北京年内最大规模地块逆势开标 楼面价仅过万

　　每经记者 尚希 发自北京

　　昨日(9月15日)，北京今年最大规模的地块入市开标。虽然竞标者仅有三家，但万科还是携京投置地报出33.51亿元最高价。这也是继之前的丰台区郭公庄车辆段项目二期居住用地后，万科今年在丰台二度拿地，目前，丰台住宅用地成交已经达到6块，同比增长50%。

　　有业内人士认为，虽然总建筑规模高达62.9万平方米，但实际商用面积只有26.9万平方米，而且有比较大面积的公租房配套，影响了部分企业拿地的积极性。北京万科相关人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，再次出手丰台，是希望能在郭公庄地铁沿线区域有所发展。

　　楼面价仅仅过万

　　该地块位于北京丰台区郭公庄车辆段项目五期 (1518-632地块U2)，为交通设施用地兼容居住、公建(配建“公共租赁住房”)。

　　据了解，此次出让的地块将配建不少于25万平方米的公共租赁性住房，以一居室、二居室为主，套型面积控制在60平方米以内，由市住建委或政府授权的其他单位按6500元/平方米的价格进行回购。该地块中还包含3600平方米幼儿园、2.25万平方米的地上夹层车库和8.35万平方米地上车辆段面积。

　　北京中原(微博)地产研究总监张大伟给记者算了一笔账，除所有附属属性地块外，商业住宅地块面积为269570平方米，其中公租房回购价格为6500元/平方米，按照这个价格计算，去除4000元左右的建安成本，25万平方米可以分担土地成本大约为6.25亿元。

　　如果按照该地块地价31.735亿元计算，楼面价仅为9453元/平方米。而万科给出的报价33.51亿元，折合楼面价10112元/平方米。

　　对比近两次万科在丰台竞地的楼面价，均徘徊在万元左右，单从价格层面来说，现在的确是开发商逆势拿地的好时机。据了解，同区域在2010年出让的花乡六圈两地块的成交楼面价分别为15230元/平方米及17153元/平方米。在售的商品房项目也达到了2.8万元~3.3万元/平方米。二手房区域均价也在2.6万元/平方米左右。

　　据链家地产(微博)市场研究部统计，截至9月份，今年丰台区新增期房供应量为1630套，基本与去年持平。今年丰台区期房成交均价大约为3万元/平方米，同比增长15%左右。“该地块商品房住宅部分的单价基本接近之前万科在同区域拍得的地块，楼面价也远远低于已经在售项目的地块价格，土地市场目前依然偏冷清。”张大伟对此表示。

　　万科再度布局丰台

　　今年8月25日，万科以3.24亿元竞得丰台区郭公庄车辆段项目二期居住用地。据了解，地块折合楼面价为8969元/平方米。这是万科继2010年12月17日，携手北京京投置地房地产有限公司在房山区拿地之后，年内首度“开花”。

　　时隔不到一个月，万科再次出手丰台，并不惧大比例的保障性住房配比，将此地收入囊中，对此北京万科相关负责人对《每日经济新闻》记者表示，希望能在郭公庄地铁沿线区域有所发展。

　　据了解，近两年，万科在丰台开盘的项目为3个，总供应量近千套，签约率已超过90%。目前万科在丰台的土地储备有3块，规划建筑面积达到120万平方米。

　　万科今年在一线城市新增项目6个，北京、广州各有1个，深圳、上海各有2个。此外，万科在北、上、广、深的土地市场上，并无更多动作。上述万科相关人士告诉记者，“我们不会过分地追求土地储备，一般保持2~3年的开发量就可以了。”

　　链家地产首席分析师张月(微博)认为，对于自身资金较为充裕的房企，下半年是一个增加土地储备的机会。一方面，今年北京住宅土地价格逐渐趋于平稳，价格也较去年有所下降。另一方面，下半年北京土地供应明显增加，可供选择的优质地块也会增多。

　　丰台楼面价对比

　　◎9月15日

　　丰台郭公庄车辆段五期地价31.735亿元，折合楼面价：9453元/平方米万科报价33.51亿元，折合楼面价：10112元/平方米

　　◎8月25日

　　丰台郭公庄车辆段二期楼面价：8969元/平方米

　　◎2010年

　　花乡六圈两地块的成交楼面价分别为15230元/平方米、17153元/平方米