义乌地王项目被指违规销售

　　每经记者 徐杰 发自浙江义乌

　　近日有消息称，8月11日出炉的总价地王、72.19亿元的“义乌中心区07、08地块”刚刚被当地的现代房地产开发有限公司拍下，随即开发商就开始变相销售将在该地修建的“现代城”项目楼盘，涉嫌违规销售。《每日经济新闻》记者从当地房产中介处获悉，消息传出后，这一销售行为已转入地下。中介称，可将购房者带到售楼部交纳购房定金，不过购房者需要为此向中介支付5000元服务费。售楼部也告诉记者，可前往现场详谈价格、交房时间等细节。

　　不过开发商浙江省义乌市现代房地产开发有限公司(以下简称现代房产)对消息中“违规售房”这一指责予以了否认。昨日(9月1日)，现代房产相关负责人接受 《每日经济新闻》记者采访时说，公司并不存在销售行为，但不排除项目个别股东向亲友出售房源。

　　值得注意的是，《每日经济新闻》记者发现，虽然开发商拿到土地不到一个月，但整个项目的规划效果图、户型图等资料均已经”出炉”，当地还出现连续数天的楼盘推广广告。现代房产对此的解释是为了让购房者“提提意见、再作修改”。

　　“地王”被指违规销售

　　8月11日，义乌中心区07、08地块经现代房产251轮举牌，2个小时鏖战竞得，总价为72.19亿元，成为今年以来的全国宅地新总价地王。

　　8月25日，国内有媒体报道称，8月22日是义乌中心区07、08地块正式批准出让的日子，但开发商当天就开始销售将在该地建起的 “现代城”项目楼盘。

　　报道援引知情人士消息称，截至8月24日晚，现代城预售金额已达8亿~9亿元。报道还提及落款日期为8月22日、由“浙江省义乌市现代房地产开发有限公司”开具的收款证明，上面显示有交款者姓名、户型、建筑面积，及“参考单价每平方米28800元”“边套另加每平方米2000元”等售价信息，缴款数额也赫然列于其上。

　　浙江省国土资源厅网站资料显示，义乌中心区07、08地块的开工时间定为2013年2月14日，竣工时间定为2016年2月14日。今年还远未到可以销售的时间。

　　记者发现，有关现代城的信息在网络上纷繁复杂，有些甚至列出具体的户型以及相对应的价格，如“今天交钱，可以给你拿到内部号，楼层栋数面积由你选”“楼层户型都有，均价28000(元)”“必须付全款”等。记者获悉，每套房子定金为100万元。

　　8月11日下午，“地王”当天成交的下午，义乌当地一论坛便出现一条关于团购该楼盘项目的QQ群信息，8月27日，记者多次试图联系群主均未得到回应。

　　现代房产有关负责人称，这些都是虚假信息。

　　此外，在人民网论坛上，有一网友讲述称，看到广告后经中介介绍，其于8月21日以每平方米28800元的价格购得102平方米的房子一套，已交订金100万元，后来经了解发现，现代房产是在没经过审批的情况下违规、非法预售房子……

　　据义乌陈先生回忆，8月20日，一天好几个电话，都是房产中介在催促他去看现代城的“房子”，当时现场来了很多人“看房”。

　　昨日，现代房产相关负责人对此解释称，公司并不存在销售行为，但不排除项目的几个股东向亲戚出售房源，目前已经要求股东停止这种行为。

　　监管部门难以取证

　　9月1日，记者联系到一位自称手里有房源的房产中介。她称，媒体报道后，售楼处现在不能公开销售房源，但可以经他们介绍，把购房者带到售楼部交定金。该中介称，已经卖了很多该项目的房子，他们每套房子只收5000元服务费。

　　此外，记者在展示中心看到，虽然开发商拿到土地不到一个月，但整个项目的规划效果图、户型图等资料均已经”出炉”，还摆放沙盘模型、总规划平面图，现场看房者络绎不绝。当地报纸电视等连续数天出现该楼盘推广广告。

　　“这些资料只是咨询所用，购房者提提意见，再作修改。另外公司有自己的设计院，初步方案出来比较快。”该公司相关负责人称。

　　值得注意的是，经过媒体报道后，网上仍在推出现代城的房源信息，其中有一套房型为3室2厅1厨2卫2阳台，面积为120.00平方米，楼层标注为22层中的第16层的信息，发布时间为8月27日。

　　记者获悉，日前，义乌相关部门已经责令开发商撤销报纸电视等广告宣传。

　　未经审批提前预售的行为一直被明文禁止。住建部、浙江省建设厅均曾多次发文严令禁止炒卖房号的行为。

　　3月29日，义乌市政府发布了《关于进一步贯彻落实房地产市场调控政策的实施意见》。《意见》规定，对未取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业和实施商品房销售代理的房地产经纪机构不得进行预售，不得以认购、预订、排号等方式向受买人收取或变相收取定金、预收款性质的费用。

　　“我们的态度很明确，只要出现一个违规预售的行为，就查处一个。”义乌市行政执法局有关负责人曾明确表示。

　　“前几天，建设局以及行政执法局已经去现场调查，并对开发商进行宣传和警示，目前还没有发现确切的证据。”义乌市综合行政执法局纪委副书记吴荣军表示，目前依然在关注此事件。查处违规预售商品房行为的难度很大，它的隐蔽性很强，而且买卖双方一个愿打，一个愿挨，如果没有特殊情况出现，购房人是不会站出来举证的。

　　开发商今年须缴50亿出让金

　　今年上半年，在持续的宏观调控政策下，市场上的存量房越来越多，而地产开发商的现金却越来越少。业内人士分析认为，房产项目类似“未领证先出嫁”的行为，或许与开发商使用高息民间借贷有关。

　　据统计，截至8月底，已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元，多数资产负债率在70%以上。同时，房企业绩增长明显下滑，“万保招金”四大龙头今年中报净利润平均增幅不到15%。

　　为解决资金困境，一些中小开发商无奈走上民间借贷之路。“房产企业要把土地证拿来质押，每月利息在2.5至3分。”义乌当地一投资公司负责人透露，跟往常不同，现在如果没有质押物，就算高利息也不借出，“行情不好，地产商回笼资金慢，担心借款到期后收不回来”。

　　《每日经济新闻》记者注意到，义乌市民间借贷较为活跃，在市区道路上经常可以看到借款的小广告，一些沿街商铺也时常出现经营民间借贷业务的投资公司，而在滨江路上有一段，沿街每隔数十米就有一家寄售行、典当行、担保公司，或者投资公司，记者咨询发现，如果没有抵押物，每月利息高达9分左右。

　　一边是银根紧缩，一边是民间借贷升温。盛世太平投资总经理陈立民日前接受媒体采访时认为，房产调控一年有余，江浙沪一些开发商的资金开始出现危机，尤其是中小型开发商，融资更为困难。

　　坊间有传闻称，现代房产有一些民间高息借贷，部分利率达8分。但现代房产相关负责人予以否认，称公司经营不排除有民间借贷，以银行贷款为主。

　　今年以来，现代房产在义乌当地土地市场动作频频。据义乌市国土资源局资料显示，今年该公司已经确认成交的有三宗地：义乌市中心区07、08地块(72.19亿元)、义乌后宅分区商业配套中心地块(24.6亿元)，以及义乌雪峰路与望道路西南侧地块(2.26亿元)。

　　这样算来，这三宗土地须缴纳的土地出让金高达99.05亿元，如果按照土地成交后，必须在40天内支付50%的土地出让金，其余一年内缴清的相关规定，今年该企业所需要缴付的土地出让金将接近50亿元。国土部门资料还显示，去年该企业也有拿地。

　　义乌当地一房产业内人士称，虽然未经审批的房地产项目不能预售，但在目前融资成本高企的背景下，提前收取定金等款项可以缓解企业现金流压力。