借道QDII做海外房东

　　刘田

　　REITs的收入主要源于租金，与其他资产相关性比较低

　　继耀眼的黄金之后，QDII基金把新的目光聚焦于海外房地产市场。

　　近日，诺安全球收益不动产基金正式发行，鹏华基金的美国房地产基金也正式获批。诺安收益不动产基金主要投资于美国、澳大利亚、英国、法国、加拿大、新加坡以及中国香港等发达国家及地区的REITs，而鹏华美国房地产基金主要投资于美国的REITs。

　　

　　分散风险作用凸显

　　“目前来看是投资REITs非常好的一个时期。”诺安收益不动产拟任基金经理朱富林表示，目前股票市场动荡比较大，债券的收益率不太好。此时，REITs是一个很好的投资品种。

　　REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产信托凭证，是一种以发行收益凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。

　　按照不同的运作模式，海外REITs主要分为三大类：权益型（Equity REITs）以取得租金收益而持有和管理物业组合；按揭型（Mortgage REITs)专注于为商用或私人物业提供融资，以获取按揭利息作为主要收入；混合型（Hybrid REITs）同时从事上述两类业务。其中，以权益类占主流。

　　“REITs管理人通过收购、管理、租赁、变卖等形式直接进行房地产投资管理，租金收入和资产增值是REITs的两大主要收益来源。”鹏华基金管理有限公司国际业务部裘滔对记者表示。

　　“REITs的收入主要源于租金，根据年报统计，2010年美国权益型REITs收入中平均86%来源于租金收入。”朱富林指出，“按照规定REITs一般要将90%以上净收益分配于投资者，REITs的分红收益率十分可观。仅以美国市场为例，2001年~2010年美国REITs年均投资回报为10.8%，其中年均分红收益率为5.51%。”

　　好买基金研究中心研究员陆慧天对记者表示，投资海外REITs的QDII基金的推出，更有利于投资者优化资产配置，分散投资风险。“REITs和其他资产相关性比较低，与债券是负相关，和股票相关性在0.5左右，与大宗商品相关性是0.1左右，并且从过去的表现来看是跑赢股票市场的。”

　　根据Bloomberg数据，从1995年到2011年，富时美国股权类REITs指数增长574%，MSCI美国REITs指数增长553%，而同期标普500总收益指数仅增长387%，上证综指增长419%。

　　风险介于股债之间

　　值得注意的是，REITs并非类似于债券的固定收益类产品。裘滔指出，以美国为例，REITs本身作为上市股份公司，其风险收益特征介于债券与股票之间。

　　朱富林还指出，由于REITs一般持有收益型物业的产权，不动产周期变动会对REITs旗下物业的资产价值产生影响。

　　以权益类REITs为例，其回报受旗下物业价值、房地产市场表现及其他经济因素影响，比如所持物业价格升跌会影响REITs价格，而物业市场则受环球及本地经济变化、租赁市场竞争、政府增减土地供应及修订物业税等因素影响。

　　从长线角度来看，REITs的收益相对较为稳定。“REITs收入的主要来源为租金收入，而租约一般是较为稳定和长期的。”朱富林表示，所以从租金收入的角度来看，REITs受不动产周期变动的影响较小；同时，由于REITs可分为周期型（如写字楼、公寓、酒店等）以及弱周期型（如医院、养老院等），周期型REITs受不动产周期变化较大，而对于弱周期型REITs，由于其一般签订的是20年以上的租约，收入比较稳定，受不动产周期的影响较小。

　　朱富林还表示，诺安全球收益不动产基金将实施周期、弱周期REITs轮动的投资策略，降低不动产周期变动对REITs产生的影响。

　　除了受不动产市场周期影响之外，上市交易的REITs也像股票一样受到供求关系的影响，其价格可能会出现溢价或折价，不一定能反映其资产净值，其波动幅度某一阶段可能高于股票市场的价格波动水平。

　　“在2008年金融危机之前REITs的波动率比股票低，但金融危机时期则明显大于股票。”陆慧天指出，这主要和当时房地产市场景气度有关。

　　对于QDII产品而言，在人民币升值背景下其汇率风险似乎不可避免。对此朱富林表示，诺安全球收益不动产基金实施全球配置，可有效规避单一市场的汇率波动风险。”人民币虽对美元升值，但对其他币种则处于贬值状态，通过对于美国之外市场的配置可有效规避人民币对美元的单一货币升值风险。

　　裘滔则指出，尽管目前人民币对美元的升值预期已经被市场所广泛接受，但从中长期来看，人民币是否一直维持现在的升值预期本身就具有不确定性。

　　

　　不宜作为资产配置核心

　　众禄投顾研究员陈龙则指出，虽然投资海外REITs的QDII基金在创新上走出重要一步，但对于投资者而言，此类基金不能成为资产配置的主力，只宜拿出一部分钱，作为分散风险考虑。

　　“一方面是产品存在汇率风险，另一方面对于国外经济情况，国内基金公司投研能力尚有待检验。”陈龙认为，“房地产市场和实体经济密切相关，海外市场经济复苏前景尚不明朗。美国REITs市场占全球REITs市场约40%，两只QDII都将主要投资美国市场，但目前市场对于美国经济是否能走入上升通道尚有疑虑。”

　　“不过对于希望获得一定稳定收入的投资者来说，也是可以考虑的选择。”陈龙认为，国内A股市场和债券市场的表现都比较低迷，由于REITs介于股票、债券之间的特性，可以作为资产配置的“卫星”，适当配置。

　　华宝证券分析师赵恒珩在报告中指出，购买海外不动产受制于地域跨度大，不仅手续繁琐，还要面临管理困难、高额税收等问题，投资这类基金可避免此类问题。REITs作为成熟的交易品种，其流动性在正常情况下远优于不动产，投资者在一定程度上可以规避流动性风险。

　　有财学习一下

　　Study

　　REITs：公司型VS契约型

　　根据不同的法律结构，REITs可分为公司型和契约型两种：美国、英国、日本、荷兰、新加坡等国REITs大多是公司型；而中国香港、澳大利亚与加拿大REITs属于契约型。

　　公司型REITs是投资者通过购买公司股份成为股东，可通过出席股东大会、选举董事会成员等方式参与公司的重大经营决策，并由公司董事会行使公司的法人财产所有权。公司通过内部自设管理人或委托外部独立的管理公司对公司资产进行投资管理。董事会对公司的经营和管理活动进行监督。

　　契约型REITs投资者以委托人（受益人）的身份通过份额持有人大会，委托受托人（通常也是REITs管理人）行使经营管理权，委托人和受托人以信托合同为基础行使各自的权利并履行义务。