沪商业地产期房贷款早就“卡紧”
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-08-29 09:45 来源: 上海商报
小标的商业物业影响最大 不少在售项目采取先首付待竣工后再放款
日前，上海银监局下发《关于上海市商业地产信贷风险提示的通知》（下称《通知》），主要有两条：一是将原先结构性封顶就可购房贷款改为竣工验收方可贷款。二是禁止个人消费贷款用于买房。商报记者调查后发现，早从前几个月起，在售的商业地产期房贷款就已“卡紧”。
商报记者 袁晨晨
从理论上讲，个人消费贷款本来就是禁止用于购房的，不论是住宅还是商业地产，上海银监局下发的《通知》的第二条只是重申、强调而已，重在执行和监管；《通知》第一条，才是对商业地产市场有实际影响的。目前，不少在售的期房商业项目，购房者仍然可以贷款购买，只是采取先签约、先首付，待项目竣工后再发放贷款的方式。
商业地产期房禁贷已数月
8月23日下午，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。同时，上海各商业银行，必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款。此前，不少商业地产项目在项目宣传时喊得最多的口号往往都是“不限购”、“不限贷”，如今，楼市调控终于将目标对准了商业地产。
在这份通知中，商办项目的结构性封顶期房，依然可以卖，也可以买，只是不能贷款。从结构性封顶到竣工验收，根据商业项目不同，其周期一般在一年到两年之间。一般来说，商办项目的总价往往较住宅房源略高一筹，在销售过程中，一次性付款的客户虽然也有，但毕竟多以贷款客户为主，如今，期房商业项目限贷，开发商的回款速度自然放缓。
中原地产研究咨询部总监宋会雍更是直接告诉商报记者说，对于商业地产来说，从结构封顶到竣工验收，还有相当的装配工程量，封顶后续工程的资金消耗在某些高端项目中占比甚至占到三四成甚至更高。贷款发放时间延后，让原本开发商业物业就面临很紧张的企业资金状况雪上加霜。这一规定不仅会置部分楼盘于烂尾风险之中，更抬高了商业地产的开发门槛，拦阻部分企业进入商业地产开发的步伐。
但实际上，商报记者从汉宇地产市场研究部了解到，虽然这一《通知》才由上海银监局正式发文，但早在前几个月开始，上海各主要银行出于风险和额度的原因，就已经逐步对期房的商业地产项目停止贷款。
目前，不少在售的（已结构封顶可以预售，但未竣工验收）办公、商业、ＳＯＨＯ项目在“客户蓄水期”就已经做好了资金回笼周期上的准备，也与银行有协议，让客户先签约、先首付，一旦项目竣工立即放款。因此，对于上海的不少商业地产房企来说，《通知》的内容早已体会到，并不是一只突如其来的“靴子”。
项目竣工后再放款
宝山高境的某知名商业地产项目是一个由写字楼、购物广场、商业街组成的综合体项目，其写字楼项目以小面积的户型为主，面积在50－120平方米，因此，虽然均价高达25000元／平方米，但依然在开盘后就受到周边购房者的追捧。据网上房地产数据显示，该商业楼盘新近推出一批写字楼房源，在8月中已经售出逾百套。商报记者从开发商相关工作人员处获悉，在这一商业地产项目的购房者中，贷款客户和一次性付款客户大约是“对半开”，需要银行贷款的客户依然是其主力客户。
“早在这一《通知》下发的前几个月开始，银行就已经开始对在售的期房商业项目收紧贷款了，我们的房子还没竣工，基本上已经不能贷款了。”这位工作人员告诉商报记者说，“我们现在都是跟客户先签约，先让他把首付付掉，再由我们和银行方面沟通，等到6－8个月后，我们的房子竣工验收之后，银行才开始发放贷款。”
该工作人员指出，这对于购房者实际并没有什么影响，银行晚一点放款反而可以晚一点付贷款利息，从一定程度上说还是相对有利的，而开发商的回款速度则不得不放缓。
信贷额度早已紧张
据商报记者了解，虽然上半年全市商业用房的开发贷、购房贷同比增幅都超过35％，且商业地产贷款成为住宅成交低迷下的“香饽饽”，但那仅仅是上半年。从下半年开始，无论是住房贷款，还是商业地产贷款就已经较为紧张。
根据历年经验，一年中越近年末信贷越紧张，目前已是8月下旬，在大型金融机构高达21．5％的存款准备金率下，银行方面的信贷额度已所剩无几，即使允许贷，也没钱贷。且虽然央行公开市场上操作得令人眼花缭乱，但整体上加息抗通胀、收缩流动性这两个大方向是明确的。因此三季度乃至明年，即使没有《通知》，额度上的紧张也会迫使银行选客户、选项目。缺乏潜力又是期房的商办项目也很自然地难获贷款。
据最近数据显示，7月份上海写字楼的成交均价为21476元／平方米，虽然从长期来看，与住宅比较还是有相当潜力的，但短期而言，写字楼价格近40％的同比涨幅还是过快的，各个项目良莠不齐，一窝蜂地涌入市场，虽然需求也巨大，但若银行参与其中，风险也是不可忽视的。汉宇地产市场研究部指出，与其说《通知》是楼市调控，不如说是对银行业、金融业、经济的保护。
◇新闻延伸
“全面叫停”影响小标的商用物业
除了商业地产期房禁贷以外，《通知》中还提出两条：无论企业还是个人，利用贷款购买商业用房应为已竣工验收的房源；并再次强调对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。这两条，前者禁止了开发商注册两个公司，以收购为名，左右手对倒获得银行贷款进行项目开发。后者防止在商业地产价格上涨过程中，以再次评估、甚至高估的方式增加抵押贷款。效果是一致的：对商业地产开发商的自有资金提出更高的要求，防范烂尾楼影响经济稳定。
上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，叫停个人消费贷款用于商业用房购买，进一步减弱银行信贷对于市场投资行为的杠杆支持力度。
在实际操作中，个人消费信贷的分无抵押和有抵押两种，无抵押的贷款额度并不大，很难支持商业地产的投资；有抵押的个人消费信贷额度较大，是能够涉及投资商业地产部分的。银行对于消费贷款的额度有相应限制，一般不超过50万元。此次受限的多是有抵押个人消费贷款的商业投资客群。
据上海中原研究咨询部初步调查结果显示，在商业投资客群中，只有很少部分使用个人消费贷款来购置物业，粗略估计其市场比重不超过10％。全面叫停之后，对整体市场交易还是有一些影响力，但主要集中在一些小标的商用物业，对于大型的商铺、办公楼投资则影响力非常有限。因此，并不足以左右整体市场走向，相比比较成熟的中心区，外围的小商铺所受影响或更明显一些。