上市房企销售渐放缓 万亿存货启降价潮

　　张晓玲

　　9月6日，万科（000002.SZ）发布8月销售数据，8月实现销售面积96万平方米，同比增长5.0%，但销售金额却为104.8亿元，同比减少12.6%。出现这一状况的原因是，其8月销售均价仅为10917元/平方米，环比下降5.98%，同比下降达16.7%。

　　万科是第一家发布8月销售数据的房企。其下滑趋势再次成为房地产市场走势信号灯。对于8月销售均价环比下滑的状况，万科董秘谭华杰表示，8月所销售的产品中，二、三线城市的面积占比约达八成，因此拉低了均价。

　　对于限购扩展至二三线城市，谭华杰表示，万科目前进入的城市大多已限购，限购范围扩大，对公司影响有限。但他也承认，随着限贷、限购政策的叠加效应进一步显现，市场竞争趋于激烈。

　　事实上，从中报及7月份销售数据看，上市房企均价已开始持续下滑。如7月保利销售均价为1.08万元/平方米，较6月环比下降幅度达五成，与5月份均价（1.2万元/平米）相比下滑幅度约10%，与4月份高位（1.34万元/平米）相比则下降了20%。恒大7月销售均价6312元/平方米，环比上半年的6918元/平方米跌约10%。

　　而中报显示，上市房企目前存货已超万亿元，而限购区域扩大，使销售主力二三线城市面临更多掣肘，降价、快速出货将成主流。

　　9月4日，保利地产在杭州下沙的项目“湾天地”，以千人团购的方式一次性降价3000元/平方米，将单价拉低至8900元。9月5日，上海世茂集团杭州世茂首府三期3号楼100套房源，以均价8500元入市，降价幅度接近30%。进入9月，深圳万科万团大战升级，每套房源优惠由5000元提高到10000元。在北京，珠江地产在通州，金地在大兴，万科、首开在房山等区域的项目都出现明显价格下调。中原地产市场总监张大伟认为，最高下调幅度可能超过10%。

　　大型房企大规模降价的背后，是存货高企和资金双重压力。

　　中报显示， 124家上市房企存货10281.9亿元，同比增长39%；总负债11681.3亿元，同比增长39%。而大多数房企的资产负债率超过70%。

　　虽然地产企业已经开始收缩投资支出，但去库存的过程尚未结束。中原地产统计数据显示，7月末11个重点城市的存货总量达到了66.9万套，环比上半年上涨了6.5%，7月的去化率为61.5%，远低于2010年平均94%的去化率。

　　万科监测数据显示，8月北京、天津、沈阳、上海等14个城市的商品住宅总成交面积仅为2009年同期的一半，而批准预售面积则基本持平，成交批售比（成交面积/批准预售面积）仅为0.65，与7月份一样，再次接近2008年同期水平。

　　“去化速度普遍慢于前期，基本回到历史底部。”陈啸天说，价格再度下降几成定局，但尚处于博弈期。消费者对于价格下降幅度不满意，市场观望气氛使成交量在金九回升有限。