企业参建保障房的潜规则：曲线获利田新杰

　　

　　本报记者田新杰上海报道

　　下半年，全国保障房的开工率成效显著。

　　6月底，全国保障房建设开工率仅56.6%，截至7月底达到72%。住房和城乡建设部最新披露的数据则显示，1-8月份，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已实际开工868万套，开工率86%（不含西藏自治区）。

　　开工率跳跃式上升的背后，有人士担忧，不确定性因素还有很多，比如地方政府与参建企业之间就参建回报模式的博弈。

　　很多参与企业更多是奔着可获得的间接利益去建设保障房，这已成为业内公开的秘密。一个说法是，有实力的开发企业可适度参与保障房建设，但不宜大规模开展。在这过程中，尤要注意与政府的协调公关及开发进度和成本控制。

　　参建动机：难逃利益眼光

　　2011年，我国保障房建设任务非常繁重，需要更多房地产开发企业的参与。不过，易居研究院企业研究中心总经理周建成指出，“房企参建保障房，尤其是廉租房和公租房，目前并没有形成成熟的盈利模式，净利润在3%以下，而市场化住宅开发净利润一般都在15%以上，两相对比，房企大规模参建保障房很难形成强烈的直接利益驱动。”

　　但签了军令状，时间紧迫，吸引更多民营企业参与保障房建设，是许多地方的当务之急。本报记者了解到，在无法改变保障房项目本身直接利益的情况下，越来越多地方是让参与企业看到更多间接利益的可能。

　　上海某参与了当地保障房项目的开发商人士告诉记者，无论是央企、地方国企还是民企，企业都是要追求经济利益的。企业参建保障房，在承担社会责任的同时，还要考虑到经济利益。而对一些企业来说，参建保障房，除直接收益外，更看重的反而是间接利益。

　　周建成分析，以目前全国各地不同的保障房参加汇报模式看，这些间接利益主要可以概括为八种。

　　首先是通过一二级联动获得二级开发权。

　　更多企业则希望通过参与配建项目实现低成本拿地。例如，今年4月，保利地产拿下广州首幅“限地价、竞配建”配建公租房住宅地，楼面地价每平方米仅4407元。

　　眼下，通过参建保障房来获得融资优惠，成为房企更为看重的间接利益。据了解，上海晶城项目是一个保障房项目，前期投入40 多亿元，其中一半为上海城开集团自有资金，另一半由政府出面，向银行贷款，享受还贷利率为银行基准利率的优惠。

　　不少地方国企则通过工业用地变性住宅用地参建保障房大幅获利。北京金隅就是一个例子。北京金隅开发建设了7个经适房项目、6个两限房项目、4个廉租住房项目和1个公租房项目，保障房开发用地大多来自于自有工业用地，成本低廉，保障房项目盈利良好。

　　周建成还指出，另外，包括通过保障房地块上配建商品房来实现盈利、低价格获得商业用地、通过参建保障房来提升市场占有率和社会影响力、参建保障房项目可以加快项目行政审批等间接获利方式，在全国许多地方的保障房吸引企业参建机制中出现。

　　博弈保障房参建模式

　　“委托代建、配建和直接招标建设是目前大多数地方政府吸引企业参建保障房的三种主要模式。”周建成指出。

　　据了解，目前地方政府推进的委托代建模式，投资开发建设保障房的资金全部由政府筹措，土地全部由政府划拨，参建保障房的企业仅仅负责开发建设，待开发建设完毕后，政府面向保障对象出售或出租这些保障房。开发商可以获得工程总价1％左右的委托费。

　　但这种模式吸引力极有限。于是，委托代建模式又出现一些演化。“配建模式则是目前经适房、限价房建设采取最多的方式，公租房、廉租房也有部分采取此类模式。配建部分如果是经适房或限价房，一般会以定向销售居多；配建部分如果是廉租房或公租房，则由政府旗下保障房建设平台公司购买后出租。”周建成告诉本报。

　　据记者了解，目前，北京、青岛等省市，在出让商品房用地时，常要求竞标者保证建设一定比例的保障房。

　　直接招标模式通常适用于地方安置房的建设。在这种模式下，土地直接以整体保障房出让，资金初始由开发商支付，后期由政府购买并负责销售，建设过程中政府按照3%利润率和1%左右的代建费支付开发商。不少地方规定开发商如果能在两年内完成开发周期，每年净资产收益率可以达到 8%以上。

　　通过直接招标方式参与保障房的房地产开发企业主要有两类，一类是本地的国企，另一类是万科、金地等实力雄厚的全国性企业，通过承担部分保障房建设来保证与地方政府的良好关系。

　　周建成分析，企业参建保障房也面临一些风险。首先是政府回购时间不明确的风险。如2010年北京金隅承建的公租房项目由政府回购，但回购周期长达半年到一年，抵消了建设公租房的利润（原因是回购资金没有列入地方政府财政预算）。 企业还面临政府“爽约”的风险，主要是地方政府换届带来的风险。