借力地产弱势 人民币基金打劫股权

　　李乐

　　惨淡的市场成交以及看空的大势预期让开发商一直避谈的“股权融资”终于跃然纸上，而对这样的一天，蓄势已久的人民币基金已经等待了很久。

　　传统售房旺季金九银十到来之日，却成为了人民币基金募集、收购的“集中签约季”。中国房地产信息集团最新的一份统计显示，2011年4~8月，北京商用物业整体收购签约已达14宗，总交易额超过400亿元人民币，其中由人民币基金收购的约占76%。

　　与此同时，以房地产项目或商用物业为收购目标的人民币基金募集工作，也已渐入佳境。世邦魏理仕的统计预估，以私募方式募集的针对房地产和商用物业收购为目的指向的人民币基金或准基金，在中国内地规模已经超过300亿元。

　　股权终到

　　“市场好的时候，无论是开发企业还是项目，即便资金有困难，首选的也都是债权性的融资。我们也想投股权，但人家不答应。但是现在不一样了，开发商也接受我们谈股权了，而且项目的价格并不像我们想象的那么高。”苏鑫告诉《中国经营报》记者。

　　苏鑫是高和人民币基金的发起、管理者。就在接受记者采访的前两周，他在北京东三环沿线刚刚收购一个写字楼项目，所谓“收购”就是100%股权的买入。在此之前，他已经用同样的方式收购了位于东二环、北三环沿线的两个商用物业。而这样的股权并购，即便是放在一年前，还不是那么容易的事情。

　　之前曾在美林供职的蓬刚也有同样的感受。他现在的身份是一家新的人民币基金安泰磐石的发起人和管理人。他告诉记者，在他供职于美林的阶段，除去以PE方式投入未上市公司的房地产企业外，开发商一般是不接受对于项目层面的融资的，因为当时房地产企业认定市场发展向好，只要借债扛过未发预售证之前的困难时期，之后的日子便是一片光明。

　　但是，如今的情况终于全面反转。北京市房地产交易管理网的统计数据显示，8月29日至9月2日一周成交均价下跌近3000元/平方米。蓬刚告诉记者，他作为管理人的安泰磐石唯一的投向就是项目股权。“我们最多占到项目49%的股权，不谋求控股，但短期的债权融资我们是肯定不做的。”

　　清华大学房地产金融研究中心主任冯科告诉记者，股权还是债权看似是一个融资环节的技术问题，但是，实质上却是一个标志性的信号，即开发企业对于未来市场的预期变化——开发商认为短期内市场交易的情况不会转好，所以坚持持有股权未必能够带来更多的收益，所以才能接受直接以股权的方式将项目转让。

　　苏鑫则告诉记者，目前高和投资在收购三个商用项目后，仍有多个项目正在接触谈判当中，“价格上谈的空间比较大，大家都认为市场不好，谈价格的障碍和阻力也不是很大。”

　　募资潮涌

　　相比于市场成交量的悲观走势，人民币基金在资金募集方面尽管也并不乐观，但相对于楼市的成交走势，还算乐观。记者了解到，目前人民币基金的募集资金来源基本上来自两个方向，一是大的个人富余资金寻找投资方向，委托或加入人民币基金进行投资升值。另一方面是借助信托、银行理财产品向散户募集资金。

　　蓬刚告诉记者，安泰磐石的资金来源即是由这两方面的资金构成。一方面是大的个人投资者作为基石投资者进入；另外一方面则是通过信托公司对散户进行资金募集。安泰磐石总的募集资金额约在30亿元左右，其中基石投资者占总额近10亿元的份额，其他20亿元则通过信托渠道进行募集。

　　消息人士称，包括恒大集团董事局主席许家印、富力地产联席董事长李思廉在内的多位房地产大型企业实际控制人，均以基石投资者的身份进入安泰磐石。“他们都是以个人名义和资金进入安泰磐石，而非公司名义。”消息人士说。恒大、富力两家企业的相关负责人均表示，此举属于公司实际控制人的个人投资行为，上市公司没有披露和说明的义务。

　　蓬刚向本报记者证实了许家印、李思廉作为基石投资者身份的介入，但他并未透露这些基石投资人投入的额度，对此，他只是向记者表示，“平均算下来，每人大约一个亿。”不过，蓬刚向记者强调，许家印、李思廉虽为房地产业内人士，但对于基金的投向不做干涉。

　　苏鑫则表示，目前市场上的资金募集的难度从近一阶段来看，有明显的提高，资金的使用成本和价格也在提升。“但是从我接触的资金持有者的状态来看，都还没有其他的投资渠道，所以，投资者仍然还愿意把钱投到我们的基金里面来。”蓬刚和苏鑫都表示，目前的行业平均回报率约在20%左右。

　　抛盘大潮

　　来自清科研究中心的统计显示，今年前7月，房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗，总涉及金额达到175.39亿元人民币，不仅相比去年同期的36宗及86.85亿元人民币分别上涨了72.2%及101.9%，而且并购金额已超过了去年全年165.25亿元的规模。在楼市调控周期下，房地产企业间的总并购金额及平均单案例并购金额，均创造了历史新高。

　　“虽说总体银根缩紧，但大型央企和品牌房企由于融资渠道相对广阔，现金储备相对充裕，出于战略布局和快速扩张的需要，也加大了对中小房企的收购力度。”张大伟表示，对于中小房企来说，目前最好的选择就是降价求量或者被并购抱团，持续“并购潮”即将拉开帷幕。

　　清科研究中心分析师徐卫卿表示，在房地产调控几近掐断开发商融资渠道的大环境下，私募股权房地产投资基金从去年开始异军突起。根据统计数据显示，2010年有10家新募集的私募房地产基金，其中披露金额的有8家，募集总额为18.59亿美元，从募集规模上看比2009年猛增近4倍。清科研究中心分析，私募房地产基金的涌入对房地产的并购大潮起到推波助澜的作用，预计私募房地产基金在2011年会进入高速发展期，资本市场将涌现越来越多不同类型和规模的房地产私募股权基金（PE）。