土地底价成交的秘密：地方政府不让步

　　21世纪经济报道 田新杰 上海报道

　　核心提示：现在是否到了抄底拿地的时机？要看地价尤其是地方的出让底价是否真的降了。

　　　

　　现在是否到了抄底拿地的时机？要看地价尤其是地方的出让底价是否真的降了。

　　据中国指数研究院数据显示，8月份，全国133个城市成交楼面均价为1203元/平方米，环比下降6%；其中住宅类用地成交楼面均价为1619元/平方米，环比下降9%。平均溢价率持续维持在低水平（8%），较上月减少5个百分点。

　　似乎土地真的便宜了。但不少开发商的投资部门实操手透露，成交均价和溢价率的变化，可能是出让底价下调，也可能是土地供应结构、性质所致。地方政府地价不让步，或许才是土地成交量下调的一个更为重要的原因。

　　高底价导致低溢价率？

　　万科（000002.SZ）董秘谭华杰近日公开表示，未来一些受调控影响较大的城市，土地市场也可能会出现机会，万科会在谨慎投资的原则下保持关注。业内对此认为是万科出手购地的一个信号。

　　“万科的判断不能代表全部，而且注意，谭董秘说的是‘可能’，不是一定。”沪上某知名开发商的投资拓展部人士直言，在他看来，现在大部分地方的土地还是太贵，底价基本上没有下调，不少地方还在持续上调。

　　据中指院数据，全国133个城市单位住宅类用地成交量在8月达到最低，成交面积2018万平方米，同比减少14%。报告指出，全国土地市场各项指标继续下降，大批地块流拍。

　　底价成交和低溢价率普遍被视作地价走低的重要表现，但实际上，可能并非如此。

　　8 月底，继6月后，上海再次迎来较大幅数土地出让，其中有单日共有7幅不同性质的用地出让，出让面积合计高达22.17万平方米，其中纯宅地1幅，面积达 12.02万平方米。旭辉集团以总价27352万元，楼板价5181元/平方米获得嘉定新城高台路南、云谷路以西（A14-1）地块。中原研究咨询部报告指出，7幅地块溢价率都不高，除了调控因素外，比以往略高的土地出让底价也起到了很大作用。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，今年1月21日，绿地集团以3.13亿元的价格竞得嘉定区一商住用地，成交楼板价仅为4533元/平方米。相比之下，此次推出两幅含居住性质的地块起拍楼板价已经较半年前的成交楼板价分别高出了近15%

　　和32%，“地块底价成交的局面并不让人意外，价格还是在往上走”。

　　这样的情况也出现在二三线城市。

　　近日，浙江嘉兴包括两幅住宅用地和商业用地、商办用地各一幅，均为无竞争几近底价出让。当地业内人士分析，两幅出让的宅地挂牌起始楼板价分别为4890元/ 平方米和4932元/平方米，和周边在售房价相比，这个底价并不低，如果房价不涨，利润空间有限。两幅无竞争的宅地最终成交楼板价均只比底价高出5元/平方米。

　　9月5日下午，苏州市国土资源局对13宗地块进行公开拍卖。其中，4宗地块进入最终竞拍，8宗地块因仅有一家参与竞拍而底价成交，1宗因无人竞拍而流拍。总土地面积约为60.46万平方米，成交总额13.5058亿。关注此批土地出让的业内人士告诉记者，“价格不便宜。”

　　地方政府与开发商：谁先让步

　　客观而言，与市场高峰时期相比，目前土地市场确实进入了一个相对低谷，对确需增加土地储备的开发商而言，是个不错的机会。

　　旭辉集团副董事长林伟日前在唐山湾生态城英伦小镇项目开工仪式上透露，集团将逐步实现“环渤海”战略布局，同时不断扩充集团土地储备量。但不同企业的发展阶段不同，目前更多地产企业选择继续观望，出手者寥寥。

　　决定这个僵局的关键因素，就在于土地出让底价的高低。但地方政府主动大幅下调的可能性似乎也很小。

　　国土资源部近期对需报国务院批准建设用地的城市范围进行了调整，国务院上收22城市建设用地审批权。分析人士认为，22个城市建设用地审批权上收国务院，将使大部分开发商获取土地的难度大幅提高，进而打击开发商进入三线城市的信心。而上述开发商投资部人士则表示，这反而令地方政府主动下调地价的动力进一步降低，地方手上能够运作的土地资源空间被压缩，更令地方政府难下决心。

　　另一方面，土地财政压力巨大的大部分地方政府，土地收入至今都未能达到去年同期水平，今年的土地收入希望都押在了下半年。

　　据新浪乐居&克而瑞数据显示，今年前8月上海土地出让金743.1亿元，位列全国第一，但仅为去年全年的48.4%。北京土地收入相当于去年的41.0%。绝大多数城市都不如人意。“这种情况下，地方政府何来降低地价的动力。”这位开发商人士直言。