北京新房库存攀至两年峰值 一二手房价格现倒挂

　　每经记者 尚希 发自北京

　　“目前该小区二手房的均价在25000元/平方米左右，装修好点的价格还会稍高一些。”昨日(8月29日)，北京朝阳区 “首开常青藤家园”附近的中介人员告诉记者。

　　而据《每日经济新闻》记者了解，目前该项目在售新房的均价却仅在22000元/平方米左右。

　　一二手房价格倒挂并非个案。据亚豪机构此前统计，8月份北京楼市将有26宗项目入市，其中13宗纯新盘项目中，除5宗尚未公布定价外，其余项目的定价均低于周边二手房均价，折价幅度在10%~15%。

　　与此同时，不断下滑的签约率助推了库存压力蓄积，截至8月28日，北京住宅库存总量逼近11万套大关，或将进一步加剧京城一二手房价倒挂。

　　消耗库存或需24个月

　　对于即将到来的传统楼市旺季，8月份的“前奏”显然并不乐观。《每日经济新闻》记者在查询北京房地产交易管理网后发现，本月供应的17个项目共提供住宅5767套，截至目前(8月29日)，累计签约只有672套，签约率仅为12%。

　　而住宅库存总量却再次攀升至峰值。截至8月28日，北京住宅库存总套数为109659套，达到了2009年8月11日之后的最高值。

　　“消耗这些库存需要近24个月的时间。”北京中原三级市场研究部总监张大伟告诉记者，北京市下半年的潜在供应量为900万~1000万平方米，明年上半年潜在供应量超过1000万平方米。最近一年北京市场商品房的供应量很可能超过2000万平方米，提供住宅总套数有可能超过15万套。北京乃至全国的库存历史高点，都有可能在年内或明年初出现。

　　从8月份市场成交的惨淡，不难看出购房者的信心已经降到谷底。据北京中原预计，虽然“金九银十”期间北京的商品房供应量可能上涨，但成交量或难以突破7000套/月，而二手房成交很可能持续低迷在8000套~9000套，市场总成交量难以突破1.5万套。

　　一二手房价倒挂或蔓延

　　不断加大的库存压力，也将导致一二手房价格倒挂现象继续蔓延。

　　北京中原统计数据显示，目前市场上部分项目均出现了商品房售价低于同项目在售二手房价格的现象。位于北京海淀区的学府树家园的二手房售价为34500元/平方米，而在7月底预售的一期新项目售价则为33083元/平方米。大兴的香海园项目最近一期的售价为18029元/平方米，而二手房签约价格是18500元/平方米。

　　“一手房货量大，而且开发商存在资金链的问题，需要随时调整价格。但是，二手房多为小业主，大部分是长期持有的，并不急于抛售，除非是金融业形势大规模恶化，小业主们不得不抛房套现。”张大伟表示。

　　目前，北京市预计在9月份上市的项目达到41个，合计供应住宅或超万套。其中纯新盘项目18个，占到项目总数的四成。

　　记者在查询了即将上市的几个新项目后发现，价格下调趋势十分明显。房山一即将入市项目预计售价仅为12500元/平方米，这一价格甚至接近之前同区域最低的限价商品房价格；而另一项目也已低于区域均价3万元/平方米的价格，拟以26000元/平方米入市。

　　“商品房价格下调将促使二手房有价无市。这也是调控后出现商品房成交量再次超过二手房的主要原因。”张大伟对此表示。

　　而在采访中，业内人士向记者表示，倒挂现象将在一线城市逐渐显现。此外，天津、重庆、武汉、宁波、郑州、佛山、无锡等多个楼市重点调控的二三线城市，下半年以来也都纷纷出现了不同程度的一二手房价倒挂现象，并且呈现愈演愈烈之势。