杭州土地出让遭遇“大熊市”

　　杜丽鹃

　　曾经凭借1094.9亿元土地出让金，一举拿下2009年土地市场桂冠的杭州，遭遇了少有的惨淡景象，即使黄金地块成交价也远低于预期。8月17日，杭州最具“地王”潜质的宅地和睦A-26地块，以11.398亿元的总价成交，楼面价格为13096元/平方米，而周边楼面价格成交最高价16958元/平方米。

　　中国指数研究院数据显示，2011年上半年杭州共推出住宅用地131 万平方米，同比下跌34%，成交面积为133 万平方米，同比下跌24%，1~6月，杭州主城区地价环比、同比增速放缓，同比增幅收窄，共卖地77.55亿元，创下近五年杭州主城区上半年卖地新低。

　　低价成交

　　杭州最具“地王”潜质的住宅用地和睦A-26地块，周边项目售价目前均达30000元/平方米以上，此地块因北临余杭塘河，东瞰千年古运河，是今年杭州主城区少有的黄金地块，此次成交价格不禁让人大跌眼镜。

　　在2011年上半年，杭州土地市场在6月频现的土地流拍状态下草草收尾。杭州土地交易中心数据显示，6月份杭州共推出5 宗地块，其中3 宗住宅用地流拍，当月住宅用地溢价率为10%，此前一个月为29%；成交楼面均价为3974 元/平方米，环比下跌26%，余杭区杭州农副物流中心地块成交楼面地价仅1186 元/平方米。

　　“开发商在严厉的调控下，迫于资金压力或政策不明朗，即使优质地块也都保持谨慎投资态度。”中国指数研究院数据信息中心分析师王亮告诉《中国经营报》记者。

　　记者了解到，今年1～6月，杭州主城区土地收入为77.5亿元，创下了近五年杭州主城区上半年卖地新低。而此前4年，杭州主城区卖地总额均在百亿元之上，2010年上半年的卖地金额还一度创出新高250亿元，与此相比，2011年上半年杭州主城区的成绩显然黯淡不少。

　　中原地产市场分析师张大伟告诉记者，土地拍卖受政策调控影响大。2010 年上半年杭州推出地块中有三个区域的楼面均价达到了8000 元/平方米以上，而2011 年仅一个区域达到此价格。

　　此外，截至目前，杭州成交的土地主要集中在余杭、萧山两个区，这两个区今年成交土地面积达890万平方米，去年同期仅为481万平方米，成交土地楼面均价为1348元/平方米，远远低于其他六区的6580元/平方米。“这种成交结构直接拉低了今年杭州土地成交的价格，造成土地出让金额的大幅减少。”王亮告诉记者。

　　房企观望

　　“自中央打击囤地的调控政策出台后，加之保障房配建政策实施，我们拿地也要更谨慎了，虽然有些地块是杭州主城区今年的首批宅地，但项目并不好做。”杭州某房地产公司项目负责人告诉记者。

　　中原地产数据显示，今年以来大型房企明显放慢了拿地的节奏，1~6月份，万科，保利、金地、招商等10家房企购地款约为762亿元，较去年同期减少17%；购地可建面积3316万平方米，与去年同期基本持平。今年上半年，10家房企累计拿地金额与累计合约销售金额的比例为28%，而去年同期这一水平为57%。

　　开发商拿地策略上采取了越来越慎重的态度，在这种情况下，杭州土地市场能否独善其身？

　　杭州市国土资源局出让信息显示，截至7月27日晚，杭州主城区共出让土地10宗，总出让面积263.8亩，预计可建总建筑面积41.4万平方米，最终成交金额40亿元，所有数据均创下今年以来新高。特别是出让金额，一个月就超过了整个上半年的50%。

　　而出人意料的是，在杭州最近的一次土地出让现场，3宗住宅地块分别被几家刚刚成立不久的小型房企获得，在今年杭州土地市场上，大型房企的身影却寥寥无几。以绿城为例，2011年1~6月，绿城集团全国拿地宗数为12块，建筑面积为402.89万平方米，土地出让金为114.04亿元，1~6月销售金额为239亿元，上半年拿地收入比为47.69%，而此前，2009年上半年绿城拿地收入比为63.64%。

　　张大伟认为，房企拿地收入比的下降，说明房企拿地越来越趋于理性，风险意识增强，主要原因一方面是政策调控后，资金链收紧，另一方面土地的郊区化现象严重，大型房企拿到土地后开发成本要比小房企大，与其花高成本开发不如观望后市适时抄底。