广州楼市“金九银十”有点悬

　　浙江台州首发二三线城市限购令，拉开了限购令升级的序幕。时近9月，遭遇“限”字令全面围堵的广州楼市在传统的“金九银十”销售旺季，正呈现出错综复杂的状态。

　　多名业内人士分析称，尽管目前“降”声四起，但是优惠促销幅度仍然有限，广州楼市降价的带头大哥仍未出现。在调控持续收紧的背景下，传统意义上的“金九银十”可能无法如期而至。

　　 房价是“真降”还是“假摔”?

　　8月23日，富力地产董事长李思廉在中报业绩发布会上表示：“价格在政府的号召之下，大家只能做出向下的调整。价格方面，我们现在下调了10%，估计会慢慢跌，下半年的话，可能会再跌10%。这一消息在网上被奔走相告。

　　广州楼市降价的带头大哥真的出现了吗？

　　受到政策以及供应量的压力，8月中下旬，不少房企已经提前打响了价格战。增城新塘某楼盘打出“让利31万”的招牌推售现楼，番禺一楼盘推出2万诚意金抵8万房款的活动，有房企号称8.8折推货……楼市“吆喝”降价的声音越来越喧嚣。

　　在这样的背景下，有机构抽调了广州100个主流楼盘的成交均价进行对比，结果显示，有38%的楼盘成交均价出现上涨趋势，仅有21%的楼盘成交均价出现了下滑。

　　记者发现，一些所谓的降价房存在水分。在增城某新开楼盘，为赶在“金九银十”以及增城宣布限购之前出货，原本将带4000元精装修的单位改为了毛坯房，一套90平方米左右的单位由原定的13000元/平方米，降为9500元/平方米至10000元/平方米之间。

　　“有些新开盘的楼盘称开盘即可获7.5折，都没有原价，打多少折都没有实际意义。”北大公共经济研究中心研究员韩世同指出。

　　合富辉煌首席分析师黎文江告诉记者，目前所谓的“降价”更多的只是开发商的营销策略，并不会引起整个市场的跟风。他认为，“金九银十”期间，广州楼价至多只有10%左右的优惠。

　　万科曾在2008年那一轮楼市调控下率先提出降价，当时不少房企选择追随万科。广州维森置业有限公司董事长张维伦指出，富力高调提出降价与万科当年所为不一样，引起房企跟风的可能不大，现在开发商属于“二进宫”，已经做好了应对调控的准备。他指出，10%以内的价格波动只是正常的调整，目前的“让利31万”、8.8折推货等都只是常态的房地产促销手段。

　　在保利地产代理市场部经理吴定金看来，目前的调控比2008年更为严厉，但是房价仍然处于盘整阶段，最关键是开发商对未来经济形势仍然乐观，因此不会在价格上作出特别大的让步。

　　楼市供需拐点即将来临？

　　前日，浙江台州首发二三线城市限购令，调控持续收紧之势在下半年未见丝毫改变。没人敢断言房价大幅下跌会出现在怎样的时间节点，但广州楼市的供需拐点似乎正在来临。

　　据经纬行研究中心不完全市调统计，今年下半年广州十区两市预计新增供应约5.5万套，折合面积约599万平方米。预计大部分都集中在“金九银十”和年底这两个销售节点推货。

　　美联物业预测，广州下半年有近50个新项目上市，以及超过80个旧项目推出新房源。“随着新增供应陆续上市，库存的积压增加以及政策的叠加效应的显现，下半年迎来新一轮降价潮将是大概率事件。”

　　与供应大潮的汹涌而至相比，消费者的购房意愿略显不足。某网站日前调查发现，超过六成广州网友认定今年9月、10月楼市不可能出现“金九银十”，过半网友看跌广州房价，面对众多开发商集中推货，到底买还是不买？43.42%受访者表示将会视具体情况而定。明确表示想买房的网友，比例仅占26.97%。

　　广州妈妈网有网友很忐忑：“昨晚买房下了订金，房价要是这个时候跌了，那可怎么办。”在担心房价再下跌的恐慌心理之下，不少市民选择了观望。

　　专家分析，今年的“金九银十”预计会有较多楼盘加入到降价促销的行列，其中郊区项目促销可能会更加积极。主要原因在于郊区新增供应量大，竞争激烈，而中心城区目前在售的楼盘并不多，老城区住宅供不应求，“恐怕不会有太大面积的促销”。

　　“市场天平正向买方倾斜，但到底能倾斜到什么程度，还很难预测。”吴定金说。张维伦认为，广州楼市的供需关系还需要从量变到质变的累积，供需拐点会滞后半年到来，明年“五一”小黄金周楼市便可能会因为供需关系的逆转出现较大调整。

　　 未来两月价量齐升能否出现？

　　随着二三线城市限购升级拉开序幕，是否意味着今年广州楼市“金九银十”几成泡影？

　　“7月和8月的楼市动向是‘金九银十’的前奏，从历史的数据对比以及目前的情况来看，广州今年的‘金九银十’有点悬。”一位业内人士分析道。

　　“今年的‘金九银十’会很平淡。”张维伦判断，未来两月广州楼市难有大起大落，开发商降价促销力度不强，成交量难放大。有业内人士则表示，如果大量新盘在近期推出，房价可能出现一定幅度的下跌，但是优惠的幅度肯定不足以构成购房者理解中的价格拐点。因此带来的成交量增多只是供大于求在市场中的表现。

　　韩世同较为乐观地说，只要开发商能在价格上做出让步，成交就能放量，“金九银十”就能出现。

　　对此，黎文江表示，接下来广州房价将呈现结构性上涨的趋势，而不是一直下降、进入拐点。他分析说，未来两月不同于传统意义的“金九银十”，将不会出现价量齐升的现象，由于楼市多以首次置业的刚需人群为主，成交也会以中小户型为主，所以楼市将呈现量跌价稳的局面。

　　（责任编辑：赵晗）