丽江样本：价差至少两倍的“两个商品房市场”

　　张艳红

　　“在丽江有两种房子，一种是卖给本地人的，另一种是卖给外地人的。”

　　软绵绵的阳光下，丽江大研古城游人如织。这里的时间，仿佛停止了一般，去年来是这样，今年还是这样，那么多穿红戴绿的游人，那么清澈的渠水以及绿莹莹的水草上穿梭的鱼群。景观是一样的，不一样的，只是游人的面孔而已。

　　这座让无数人去了还想来的小城，吸引了越来越多外地人在此安居乐业。由此引发的人口大量聚集也为此处的房地产市场带来了一轮繁荣的发展高峰期。

　　与其他城市不同的是，如今的丽江拥有着相互平行且相安无事的两个市场：卖给本地人、均价仅4000元/平方米上下的普通商品房；以及卖给外地人、均价几万元/平方米的旅游度假别墅。

　　商品房——本地人的房子

　　经过十几年的快速发展，丽江，这个原本只有四方街那一点点地盘的小城镇，已然演变成为一座人口聚集的中型城市。

　　机场高速一进城，首先路过的是玉龙新县城，在这里，大路两边排列着众多正在建设的楼盘，绝大部分都还处于土建阶段，看不出外墙的造型。

　　丽江房地产信息网站的数据显示，目前该市包括古城区、玉龙县的在售楼盘约68个，平均售价在3000~4000多元/平方米不等。

　　丽江市住建局提供的数据显示：在2000~2010年这10年间，全市商品住房平均销售价格年均上涨10%左右，与城镇居民可支配收入的增长幅度基本持平。2000年商品住房平均销售价格为975元/平方米，到2010年底，价格为2731元/平方米。

　　据了解，丽江房地产业的起步始于1998年，当年，丽江第一个商品住宅小区园丁小区建成。2003年撤地设市以来，丽江房地产业进入快速发展时期，5年后，全市累计完成房地产开发投资70亿元。

　　“房价还是贵的呢！”本地人小和（化名），来自丽江下面一个农村。经过几年打拼后攒了一笔“老婆本”，在2008年买下了现在这套80平方米的房子。“原来是想买大一点的，当时就缺两万块首期，只好买了这么一套。”当老婆抱怨他没能买下一套大房子时，他满脸通红。

　　但在丽江，小和这种为房子发愁的本地人，并不具有代表性。因为现在还在买房子以及准备买房子的大军中，绝大部分是从外地新进入丽江的居民，被称为“新丽江人”。

　　“丽江的原住民大多至少有两套以上的房子。”在丽江某银行上班的李女士说，“大部分单位都有集资建房，使得工薪家庭起码有两套房子。”

　　没错，就在贯穿丽江南北的主干道香格里拉北段，沿途坐落着银行、法院、邮政等多个单位的集资房，这些房子多数在2000年之后建成，全部为富有丽江民居特色的“庭院式”。

　　由于丽江多年前就叫停了独栋别墅的开发，使得近年来商品房市场上流通的项目逐渐由多层洋房所主导，原来那些单位修建的“庭院式”房产价格一跃而起，由5年前的五六十万一栋涨到现在的一两百万一栋。

　　例如花马溪谷别墅，目前的二手房售价就高达18000元/平方米。“主要是今年涨得特别快。”在丽江目前售价最高的二手别墅丽江花马溪谷内，物业工作人员透露：该项目2009年开卖时才每平方米四五千元，去年也就到了8000多元/平方米，今年业主放盘价就直接飙到了18000元/平方米。

　　如今她从开发商处获得的信息显示，预计年底开盘的花马溪谷二期的定价至少20000元/平方米。

　　虽然丽江的新建商品房数量每年都上涨，但依然难以满足市场的巨大需求。今年元旦期间，一家四川开发商在丽江开发的小高层洋房公开认筹，尽管项目刚刚破土动工，但6万元一个的“房号”遭到哄抢，许多人不得不找关系、走后门。

　　“有浙江人一次性买下一个单元的，全部抱着现金过来。”某个小区的销售人员在回忆起开盘当天的场景时，依旧激动不已。

　　“丽江的房子得涨到8000元/平方米，不相信你过几年来看！”这就是当地开发商的信心。因为他们知道，从攀枝花修往丽江的高速公路通车后，到四川很多城市的距离将大大缩短，他们也知道丽江机场即将开通国际航线，丽江火车站会成为其他省份进入西藏的一个中转站！

　　旅游地产——有钱人的逻辑

　　虽然很多外地人会去买本地人的普通商品房，例如丽阳天下小区里面，一位来自深圳的单身女孩就给自己买了一套用来度假和养老的小房子，但是本地人一般不会掏钱去买那些专门卖给外地人的楼盘。在这里，面向外地人的旅游地产项目售价比面向本地人的商品房至少有两倍的差价。

　　束河古城入口的右侧，一个名为“雪山纳里”的楼盘，号称丽江首个“旅游地产”项目。该项目大约2009年起全国发售，如今已经卖掉了数百栋别墅中的三分之二。操作这一项目的代理商，正是运作海南岛半山半岛的金达利筑地，一家总部位于上海的地产代理公司。

　　“我们只卖给外地人！应该说，本地人不买我们的房子。”在售楼部，销售人员对其目标客户群毫不隐晦，“大约99%是外地客，以北京、成都人居多。”

　　据介绍，雪山纳里开盘时价格大约12000元/平方米，到现在为止，价格上调并不明显，仅有中间少数联排别墅的售价提到了17000元/平方米。

　　在这个项目附近，悦榕集团的悦榕庄酒店开业多年，今典集团投资16亿占地600余亩的丽江红树林综合度假会展酒店已然动工，方兴地产计划投资26亿的金茂君悦酒店·金茂世家旅游综合体项目的很多栋房子已封顶。

　　雪山云顶，是金达利在丽江代理的第二个项目，由厦门翔鹭集团投资开发，其销售中心设立在大研古城入口的广场一侧。

　　“全部是独栋别墅，计划销售20000元/平方米以上，年底开始卖！”该盘的销售人员还透露：近期，这个项目就将进行全国路演了，首站是北京，还会有上海、深圳、成都等一系列城市。但唯独不会在丽江做广告和推广。“本地人来看房子的很多，但基本不出手的。主要客源来自北京、深圳，以及比较近的成都。上海、温州人看的多，买的少，主要是那边的人算得太精了。”

　　该项目旁边的古城高尔夫，是丽江最早一个半山别墅，目前售价32000元/平方米。正对文笔海，18个洞的高尔夫球环绕了半个文笔海，入口处设有关卡，将这处高原海子收纳为富人独享的私家园林，保安会对每个行人和车辆进行盘问。“最低的时候，古城高尔夫卖过15000元/平方米。”销售说。

　　“我们也不太会把本地人当成自己的客户！”金达利云南省的负责人表示，旅游地产项目的价格，与本地普通商品房之间的巨大价差，是两种产品定位的不同。“例如住如家的客人不会住五星级酒店，住惯五星级酒店的客人也不会去住如家，哪怕两家酒店就在隔壁。客户买的是服务，是高端的享受！”

　　这位负责人总结：“虽然价格高，但还是能卖得不错，这就说明定价还不是太疯狂嘛！”

　　是的，每个人眼中都有不一样的哈姆雷特！在云雾环绕白雪皑皑的玉龙雪山面前，丽江人觉得平常无奇，但外地游客却为之倾倒！