沉睡的国企存量土地：第三极的诱惑

　　田新杰

　　随着土地资源日益稀缺，国有企业手中庞大的存量土地资产，价值日益凸显。近期，大量大型国企悄然加速盘活存量土地，渐成商品土地市场外另一股不容忽视的力量。

　　“国企盘活存量土地资产的动作，外界知之甚少，也并不完全透明。各地产权交易所长期以来频频出现的房地产相关资产挂牌量、成交量周期性居首，则是外界所能窥见的极小一部分而已。”近期对大型国企盘活存量土地资产进行了跟踪研究后，易居研究院企业研究中心首席研究员、总经理周建成8月23日告诉本报记者。

　　不过，周建成同时表示，国企的存量土地资产体量极为庞大，背后关系极为复杂，超出很多人的想象。“由于这块资产的盘活难度大、周期长、释放缓慢，同时受土地性质等因素影响，暂时难以直接对商品房市场形成影响。但作为商品土地市场外体量可能最为庞大的存量土地资产，它的冲击力或许会在长周期内逐渐出现。”

　　复杂至极的国企存量不动产

　　大型国企盘活存量土地资产近期动作日益频繁。

　　上海联合产权交易所近日发布的挂牌信息显示，上海其越置业有限公司100%股权挂牌转让，挂牌价格为4.169623亿元，转让方为当地知名国企上海城投资产经营有限公司。来自上海和天津产权交易所数据，8月11日至8月19日的一周时间里，两家交易所挂牌出让的房地产企业数量就达到了4宗，总金额超过9亿元。

　　“据相关规定，国有资产转让需要通过产权交易所公开进行，但外界在产权交易市场上看到的国企存量土地资产，只是冰山一角。”周建成坦言，通过此次与多家知名的大型国有企业的联合调研，方才真正认识到，在国企手中各种类型的存量不动产，“只能用难以计数来形容。”

　　这块庞大存量资产形成有其特殊历史背景。对于大型国企而言，伴随多次产业结构调整，大量土地因为不再作为生产用地而被释放出来。

　　易居房地产研究院在其专题调研报告中指出，国企在经过改制以及多次外延扩展和结构调整之后，很多土地被释放出来，如果不加以盘活和有效利用，就会造成土地资产的大量闲置与浪费。

　　但是，“国企存量土地盘活又是一个难度极高的事情，体量大只是一方面。”周建成告诉记者，近期其调研团队在上海某知名大型国企的“孙公司”发现，该“孙公司”旗下就有很大体量的存量土地资产， “几乎理不清”，因为这些资产大多产权不清晰、信息不完备，牵涉太多的经济纠葛。“如果仅仅是从土地资产的体量角度，许多大型国企的存量，若以房地产开发消化能力估算，5年都消化不完。”

　　游走在“边缘地带”？

　　据了解，存量土地盘活方式有多种多样，无论是转让、改造或者重新开发，其中一个关键问题就是土地的使用权、属性的改变。

　　周建成告诉记者，截至目前，国有企业盘活存量不动产资产主要有三个方向：一是转让、出租与拍卖；二是开发新物业，包括新建与企业相关的配套设施、开发商品房或保障性住房；三是重新改造老厂房，如改建成经济型连锁酒店或量贩式购物广场、开发成文化创意产业园区，等等。

　　例如，大连港集团利用旗下的资产管理公司，将大连港集团土地有偿转让和出租，不仅盘活了大连港集团历史遗留下来的闲置资产，还取得了较高的收益。

　　在这些盘活方式中，值得注意的是，随着国家大力发展廉租房与经济适用房，国企也可以利用闲置土地开发保障性住房，并享受相应的政策支持。例如，广州市十分鼓励企业尤其是国企利用闲置用地建设保障房。

　　但据记者进一步了解，尽管盘活有多个途径可选，但实际上，由于这些国企存量资产的复杂背景，往往在实际运作中困难重重。而不少处理方式，依然游走在相关政策规定的“边缘地带”。

　　有些资产的盘活，思路很好，程序复杂。如将老厂房改造成创意产业园区，至少需要经四个关键环节，包括赢取政府及各方支持、引入必要的投资方、遵循相关发展规划、引入优秀的营运公司，缺一不可。

　　“土地第三极”的诱惑

　　“一些有前瞻性的国企，早已着手在做相关的盘活。但更多国企尚未重视或全面展开。”周建成告诉本报，在国际范围内，盘活存量土地资产是许多大型企业发展到一定阶段的必然选择，例如西门子对全球厂房资产的处理。

　　在国内，除了各地的地方国企以外，以78家需要退出房地产领域的央企为代表，退出并不意味着清空土地资产。周建成认为，完全退出并不可能，实际的情况或许就是更多央企将通过把存量土地资产可选的盘活路径实现相对的退出。

　　某种程度上，在商品房建设用地、农村耕地之外，庞大的国企存量土地资产扮演着我国“土地的第三极”，而其逐步盘活释放，对整个土地市场的格局长期影响不容忽视，尤其是这种盘活释放正在逐渐加速。

　　不过，周建成认为，截至目前，国有存量土地的盘活相对还较为封闭、并未与商品房市场产生全面直接联系，加上进展缓慢，不太可能形成冲击性影响。“尤其是这些存量土地直接变性成为商品房用地进而影响楼市，体量很有限，时间也较长。”不过，那些仍将房地产定位为重要业务构成的国企，存量土地的盘活，在土地成本高涨的商品房市场无疑拥有很大资源优势。