全线下跌是奢望房价仅在结构性调整

　　徐绍峰

　　房价跌了，还是涨了？“应该是跌了。”很多人都会对眼下的房价给出这样的印象式判断。

　　凭什么说跌？你看看：“通州京贸国际城”从去年一度高达2.6万元/平方米的售价，降到去年底的1.98万元/平方米，近日又推出均价为1.4万元~1.5万元/平方米的特价房；杭州下沙沿江大道的“保利湾天地”楼盘起价7280元／平方米，均价8900元／平方米，直降4000元；“保利湾天地”的邻居楼盘“世茂首府”开盘的3号楼，起价7800元／平方米，均价10200元／平方米，平均降幅达2000多元／平方米……

　　零星的降价楼盘，或者干脆就是房地产商用几套特价房玩的“假摔”，给了很多人“全国房价都在下跌”的误导。人们似乎愿意相信，这些下跌的楼盘就是房价即将全面下跌的信号。

　　房价究竟怎样？还是来看看最受关注的一线城市北京，看看北京市房协最新公布的权威统计数据究竟告诉了我们什么信息。“8月北京市有销售记录的商品住房项目178个，其中8个项目价格环比下降，较7月份增加了3个，166个持平，有4个项目价格环比上涨，较上月增加了2个。”178个项目中，涨的有4个，跌的有8个，166个持平，北京房价究竟是在涨，还是在跌？最值得一提的是，166个项目“持平”结果的取得，竟然靠的是北京市从8月起对商品住房开发项目申领预售许可证前，必须与住建委及其下属的市场稽查大队签署“不涨价承诺书”，如果没有“停涨令”，166个项目的房价还会持平吗？

　　北京8月的房价格局，其实就是地域差异巨大的全国房价的缩影：降价的楼盘有，但很少也很偏远，除非房地产商的资金链确实出了问题，否则好地段的房子很难大跌；大涨的楼盘也是凤毛麟角，除非房地产商无视调控威力，或者有恃无恐，敢于逆流而上；大多数楼盘一如北京一样，在强力的调控政策压制下，暂且蛰伏不动，既没有涨，也没有跌。那些拿一两个城市边缘的降价楼盘，来耸人听闻地渲染房价开始大跌的人，无非是为了博取眼球效应，或者是一叶障目、不见泰山。

　　房价仅仅是在进行结构性调整，但上涨压力依然巨大，这就是目前的楼市现实。譬如北京，房价下跌被援引最多的例子就是通州。但通州不是北京的中心城区，通州每平方米2万多元的房价原本就是跟风炒作的结果。因此，拿通州个别楼盘的房价变化来涵盖北京房价走势，就好比是拿北京房价的变化来涵盖全国房价走势一样，都属于误己误人，不得要领。尽管北京房地产交易管理网最新数据显示，北京年内商品房住宅库存积压面积达到了300万平方米，库存面积市值达到717亿元。而且万科针对北京家庭的入户抽样调查也显示，在严格的限购政策下，北京现在只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合户数为20万户。似乎北京房价必大跌无疑。其实，且不说北京商品房住宅库存分布的地域之广，楼盘差异之大，需求千差万别，就足以让北京房价彻底分化，该涨的还会继续涨，即便北京就剩下了20万户的购买力，也不能表明北京的房价必然全线大跌。这好比北京的汽车限购反而推高了豪车的需求和价格一样，不同的房子对应的需求人群是不一样的。通州一带的房子出现暴跌，毫不奇怪；西单附近的房子出现暴跌，就匪夷所思。有需求支撑的房价，必然是坚挺的房价，也是些许降价换不来“放量”效果的房价。何况，“限购令”坚守到何时，本来就充满着不确定性。

　　北京的房价如此，全国的房价也不例外。目前，房价调整压力最大的是前期涨幅巨大的一线城市和那些被限购的二三线城市。即便是这些城市，房价也并非外界所臆测的那样齐涨共跌，楼市的拐点更是无从说起。毕竟，通州个别楼盘的房价跌了，不等于北京中心城区的房价也会如影相随，全国其他城市的房价也会亦步亦趋。在原材料成本不断上涨，土地价格难以下跌，人工成本持续攀升的背景下，即便不考虑通胀因素，要想让房价不大涨已属不易，更遑论房价出现深度降价。