上海８月二手房指数微弱上翘

　　

　　商报记者 刘晓颖

　　8月上旬，上海新房交易跌入“冰点”，下旬开发商陆续推盘，对市场进行试探，预演“金九银十”，这也对二手房市场造成一定冲击。上海二手房指数办公室近日发布报告显示，8月沪上二手房指数为2599点，环比上涨0．05％，涨幅相比上月扩大0．02个百分点。

　　新兴中心城区成独涨板块

　　经统计，新兴中心城区8月上涨0．19％，涨幅相比上月扩大0．14个百分点，成为唯一上涨城区，拉动指数弱势上行。

　　一方面，新“沪4条”补丁政策直接打压了外地人置业需求；另一方面，改善型业主因无法购房置换而大大减少出售其持有原房。因此，这类客群较为集中的区域近期二手房交投都不旺盛，如嘉定和青浦分别下跌0．01％和0．03％。但也有部分区域因聚集一批老工房，凭借低总价、现买即住、可公积金贷款的优势，成为置换客源的首选，如宝山近市区部分8月上涨0．18％。

　　值得注意的是，受未来获利空间将缩小的预期影响，市中心高端豪宅业主心态出现松动。单价在5万元以上的二手豪宅，议价幅度普遍达10％以上。而外籍购房者和内地被限购者却因新“沪4条”被迫“转买为租”，部分资金充裕的投资客将兴趣转向不受限购影响的公寓式酒店房，使部分二手高档房源有价无市。但静安寺、徐汇这类自住率较高的中心区域，房价依然居高不下，且受到在售新房10万元／平方米以上报价的影响，房价略有上涨。8月浦东陆家嘴等板块部分二手豪宅业主可接受的议价空间甚至高达15％，业主希望尽快出手所持物业抽身离市，或转投其他市场。

　　下跌板块集中外围区域

　　经统计，8月全市128个控制点中，上涨72个，下跌52个，持平4个。

　　据悉，下跌板块多数仍集中在外围区域。“补税购房”叫停使外地潜在购房者严重流失，而7月出现的一、二手房倒挂现象仍在蔓延，议价空间被继续拉大。比如，今年房源积压严重的嘉定城区8月又推300多套新房，进一步加剧房价下行压力，因此，此前报价还很强硬的部分二手房业主给出了5％到8％的议价空间。

　　上涨板块平均上涨0．31％，涨幅比上月缩小0．02个百分点。这些上涨板块虽分散，但有以下几个特点：第一，自住率低、前期投资客集中并且发展前景良好的板块。这些板块内投资客普遍心态良好，看涨后市。如浦东外高桥和三林板块8月分别上涨0．91％和0．75％；第二，低总价、小面积并拥有成熟社区的板块。这些地区的二手房凭借其低总价和地段优势占据降价新盘的死角，如宝山罗店和大华板块8月涨幅分别达到0．90％和0．70％，长宁天山板块上涨0．69％；第三，教育资源丰富的学区房板块。凭借临近交大和华东师大闵行校区的优势，闵行颛桥板块8月上涨0．86％。

　　上海二手房指数办公室认为，政策收紧造成的购房成本增加和限购令的再升级，以及一、二手房价倒挂现象的出现，使二手房价格调整压力不断积聚，部分二手高端和外围楼盘开始有所松动。但从稀落的交易情况来看，当前的价格松动仍未到达购房者的主流预期。如果一手房继续实行让利促销，滞后反应的二手房降价才会从个案变成普遍现象，从而逐步扩大降价幅度。