淄博小产权房放量之忧 限购预期引资金转向

　　经济导报记者 杜海 淄博报道

　　 新华社27日报道称，浙江台州市刚发布了《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》（9月1日实施），明确提出楼市限购措施。这意味着，台州打响了新一轮限购扩容的“头炮”。

　　 迹象来看，8月底前新增限购城市或将密集现身。而限购预期下，淄博等地一些购房者正“剑走偏锋”，将目光转向不受限购政策影响的“小产权房”。

　　 24日，淄博张店区马尚镇。

　　 时值正午，烈日当头。222路公交车在“淄博实验中学东门”站点停稳，经济导报记者和纪程东先后走出车门，抬头所见，便是当地比较知名的“名仕城”小区。

　　 这个建筑风格很“洋气”的小区共有40余栋楼房，小区内景色秀丽，和一般城市的小区并无二致，只是它拥有另一个身份———小产权房。

　　 此前经过交谈得知，老家在东北的纪程东在淄博打工多年，此番为了买套房子而来“考察一下”。让他感兴趣的，正是这些小产权房的价格：几乎比市区商品房要便宜2000元/平方米。

　　 让导报记者感兴趣的，同样是当地小产权房的价格。限购预期下，这些小产权房正遭遇资金“围堵”，其近几个月来成交量突增，价格也是“拾级而上”，5000元/平方米已不稀奇。如此价格对于淄博这样的二、三线城市来说，着实令人咂舌。

　　 淄博小产权房突然“放量”，无疑有着深刻的政策背景，以及购买者豪赌小产权房“转正”的心理驱使。而在山东豪才律师事务所律师王立江看来，对投资者或买房自住者而言，尽管购房目的迥异，“相同的是，这种买卖有着难以规避的法律风险。”

　　直逼商品房售价

　　 从西门走进“名仕城”，便是该小区主干道。其两侧楼房鳞次栉比，一排商业门头房矗立在小区中央。

　　 纪程东走到门头房东侧的公告板前，开始仔细查找租房、售房信息。未几，他掏出手机，给一位售房者打了个电话：“多少钱？48万？还能便宜不？”隐约可听到对方的回话：“这已经是最低价了。”

　　 放下电话，纪程东苦笑道：“4楼的房子，100平米，要价48万元，有点贵。关键是小产权房不能贷款，只能一次性付款，我得再掂量掂量。”

　　 随后，导报记者也以购房者身份给那位自称“刘先生”的售房者打去电话。“这已经不贵了，我楼下的邻居刚把房子卖掉，面积同样大，因为是3楼，卖了55万元呢！”刘先生说，“价格定在多少，肯定是市场说了算。”

　　 单价5000元开外，这些小产权房为何有如此高的“价值”？

　　 导报记者获悉，“名仕城”是由马尚镇西寨村开发的小区，其南邻马尚镇政府，西接山东省首批重点中学之一的淄博实验中学，位置优越且交通便利。经询问得知，这里的房租普遍在1300元/月以上。

　　 在距西寨村不远的西北村，同样的一幕也在上演。该村开发的“鑫马尚苑”小区，单价同样在5000元开外。而在年初，这些房源的单价仅在3000元上下。

　　 在距离马尚镇政府不远的房屋中介“一泽房产”淄博金鑫园店，其业务经理杨佩富告诉导报记者，“近来购买小产权房的顾客的确不少。比如‘名仕城’小区，近两个月已经成交10多套房子了，自住、投资的都有。”

　　 在该店，导报记者查看具体信息发现，小产权房的房源很多。比如位于淄博张店区西七路南首，位置稍偏的“南苑绿洲”以及“世纪嘉苑”等小区，其单价大约在3000元左右；而位于山东理工大学对面的“金石苑”小区，一套81平方米、3楼的房子，标价高达53万元，折合每平方米近6600元，已经和周边正常的商品房售价不相上下。

　　 类似的“疯狂”，不仅在淄博中心城区上演。据悉，在周村、桓台等一些偏远的村居，小产权房的价格也已在2500元/平方米左右，超过3000元/平方米的亦不鲜见。

　　 那么，淄博小产权房价格普遍高企，且近期涨势凌厉，其背后是否有深层次的原因？

　　缘于限购预期还是豪赌？

　　 导报记者发现，淄博的房价近年呈稳步上升趋势，各种打压政策对其似乎影响不大。

　　 目前，当地新建楼盘的单价几乎都在5000元以上，一些楼盘的均价在7500元以上，最高的楼盘单价甚至突破1万元。而在价格方面仍有优势的小产权房，由于依然存在或多或少的“价差”，使得不少人“转身”于此。

　　 在杨佩富看来，随着“限购令”出台预期的日趋增强，一些房产投资者对小产权房的兴趣也开始显露。小产权房无法通过房管局的管理系统查到，且需要一次性付款，因而限购政策对其没有约束力。

　　 纪程东告诉导报记者，之所以将目光转向小产权房，不仅因为相对较低的价格，而且很多小区景观优美，交通也很便利。“都是新建小区，自住的话基本不用担心拆迁。而且，一旦政策出现转机，小产权房能够‘转正’，那就赚到了。”

　　 正如纪程东所言，制约小产权房的就是其“身份”问题。在一些人看来，这个问题似乎早晚有解决的一天。导报记者以购房者身份在当地探访时，无论是中介机构还是售房者都暗示说，“房子产权的问题迟早会解决。过几年，政策环境包括淄博当地的政策肯定会‘向好’，很多小区的房产证是能够办下来的。”

　　 “买的时候也知道没有房产证，可确实便宜，现在每平米的价格比我买的时候都涨了1000多块钱了。”经过多方联系，年初在马尚镇购买了一套小产权房的房主郑女士如此坦言，其言语间更多的是期待，“而且听村里的人说，房产证的问题是有希望解决的。”

　　绕不开的风险

　　 “从当前的政策环境来看，小产权房‘转正’的可能性几乎没有。”王立江面对导报记者时毫不讳言，“放开关于宅基地方面的相关法律规定，时机尚不成熟。”

　　 在他看来，小产权房大多建在农村的宅基地上，外来的买主无法获得土地使用权，不能办理房产证是正常的。如果碰到拆迁的话，购买小产权房的买主也不可能获得土地补偿费用，其“所有权”是难以受到法律保护的。“所以，小产权房住起来虽然没问题，但由于购房合同不受法律保护，相关权益就难以保障。我国现有法律和政策明确禁止城镇居民购买农村村民房屋，故对农村村民向非本集体经济组织成员及城镇居民出售房屋的合同，应一律认定为无效。”

　　 导报记者从基层法院了解到的信息也显示，在城乡接合部，因购买小产权房而引发的纠纷相当常见。究其原因，往往是因为买卖双方对国家有关宅基地交易的法律规定不甚了解。

　　 “很多人当初图省钱买了小产权房，等有了纠纷，官司打到法院才知道合同竟然无效。”王立江说，小产权房买卖中，承担法律风险的不仅是买方，卖方同样如此。“比如在房价上涨的情况下，卖方可以主张合同无效；而房价一旦出现下跌，买方也同样可以主张合同无效。”

　　 据分析，在村集体土地上建起的房子，由于土地是集体所有，房屋只能在村集体范围内转移。这意味着，无论是新建房，还是在原有住宅拆除后建起来的房子，其本质都是宅基地，不能在市场上交易，也不能获得产权。

　　 导报记者在淄博采访时发现，目前所谓的小产权房出售，基本都是通过购买者与村民之间的私人交易，一般是通过一纸合同的形式约定相关事项，就算进行了房屋“产权”的转移。

　　 “这种买卖的风险是巨大的，也是留有后患的。退一步说，即便将来政策变动使得小产权房可以‘转正’，但购房者可能会发现，在经过补办各种繁杂的手续以及缴纳各种费用后，所付出的时间成本和资金成本，可能比买普通商品房还要高。”王立江说。