钱紧活重 保障房进度难保

　　段铸

　　即使在种种压力下，广州2010年前8个月只完成了一半的保障房任务。“关键问题还是缺乏资金。”业内人士分析道。今年年初制订计划时，考虑到资金压力，广州国土房管局局长李俊夫曾向《中国经营报》记者表示，广州将国家规定土地出让净收益用于保障性住房建设的比例，从10%提高到13%， 而且规定土地出让收入超收部分优先安排保障房建设，希望通过此方式解决资金问题。

　　遗憾的是，广州的土地市场异常冷清。8月30日，广州公布2011年上半年国有土地使用权出让收入为163.12亿元，同比减收33.75亿元，下降17.14%。而实际上2010年上半年广州的土地市场就已经进入冬季，彼时广州只完成了当年土地出让任务的8%。而2011年上半年，在去年基数较低的前提下，依旧出现超过一成半的下滑。

　　而广州原计划投入118亿元建设保障房，其中市财政筹集部分为50亿元。但到2010年8月，数据显示市财政筹集部分有近15亿元的缺口依旧没有进展。

　　“亚运楼面装饰工程的一些款项现在还没结。”知情人士向记者透露，“现在哪有钱大建保障房？”虽然广州为运营亚运会只投入了136亿元，但如果加上从2005年开始到2010年六年间各种重点基础设施建设的各项资金，广州亚运总投入将近1200亿元资金。“越秀区有些2007年完工的市政工程款项还没结。”在业内人士看来，财政上的捉襟见肘直接影响了保障房的工程进度。

　　当然，受资金问题困扰远不止广州一家。据统计，要完成2011年保障房建设任务，大约需要1.3万亿元至1.4万亿元投资。其中中央财政将安排补贴资金1030亿元，比2010年增长34.7%。然而地方财政还要支出1.2万～1.3万亿。按照计划，这些资金部分要通过土地出让金、公积金增值来补充。2010年全国土地出让金虽然达到历史新高的2.9万亿元，但这其中还没有扣除征地、拆迁、税费等成本。据南方某市的统计数据显示，这部分成本高达65%。简单计算下来，即便去年全国土地出让金创了新高，可以用于保障工程的资金全国也不过1000亿元左右。

　　据广州公积金中心公布的数据显示，截至2008年年底，广州市公积金累计实现增值收益20.6亿元，提取贷款风险准备金和管理费用后，上交市财政用于城市廉租住房建设资金10.5亿元。这是广州自1995年全市推广公积金制度以来累计实现的收益。显然公积金增值也很难指望。

　　此外，保障房建设的落后还与抢蛋糕的速度密切相关。到目前为止保障房建设的主要资金来源仍然是银行系统，中信证券的研究显示，1.4万亿元的开发资金中，需社会筹措资金约9000亿元，其中初期建设资金可能主要仍由银行信贷予以支持，预计对信贷资金的需求量4000亿～7000亿元。其中500亿～950亿元投向风险较高的公租房和廉租房。

　　但是各大商业银行对于保障房态度一直比较保守，特别是公租房项目，由于公租房的定位为“只租不售”，且租金水平比市场价格要低三分之一乃至二分之一，通常需要20年到30年时间才能收回成本，因此银行放贷亦十分谨慎，但在国家的计划中，公租房是未来保障房供应的主体。

　　 而保障房建设速度较快的城市，大多争取到政策性银行的支持。“积极向中央政府争取资源就有不错的开工数据。”清华大学建设管理系房地产研究所副教授郑思齐表示，郑思齐是国家社会科学基金重大项目“加快保障性安居工程建设”子课题“保障性安居工程的土地供给”项目的负责人。今年7、8月郑思齐分别在重庆和湖北黄石调研发现，这些城市均先积极投入资源，然后再争取国家支持，例如重庆就划拨了大量的土地储备，然后争取到国家开发银行和全国社保基金的信托贷款，这也让重庆保障房开工率走在全国前列。反观广州，则一直难以获得银行系统的大规模授信。