上海建面计算新规叫停“送面积”

　　

　　该规定或许将对主营“花园洋房”、“合院别墅”的开发商造成打击

　　早在今年5月，就有消息传本市酝酿出台新的建筑面积测算规范，将对之前相当流行的商品房“买房送面积”行为叫停，这在当时引起了业内的广泛讨论。昨天上午，本市召开建设规划管理工作会议，正式印发《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》（下称《暂行规定》），主要针对上海建筑设计中容积率计算标准不一、引用法规依据混乱、开发商“偷面积”严重等问题作出规范。新规将于10月1日正式实施。

　　商报记者 刘晓颖

　　■促销手段——“偷面积”：交易双方均受益

　　商报记者了解到，“送面积”目前已是沪上各大开发商销售房源的一种普遍的促销手段。

　　某楼盘营销经理告诉记者，为达到规避容积率、钻法律空子多偷面积等目的，部分开发商可谓想尽法子。总体来看，目前市场上主要流行四大偷面积绝招：

　　一、利用“露台不计于建筑面积”，将赠送部分做成大露台，再用墙壁封闭，业主装修时只要敲掉墙壁就是一个完整的房子。也可以将露台部分三面敞空，等测量面积后再封闭起来；

　　二、做2．2米以下层高的隐藏式衣柜，通过外墙外移做成凸出部分；

　　三、利用“入户花园、空中花园和阳台按一半面积计算”，做出超大花园和阳台等；

　　四、将层高做到5米以上，测量按一层面积计算，业主装修时可以自行隔开做成两层复式房。

　　金地集团华东区域地产公司市场营销部总经理宋家泰向商报记者举例，所谓的“偷面积”就好比开发商从政府手里拿了块地，只被允许造100套100平方米的房子，现在通过做一个空中花园或者“设备层”，做到了一套110平方米。这等于每户从政府手里“偷”到了10平方米。于是在销售的时候，就会有一个“分赃”问题，即开发商多收5平方米的钱，客户得到5平方米的实惠（肯定比买110平方米的房子便宜）。“市场好的时候，开发商拿6－7平方米，市场不好的时候，客户拿6－7平方米。”宋家泰说。

　　据了解，目前市场上送面积的房子不在少数。如今年上半年几次推盘且销售都极为火爆的保利叶上海。该盘位于宝山顾村，属于典型的轨交房。去过售楼处的人都知道，其赠送幅度达到了20－40平方米。

　　网上房地产数据显示，保利叶城从去年底至今共推出1694套房源，大半年时间售出1477套，去化率达近九成。不得不说，这一销售速度在目前的市场境况下让人咋舌。该盘目前的售价达到了19000元／平方米（比其位于同一区域的楼盘保利叶语的报价整整高出了1000－2000元／平方米）。

　　分析人士指出，保利叶上海热卖的很大一个原因是其高附赠面积。“即使在目前这样的情况下，开发商不可能在价格上一降到底，只会先用各种促销手段试探市场接受能力，一旦促销取得良好效果，即有可能停止降价甚至伺机涨价。”

　　■业内影响——开发商或改“送车位”来促销

　　商报记者注意到，《暂行办法》规定地下室地平面低于室外地平面的高度要超过该房间净高的1／2，地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米，且除地下车库的情形外只能通过垂直交通（电梯、楼梯）进入室内。否则应按其外墙上口外边线所围水平投影面积并计入容积率。地下室设置通风采光井的，通风采光井宽度不得超过1．8米。

　　“这就是说以后别墅或者花园洋房、叠加等，不可能再出现‘双首层’概念了，因为不能从‘垂直交通（电梯、楼梯）’外别的地方进入地下室，也不可能有什么‘地下庭院’了，因为‘通风采光井宽度不得超过1．8米’。”宋家泰向商报记者解释，“就算不超过1．8米也不能有个楼梯通到地面，因为地下室仍然需要从‘垂直交通（电梯、楼梯）’进入。”

　　这一条例或许将对一些主做“花园洋房”、“合院别墅”的开发商造成致命打击。说到这类房源，首先就让人想到的是龙湖地产，该公司目前在上海的几个在售楼盘都是典型的将“遭禁”房源。如位于青浦赵巷的龙湖滟澜山别墅附送面积相当可观。

　　记者从该盘售楼处销售人员处获悉，其二期香醍半岛目前在售的为叠加、联排、双拼别墅房源。“叠加别墅175平方米，1、2层赠地下室，3、4层赠露台，有70平方米左右的附赠面积，价格在25000元／平方米－34000元／平方米；联排、双拼别墅销售面积为288平方米左右，同样附赠阁楼及地下室，均价40000元／平方米。”据悉，该盘最高的赠送面积达250平方米。

　　同样的，位于松江大学城附近的龙湖好望山的高赠送率也让人印象深刻。“只要去看过那里的房子，你就会明白。”上海德佑地产研究中心主任陆骑麟告诉商报记者，龙湖好望山的别墅是地下一层、地上三层的4层设计，最高有70％的赠送率，另外还有全明通风挑高5米地下室。

　　“这个规定的出台对于这样的开发商将来的发展肯定是有打击的。但是目前这些项目已经是在售的，所以对于销售不会有什么影响。最大的问题在于或将对开发商未来规划走向造成一定影响。”陆骑麟认为，另外因该政策于5月期间甚至更早即已流传于市场，所以早前送审的工程项目设计应该已提前按该规定的标准执行。对当前的准备提交的工程项目设计影响不大。

　　一些市场人士表示，该办法的执行力度能否有效，目前尚不知晓，而且另外目前开发商的销售手段并不只有“偷面积”一种。

　　“未来通过送车位、提高装修标准、增加项目会所类生活配套等一系列手段都可成为另一种替代的销售策略。”21世纪不动产市场研究中心分析师罗寅申表示。

　　罗寅申认为，“限送令”的执行很可能使开发商通过调低销售单价来吸引成交。取消了“赠送面积”，楼盘的可出售面积还是既定的，但是“偷”来部分面积的附加值不见了，开发商并不会因此多收到钱，反而有可能需要调低项目售价而获取成交。

　　■市场影响——限令前“绝版房源”将受捧

　　此外，商报记者注意到，对于目前较为流行的商住两用的ＬＯＦＴ房源，《暂行办法》明确今后“多、高层住宅的建筑层高不超过3．6米，商业、办公建筑层高不超过4．5米，层高超出上述规定的，按每2．8米为一层、余数进一的方法折算该层建筑面积，并按折算的建筑面积计入容积率。”

　　不过，有从事工程项目设计的专业人士分析，“目前对于建筑面积计算规范条例中，很多都已按照征求意见稿执行，比如ＬＯＦＴ项目，5．6米层高的规划很久以前就不批了。”

　　值得一提的是，因未来开发商大肆赠送面积的行为被禁止，此前已存在的该类以赠送面积为卖点的项目就为“绝版房源”。业内认为，这有可能使得这类房源受到市场追捧。至于其与规定不符的面积标准未来如何来判定，是以新标准视之，还是一刀切地既往不咎，尚待明确。

　　“据我所知，位于浦东航头的一个楼盘的赠送面积基本达1：1。早前有媒体报道未来将不能再送面积后，这个项目就一直卖得很好。”一位代理行项目经理告诉记者，不少买家得知“限送令”后纷纷赶来咨询，“因为这样的赠送幅度堪称绝版，不出手可能再也没有机会了。”

　　◇新规部分内容——设备层高于2．2米计入容积率

　　所谓“设备层”，指的是专为设置暖通、空调、给水排水和配变电等设备和管道且供维修人员进入操作使用的楼层。《暂行规定》明确，高度在2．2米以上的设备层，其建筑面积应计入容积率。

　　此外，地下室必须符合以下条件，其建筑面积才能不计入容积率：房间地平面低于室外地平面的高度，超过该房间净高的1／2；地下室在室外地面以上部分的高度，不超过1米；除地下车库外，只能通过垂直交通（电梯、楼梯）进入地下室。

　　“超大阳台”将按全面积计

　　阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1．8米（含），且其水平投影面积小于或等于8平方米的，可以按1／2面积计入容积率。否则，必须按全面积计入容积率。

　　飘窗方面，台面与室内地面的高差，不应小于0．5米，飘窗高度应不超过2．2米，且自外墙墙体结构外边线，至飘窗外边线距离不超过0．6米。否则，应按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积，并计入容积率。（商报记者 唐迎寅）

　　沪上部分“送面积”楼盘

　　楼盘所在区域赠送面积

　　保利叶上海宝山顾村20-40平方米

　　香逸湾宝山杨行9-12平方米

　　美兰湖中华园宝山美兰湖底层送16-80平方米地下室，顶层送45平方米阁楼

　　申亚花满庭奉贤金汇30-40平方米空间，有入户花园

　　上尚缘松江新城花园洋房每户送露台和地下室，共约120平方米