商业地产：疾速繁荣下的隐忧

　　□吴春波

　　 楼市“限购令”在全国推开之后，全国主要限购城市，尤其是东部一线城市的商品房交易量快速下滑，资金循环周期的拉长导致企业盈利能力快速下降，这迫使部分有规模的传统商业住宅开发商不得不把目光投向不在限购之列的二、三线城市和商业地产。

　　 国内著名商业地产运营商宝龙集团执行董事、宝龙商业集团总经理刘晓兰在今年5月份曾表示：“在4天的时间里，我跑了7个城市，赶场式地参加许多大会，大家都在玩什么？都在玩商业地产。”

　　 事实上，商业地产的繁荣并不仅限于看上去很美。一贯专注于商业住宅的万科地产通过直接投资和收购形式，于近期进入商业地产领域，旗下万科深圳公司最近还推出了购物中心“万科广场”品牌、写字楼“万科大厦”品牌、商业社区“万科红”品牌等三大商业产品系列；未来5年，万科在商业地产领域的投资比例将达到20%。而国内另一个地产巨头保利地产的计划则显示，在未来3年，保利会将持有型商业物业面积增加到300万平方米，将商业物业的投资比例逐步提高到总体投资的30%。

　　 在城市地产项目领域，以中部限购城市郑州为例，限购令细则出台以后，郑州市的商业地产项目一夜之间苏醒，据不完全统计，最近即将推出的商业地产项目，包括郑州中原万达广场、升龙联合广场、升龙·金中环、绿地之窗、西元国际广场、新悦城、行署国际广场、天明国际广场、奥兰时代广场、锦艺城、郑州新天地三期等十几个项目，其中既有纯商业项目，也有商务综合体。

　　 商业地产几乎在一夜间全面开花。

　　 商业地产快速扩容和发展白热化，引起了中国银监会的注意，中国银监会主席刘明康在今年的银监会年中工作会议上指出，二、三线地产和商业地产可能蕴藏风险，并要求各银监部门和金融机构关注和警觉由此可能引发的风险。随后，国内的主要一线城市和省会限购城市大都提高了商业地产的银行信贷利率，在原有利率的基础上上浮20%到30%。

　　 商业地产的快速繁荣会给地方经济注入活力，但也隐藏很多负面的影响。

　　 首先就是经济稳定性方面，限购令实施以后，商品房销售的下滑导致商品房供方优势快速逆转，进而导致商品住房价格增幅趋缓，但是炒房的资金并未因此而离开房地产业，相对于目前企业经营环境越来越差，不管是自己开办实业还是投放于高利贷，其资金安全性都远非投资房地产所能比。显然，商业地产成为房地产企业和房地产投资者的优良避风港。

　　 由于炒房资金没有进入创富实体经济领域，近期和远期，中国经济在宏观和微观领域仍将面临不确定性。

　　 其次，商业地产快速繁荣带来商业地产量价齐升现象，使得表现在统计数据上的商品房均价抗跌能力很强，这将引导国家金融和货币政策进一步收紧。

　　 其实，这种收紧最先影响到的并不是房地产行业，但却为房地产行业后期持续的繁荣埋下了隐患。因为国家金融政策的收紧，必然导致中小银行贷款困难，再加上目前依然持续的通货膨胀，将导致大部分中小企业资金链紧张和经营困难，尤其是实体资产比较少的商贸企业，中小企业持续的经营困难会带来两个严重后果:一个是国内主要消费人群消费能力快速下降，再一个就是作为写字楼租金来源客户数量的进一步减少，而居民消费能力和中小企业的良好发展，正是商业地产长期价值的源泉。

　　 这样一来的话，不管是对于房地产企业还是对于个人投资者，疯狂的商业地产都不再是创富的“天使”。