调控效应不再使楼市"伤不起" 深度博弈或将爆发

　　中国经济网编者按：随着二三线城市限购令的出台，有专家预测称限购新政将促使调控效应全面爆发，楼市深度博弈即将开始。

　　限购令的出台，是楼市调控显现的诱因，更是引起楼市新一轮博弈的主导因素。 8月18日，国家统计局公布了7月份全国70个大中城市的房价指数。胡景晖分析表示，从7月份的房价指数来看，二三线限购城市的名单在20个左右。综合新建商品住宅价格以及二手住宅价格的环比和同比涨跌幅来看，丹东、烟台、韶关、秦皇岛、平顶山、洛阳、桂林、常德、遵义、岳阳、宜昌、徐州、牡丹江、安庆，以及已限购的一线大城市周边的廊坊、燕郊、中山、珠海等城市，很有可能被纳入限购范围。浙江台州限购令一出，将整个房产的猜想及恐慌推向了更深层次的高度，楼鄙夷在所难免。>>>详细

　　房企密集转让房产业务 房市去泡沫化继续深化。此轮限购的政策效应正在逐步显现，会促使房地产企业尽早做出应对措施，在产品结构和营销策略等方面做出应对，来调整企业布局和发展策略。

　　中原地产研究部针对11个重点城市的数据监测，7月末11个重点城市存货总量已达66.9万套，环比上半年上涨了6.5%。其中存销比较大的城市有大连、杭州、北京、南京和青岛。以北京为例，商品房库存108407套完全消耗需要接近24个月。目前楼市库存压力开始升级，从中小企业到大型标杆房企，限购带来的影响全面体现后，房地产行业资金压力进一步加剧。截至8月31日，已经有超过一半的上市房企公布了上半年度中报，数据显示98家上市房企的债务总额达1.01万亿元，多数资产负债率在70%以上，其中33家公司业绩有不同程度的下降。四大龙头企业的资产负债率也都维持高位，其中保利地产达到81.09%，万科为77.85%。中原地产市场研究部总监张大伟分析“房地产行业进入调整期，楼市下调已成趋势。部分房地产企业开始壮士断腕抛离地产业务，房地产企业兼并收购行为明显更加频繁。”今年前7月，房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗，总涉及金额达到了175.39亿人民币，相比去年同期的36宗及86.85亿人民币分别上涨了72.2%和101.9%。此轮限购的政策效应正在逐步显现，会促使房地产企业尽早做出应对措施，在产品结构和营销策略等方面做出应对，来调整企业布局和发展策略。

　　8月份结束，房地产市场传统意义的“金九银十”随之到来，但是今年的市场并不乐观。链家地产市场研究部对8月第四周的市场情况盘点发现，8月第四周北京市二手住宅成交量为1982套，环比8月第三周上涨了9%，同比7月第四周下降了23%。预计8月份整月成交量大约为8000套左右，连续4月维持成交低位。链家地产首席分析师张月认为，今年北京楼市量价“泡沫”已开始消化，限购及限贷政策抑制了市场上大量成交量，同时北京楼市整体价格也出现了下降趋势。而部分大型房企已经开始出现降价趋势，富力、万科等房企都宣布降价，业内认为这将促使市场上新房价格进入实质性下降阶段。开发商拟售价及业主挂牌价与成交价的差距逐渐拉大反映出市场上供需双方博弈加剧，目前市场上降价趋势已基本形成，这也使得开发商利润“泡沫”被逐渐压缩。>>>详细

　　楼市深度博弈即将开始五大症状不容忽视。目前一些地方政府迟迟未出台楼市调控细则，有的甚至宣扬“补涨论”，用买房落户等政策来拉升地产业;有的地方则动辄卖地“造城”，大手笔的背后是地方财政的“土地依赖症”未有改观，楼市升读博弈或将爆发。

　　国家行政学院教授张孝德说，新一轮楼市调控已经开榫机，在楼市调控政策重压下，从投机者到房地产商，自然会打个寒噤，但仍在豪赌未来楼市的升值预期。楼市回归理性，仍需相关部门和地方政府强化执行力一些症状表明，当前楼市正处于买卖双方和市场各利益主体的深度博弈期，调控决不能松懈局部地区楼市“高烧不退”。

　　70个大中城市中有49个城市新建住宅价格环比持平或保持上涨，其中上涨城市均为二三线城市;有39个城市的二手住宅价格环比持平或上涨。 高房价“坚冰”未融。以住宅期房销售均价为例，今年1月至5月，北京四环路以内的价格每平方米涨到34620元，而六环路以外每平方米也超过万元，达到11748元。而一些楼盘打折基准价也是3月中旬的高点，存在“假摔”之嫌。信贷悄然“放水”。目前，与该机构合作的一些分行、支行，有选择性地对黄金地段的住宅贷款开了“绿灯”。 如只要客户首套房没有贷款，第二套房也可享受首付三成和利率折扣等优惠;停贷第三套房，个别银行从一开始就没有执行过。该机构6月办理的15%的单子都属于这种“放松的二套房贷”，其中大部分都是投资者。投资转移而非退出。目前一些二三线城市的概念板块增温，投资性购房增加，呈现量增价涨的态势。数据显示，目前沈阳投资性购房比例接近30%，而一年前仅为10%左右房企逆市拿地风潮涌现。与一些市场传言相反，上半年的土地市场并未随着楼市调控而完全陷入停滞，虽然出现了流拍和土地成交萎缩的短期现象，但近期一些房企“攻城略地”开始加速。数据显示，上半年全国房地产开发企业完成土地购置面积同比增长35.6%，土地购置费同比增长84.0%，进入4月调控周期后，房企土地购置面积和费用仍在大幅增加。>>>详细

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　　（责任编辑：韩茜）