司法解释与房价

　　

　　司法解释与房价

　　

　　 有朋友问：“新婚姻法”对房价会产生什么样的影响？

　　 所谓“新婚姻法”，其实是最高人民法院8月12日公布的对婚姻法的一项最新司法解释，即《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(三)》。

　　 根据这项司法解释，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，按份共有。

　　 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时不能达成协议的，法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。

　　 此外，该司法解释还规定，“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”即是说，夫妻一方个人财产的孳息和自然增值，属于夫妻一方个人所有。譬如，婚前房产，10年后房价涨了10倍，是自然增值，与另一方无关。

　　 以上关于不动产归属的几种现象，在现实生活中大量存在。很多人恍然惊觉，依赖婚姻而存在的房子是如此的不安全，离婚后有可能人走房飞，自己净身出门。尤其是一些女性，原本择偶主要条件之一是对方有房子，如今需要在房子前面增添附加条件：产权证上须有自己的名字。

　　 所以，这两周来，各地产权登记机关夫妻前来改名字、加名字的人，突然大增。但加名字须支付一定的代价。譬如南京突然规定，婚前房子，在房产证加名，须缴纳3%契税。确能让婚姻关系稳定下来，花个两三万元有人也愿意。但恐怕由此也会产生一些纠纷。譬如有的夫妻一方就是不愿意改名、加名，有的则干脆隐瞒另有房产。

　　 司法解释是坚硬的，婚姻更需要柔软的情感来维系。无奈，现实也是坚硬的。有些年轻朋友自认为倾其半生也买不起房子，想依靠对方的房子支撑婚姻，也是可以理解的。婚姻法新司法解释提醒我们，房产证上是谁的名字很重要。

　　 于是，女孩子就免不了向求婚的男人声明：你既然爱我，房产证就要加上我的名字。

　　 但另一个问题随之而来。男人嘴上不说，心里也会嘀咕：你要嫁的是我，还是要嫁给我的房产证？那些追求纯粹、纯净爱情的人们，不得不面对房产证的巨大拷问。

　　 也有另外一些自强的女性会说，男人是靠不住的，有房子的男人更靠不住，还是要自己买房。

　　 这就回到了文章的开头。冯仑有句名言，未婚女青年推动房价上涨，因为“90%的女性没有房子是不嫁的”。这句话今天仍适用，只是其中的一部分女青年在新司法解释的刺激下，决定不依赖不可靠的男人，而决定自己买房子。在这种情况下，房价会不会上涨？

　　 老实说，我看不出婚姻法新司法解释与房价的直接关系。这个司法解释对部分未婚女青年的刺激作用，是否足以推动房价上涨，尚缺乏实证研究的支撑。需要调查的，不仅是多少女青年决心自己买房，而且要弄清楚有多少女青年在刺激下已经买房。我个人认为，新司法解释催生的新增未婚女青年购房需求，不会太多，所以对房价的影响暂可忽略不计。

　　 不过，这个话题让我联想到，长期以来，人们都说房地产市场是个“政策市”，法律包括司法解释，对房地产市场的影响未被重视。新司法解释对楼市带来的影响，无非是房产证的改名潮，以及求婚时的房产证附加条款。

　　 但并不排除司法解释将对房地产市场产生重大影响。譬如，假如某一天发布一条《继承法》的司法解释，规定房产继承适用于累进税，那就相当厉害了。如果继承一套房产须交税70%，很多人就继承不起。不能让下一代继承，就只有出售。对不起，出售也要交类似的高额转让税。这样一来，房价想不暴跌都不可能。

　　 这只是开个玩笑。出台这样的司法解释之前，照例要公开征求意见，而我敢肯定，征求意见的结果，会被多到半数以上的人否定。（李一戈）