【专题·工业圈地】一个人的造城记

　　45岁的刘大午正在干一件轰轰烈烈的大事——造一座城。

　　这座“城”位于他的家乡，中国中部的一个地级市内，占地15000亩，预计聚集人口14.4万人（占该市现有人口的十分之一），总投资达276亿。

　　在这之前，刘做过机票代理、视频网站，就是没正经做过地产。不过，他短暂地尝到了土地升值的甜头——十多年前，他拿过一块地，当时不过10万一亩，前几年，总价涨到了3000多万。

　　三年前的一天，他回老家探亲。一位熟识的官员在闲聊中提起，市里有一片地，准备搞开发，问他有没有兴趣。刘决定一试。

　　深入接触后，刘摸清了市政府的想法，他们需要的只是企业和税收，至于地怎么用，刘大午完全可以自己做主。于是，在找了几个合伙人后，刘开始寻找项目。

　　他到全国各地考察，发现一个有意思的现象，几乎每一个地方，都有工业园、开发区，这些项目基本都由政府负责前期投资，然后再通过招商引资招徕企业，以卖地和收税的方式收回成本。经过二十多年的发展，这些工业园和开发区因为人口的聚集，逐渐成为了各地的新城区。这让刘颇为兴奋：自己来干政府干的事不就行了吗？

　　刘将他的想法概括成四个字——“以工造城”。先通过前期的开发，吸引企业，通过产业的聚集形成人口的聚集，而人口的聚集必然带来土地的升值，他再通过开发商业和住宅用地，收回投资。

　　刘大午的宏大设想迅速得到了市领导的赞同。这个有着“鱼米之乡”美誉的地级市，2010年的财政收入才刚突破10亿元，有人愿意投资，且不需要政府掏一分钱，领导们自然乐意。

　　“以工造城”模式

　　初步的合作意向达成了，接下来便是想“名号”。

　　刘深知，如果没有一个足够吸引人的开发计划，就无法吸引来企业，无法吸引到企业，就无法形成人口的聚集，没有人口的聚集，后期的卖房计划就无从谈起。

　　他考虑过发展IT，发展创意产业园，但这些行业似乎都已经被别地做滥了。又是一个偶然的机会，刘参加了成都一个家具行业的活动。听人谈起，中国家具市场发展前景非常之好，最近几年，由于沿海土地和人力成本的上升，一些家具企业纷纷开始内迁。刘大午意识到，或许这就是机会。

　　回去之后，他专门找了一家研究院，对广东做了一次调研，分析这个中国家具市场最发达地的成长路径和现状。还专门请一些学者前来考察，为其出谋划策。半年多的调研和论证之后，刘大午终于确定了造“城”主题：就做承接沿海产业转移的家具集中发展区。

　　战略定位有了，接着便是包装，刘请了当地一家权威的城市规划学院做了一个规划，各种宏伟漂亮的区划图、立体图、模拟图纷纷出炉。在印刷精美的宣传物上，当地典故和几千年前的历史都被深挖出来，成为刘大午讲故事的素材。

　　很快，市里就通过了这个规划，并将刘大午的造城计划立为重点项目，全力支持。

　　在这个规划中，6000亩地属于工业用地，3000亩地属于工业配套，另外还有6000亩，是商业和住宅用地——全部都是零地价。前两者用于工业开发，全部由刘大午投资；后者则作为回报，由其自行开发，刘能赚多少，全看他造“城”的成败。

　　刘的团队拿着这些红头文件和规划方案，开始了全国招商。

　　出乎刘大午意料的是，招商进展远远超出了他的预期。一个月时间，就有三十多家企业签署了入驻协议。金融危机之后，沿海家具企业加快了内迁步伐，中部庞大的市场以及刘大午宣称的打造全产业链的招商方案引起了许多家具企业的关注。刘大午算是找对点了。

　　不过，这些企业对土地的渴求，也让刘倒吸了一口凉气。他们动辄要几百亩，地价从每亩五六万元一路飙升，一些非家具行业的企业甚至也慕名而来，以至于刘大午不得不做出一些限制——为了预防有些企业只圈地不建厂，刘和每一个入驻企业都签订了开工协议，如果在规定时间内不开工建设，他将收回土地。

　　显然，这些企业也看到了土地升值的巨大前景，在转移的同时，希望通过尽可能多地低价买地，分享中国土地财富的盛宴。这让刘坚信，他的“以工造城”模式是可行的。

　　一次马拉松式赌博

　　然而，就在刘信心满满，准备大干一场的时候，问题却出现了。

　　首先是用地指标。他们和当地政府签署协议时，虽然规划面积等都已写入协议，但真正通过国土部审批的用地却无一亩。他们采取的策略是，边建边拿用地指标（刘说，这是普遍做法）。

　　而这个用地指标，几乎完全延续了计划经济那一套。每年有多少，全看中央和地方之间的博弈。最近几年，房地产调控日渐加码，用地指标也日益紧张。2011年刘所在市里的用地指标总共不过900亩，他的这一项目，虽然是市里的重点工程，但和他争夺指标的，还有各路房产大佬，刘大午到现在也只解决了一小部分。

　　截至目前，刘已经投入了三千多万，用于土地平整和修路等。接受南方周末记者采访当天，刘大午正为这事发愁，采访完，他即前去拜访某领导。

　　南方周末记者原本约好的实名报道，最后也不得不变成了匿名。刘解释说，土地问题没解决，一旦见报，可能引起麻烦。

　　而更让他担心的是，明年就要换届了。他的这个项目，是现任领导拍板的，明年一旦换了领导，是否还能延续，也是个问题，“这个项目至少也得十来年才能做成，如果前期的用地指标不解决，后面可能就更难了。”刘大午说。

　　对刘大午来说，他的这个项目就像是一个马拉松式赌博，前期的投入能否收回，全看时间、政策以及招商引资的成败。刘现在化解风险的方法，就是尽可能地将这一项目做大，引起高层重视，最终做成一个“被认可的模式”。

　　不久前，通过熟人，他找到了当地的一位全国人大代表，说服其写了一个提案，建议其将这个项目纳入“国家级中西部产业转移示范区”。如果这个批下来，刘大午就等于拿到了护身符。同时，也能得到更多的政策支持和优惠。据他透露，市里对这一提案也相当重视，为了顺利拿到这一头衔，目前各方正在“尽力运作之中”。

　　（应采访者要求，文中刘大午为化名）上一页1下一页