的刺激作用,是否足以推动房价上涨,尚缺乏实证研究的支撑。需要调查的,不仅是多少女青年决心自己买房,而且要弄清楚有多少女青年在刺激下已经买房。我个人认为,新司法解释催生的新增未婚女青年购房需求,不会太多,所以对房价的影响暂可忽略不计。

   不过,这个话题让我联想到,长期以来,人们都说房地产市场是个“政策市”,法律包括司法解释,对房地产市场的影响未被重视。新司法解释对楼市带来的影响,无非是房产证的改名潮,以及求婚时的房产证附加条款。

   但并不排除司法解释将对房地产市场产生重大影响。譬如,假如某一天发布一条《继承法》的司法解释,规定房产继承适用于累进税,那就相当厉害了。如果继承一套房产须交税70%,很多人就继承不起。不能让下一代继承,就只有出售。对不起,出售也要交类似的高额转让税。这样一来,房价想不暴跌都不可能。

   这只是开个玩笑。出台这样的司法解释之前,照例要公开征求意见,而我敢肯定,征求意见的结果,会被多到半数以上的人否定。(李一戈)

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