地价过高 中海一地王项目两个半月零成交

　　每经记者 叶书利 发自北京

　　中海旗下的北京地王项目“中海九号公馆”，俨然坐上了“跳楼机”。

　　在今年前三批房源销售相对正常的情况下，中海九号公馆于6月18日推出的第四批、共计448套房源，上市近两个半月后，竟然出现罕见的零成交现象。

　　尽管成交突至“冰点”，但《每日经济新闻》记者计算发现，中海九号公馆的降价空间并不大。该项目所在地块为中海此前拿下的一个地王地块，土地成本很高，地价房价比高达近52%，而一般房产项目的地价房价比在二至三成。

　　两个半月零成交

　　北京住建委旗下的网站北京市房地产交易管理网的数据显示，中海九号公馆分别于3月2日、3月13日、5月22日和6月17日拿到新预售证，分别推出房源88套、192套、180套和448套。截至8月30日，前三批房源分别成交30套、54套和137套，相应的签约率分别为34%、28%和76%。

　　不过令人意外的是，中海九号公馆于6月17日拿到预售证，并于6月18日开盘的448套房源，北京市房地产交易管理网上的成交数据竟然为零。换句话说，开盘近两个半月后，中海九号公馆第四批房源为零成交。

　　对于中海九号公馆前三批房源签约率尚属正常，而最近一批房源两个半月内竟然零成交的过山车式表现，在接受《每日经济新闻》记者采访时，北京亚豪机构总监郭毅、北京美联市场研究部高级经理张磊的第一反应皆为“捂盘所致”。但考虑到中海九号公馆于9月10日将对零成交的房源进行降价促销时，“捂盘说”不攻自破。

　　排除捂盘的可能性后，郭毅认为，中海九号公馆第四批房源异常的零成交表现，可能与项目的放量节奏有关系。具体来说，该楼盘在近三个半月内，连续四次开盘，合计提供房源908套。放量节奏太快，导致总体放出的量比较大，可能超越了该楼盘所在的北京西南板块区域对住宅需求的承载能力，而该区域具备买房资格、购房能力及购买意愿的客户，已被前面三批房源消化，待紧接而至的第四批房源出来后，已无新客户了。不过，郭毅仍然认为，第四批房源的零成交比较极端，不可思议。

　　张磊也认为，与第四批房源相比，中海九号公馆前三批房源销售不错，缘于蓄客期较长所致，而第四批房源的惨淡表现，缘于开发商开盘节奏过快所致。

　　地王身份成烫手山芋

　　对于零成交现象，中海九号公馆将不得不在短期销量与长期品牌形象间进行选择。

　　不过，中海九号公馆的降价空间并不大，因为这是个地王项目，成本很高。

　　资料显示，2010年1月21日，中海以66.9亿元总价拿下北京丰台区六圈村A和B两块居住项目用地，成为当时北京的总价地王，该用地项目也就是目前的中海九号公馆。折算下来，中海九号公馆楼面价高达17153元/平方米。以该楼盘5月22日拿到预售证的这批房源为例，北京市房地产交易管理网的数据显示，截至8月30日，成交均价为32865元/平方米。如此粗略计算，中海九号公馆地价房价比高达近52%。

　　一位不愿具名的房企高管在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，目前一个楼盘的地价房价比一般在二至三成，也就是说，一个楼盘的土地出让金在售价中的比重一般在20%~30%之间。此前国土部公布的调查数据也显示，全国楼市地价占房价平均比重为23.2%。

　　远洋地产与雅居乐的相关数据可以佐证。远洋地产上半年财报显示，上半年远洋地产旗下楼盘(不包括车位销售)，平均入账销售价格约为11000元/平方米，平均土地成本(不包括车位)约为2653元/平方米，地价房价比约24%。而雅居乐上半年财报显示，公司目前持有的土地成本为1307元/平方米，但上半年销售均价高达约1.1万元/平方米，土地成本占销售均价的比例低至12%。

　　中海九号公馆畸高的地价房价比，在地王项目中并非个案，极具普遍性。比如同为地王身份的金茂府、润枫领尚、中信新城和保利中央公园，地价房价比分别高达35%、45%、58%和46%。

　　一房企高管认为，畸高的地价房价比，意味着地王楼盘的利润空间被进一步压缩，加上后期的建安成本和各种税费，实际的利润空间已极为有限，因此降价空间也相对有限。而造成地王们地价房价比偏高的原因在于当时开发商在拿地时，房地产市场环境仍在高歌猛进，开发商没有预测到后来政府会如此严厉的打压楼市，因此当时会花大价钱去购买这些稀缺的地王地块。但后来的楼市环境急转直下，导致如今的地王地价成为手中的烫手山芋。