房价真摔?肖明

　　

　　本报记者 肖明 北京报道

　　位于北京通州芙蓉路的一家楼盘因祸得福。

　　近期每天，总有三三两两的意向购买者前往售楼处。

　　“都是听说降价导致老业主闹事的消息才来的。”该楼盘一位销售代表对记者说。

　　本报获悉，最高峰时此楼盘在2010年曾以每平方米2.3万元卖过；到去年底价格下降至1.9万元/平方米，在最近再次下降到每平方米1.5万元左右，引起前两批业主公开抗议。

　　9月10日，11日，12日多名业主与开发商对峙，引发流血冲突，迄今未果。

　　事实上，这种降价引发的冲突，曾在08年房价大幅下降期间出现过，近期又在通州多个楼盘上演。最近几年通州地区商品楼频繁盖起，坊间一度视为北京房价风向标。该地区的降价是否会导致北京整体房价指数下降，仍待观察。“现在房价下降的都是远郊区，这些地方本来就不该定那么高的价；但是4环内的中心城区并没有降价，包括二手房也没多大松动。”中国社科院经济所研究员汪利娜说。

　　某民间房产机构此间发布报告称，北京8月新房平均价格为22953元/平方米，较今年7月微涨0.25%；但是包括北京、上海等十大城市新房平均价格为15773元/平方米，与7月相比略有下降，降幅为0.41%，为去年9月以来首次下降。

　　上海易居房产研究院房地产发展研究所所长李战军直言，大城市限购政策确实一定程度上抑制了需求，使得北京等地房市有可能逼近库存峰值，从而导致供大于求的局面出现；然而，二三线城市的限购政策还有待拓展，已经试点的效果也不好。

　　在开发商资金链条短期内难以断裂的情况下，调控房价的法宝被冀望到转变高房价和土地财政的增长方式。

　　“土地财政这条路是走不通的，除非地方政府执政者只管自己。”中国社科院金融所房地产金融研究中心主任尹中立称。

　　真摔？

　　办法解决。”一位上述楼盘人士介绍。

　　类似的故事，在数天前通州的临河里附近另一家楼盘也上演了。在3个月前，该地的楼盘价格为每平方米19000元，目前降至15000元/平方米左右。该楼盘销售人士称，目前已通过赠送物业费在解决。

　　该楼盘开发商负责人近期公开表示，目前降价是加快回笼资金的办法，现在现金保证能挺到明年年底；如果明年年底政策还不松动，房地产就会全面降价，或者崩盘。

　　降价的队伍逐渐庞大。同样位于通州地区东南五环某楼盘销售人士称，从9月17日开盘的几百套房，每平方米价格在1.6万左右，而去年每平方米还是2万多。

　　变化还不止这个区域。北京市房协住宅学术委员会委员蔡金水注意到，北五环的天通苑地区二手房大户型，目前均价在1.3-1.4万元左右，相比前几个月每平米下降了几千元。

　　“北京部分地区的房价已经在松动。这次可能在真降，不是假的下降。”蔡说。

　　但这并不意味着北京房价整体在下降。记者在9月16日的北京秋季房展会看到，由于土地及教育资源稀缺性，北京主城区的高端房价仍在上升。比如大郊亭桥某楼盘几个月前为每平方米45000元左右，目前涨到50000元/平方米；东北三环三元桥某楼盘第三期目前价格是46000元/平方米，6月份这个价格是40000元。

　　面对这些，更多论者愿意综合看待。

　　中原地产分析师张大伟认为，目前北京5环以外房价确在下降，但5环以内的价格还没有多大变化。根本原因在于，近年来北京土地供应主要在5环以外，5环以内的也就10%左右。

　　“现在房价下降处于从由点到线阶段，大规模面上的降价行为，还需要等待。”张说。

　　中国社科院经济所研究员汪利娜更不乐观。其看法是，整体而言，北京房价并未松动。 “像一些通州6环附近的楼盘，过去爆出接近3万/平方米的价格，已经高过城区，目前即使下降一半，也仅仅是回归正常的合理水平而已。而四环以内的房价并未有大降的消息。”

　　记者在北京多个城区楼盘调查发现，进入9月份以来，北京一些楼盘降幅较大。比如北京通州芙蓉路北段某楼盘打出每平方米降价6000元的巨幅广告。

　　此楼盘在08年不过8000元，在2010年上半年最高竟升至2.3万元/平方米，目前爆出均价为1.7万元。

　　芙蓉路往南的另一家楼盘类同。9月16日，记者从9月16日的北京秋季房展会提供的价格信息表发现，该楼盘新开盘的期房，价格定在15000元/平方米，比去年年底19000元/平方米的价格，低近5000多元。

　　也正是这个数据，引发部分老业主的不满，前几日他们打着横幅到售楼处维权，“对这个情况，公司正在想

　　房价真摔?

　　拐点？

　　个案之上，面上的交易情况如何？

　　9月份以来北京楼市惨淡开局的现实，是否昭示着住宅供大于求的局面正在到来，全国住房价格下降拐点是否可期，争议很大。

　　北京房地产交易管理网数据显示，9月北京住房销售仍不理想。该月前12天，北京商品房住宅、二手房住宅签约套数4137套，比2010年同期下降60.9%，比09年同期下降76.7%。

　　对此中原房地产分析师张大伟直言，很可能北京住房将出现供大于求的买房市场局面。

　　他介绍，此前万科针对北京家庭的入户抽样调查显示，在严格的限购政策下，北京现在只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合户数为20万户。

　　他援引中原地产数据称，截至9月12日，限购后北京楼市住宅成交量已经突破10万套。

　　这意味着，北京还有10万户家庭有购房条件；但目前北京还有住房库存11万多套，加上北京最近1年预计供应大约2000万平方米土地，总计将提供超过15万套的住宅。

　　蔡金水认同目前政策下北京房市供大于求的看法，“尽管外地人也可以购房，但需要5年纳税证明，符合条件的人很少；已有北京市户籍的又基本上都购房了，未购的是少数。”

　　中原地产报告也认为，目前因为新开工及施工面积的明显上涨，全国可售或接近可售的库存增加了接近2亿平米。根据目前市场消耗量计算，预计在明年初市场很可能达到库存量的顶峰。这将使局部区域出现明显的供应潮，从而带动价格调整。

　　但也有论者并不乐观，“事实上，全国的住房销售价格和面积仍在快速上升。北京、上海一线城市销售下降，但二三四线城市销售迅速增长，弥补了一线城市的下滑。全国的住房无论是价格还是销售量，并未出现拐点。越调控越涨价魔咒并未解除。”李战军说。

　　记者根据国家统计局1-8月份全国商品房和住宅销售额和面积测算，1-8月份全国商品房和住宅平均价格分别为5557.5元/平方米和5183.9元/平方米，均比去年上涨10%左右。但是如果与1-7月比较，则商品房价格每平米上涨12元，住宅价格每平方米下跌1元钱，变化并不明显。

　　并且，鉴于跨城市跨区域房价难以比较，目前公开数据仍难以支持房价拐点结论。目前整体看全国不同的城市涨跌互现。就8月数据看，全国56个城市价格环比上涨，44个城市环比下跌。

　　张大伟指出，到明年3月份换届前，部分城市限购的政策应该不会改变，住房将继续向供大于求的方向转变，“之后要看新一届政府是否继续限购。如果继续限购，房价势必大跌”。

　　汪利娜测算发现，2009年北京也出现过14万套的存量房情况，比目前的10万多套存量房还多。但此后尽管房价调控政策不断，但房价仍大涨；目前像北京等地的限购政策，仍只是抑制房价上涨的权宜之计，一旦取消，房价立即大涨，所以暂时不存在拐点之说。

　　出路

　　当下的调控政策，效果如何，出路何在？

　　汪利娜认为，对于房价调控的根本出路在于对住房的保有环节征税。原因是在没有资本利得税和房产税的情况下，住房仍是投资炒作的目标，房价很难抑制。

　　“目前的限购只是限制了外地人在北京购房，北京过去一半购房者是外地人，现在要求外地户籍者的5年纳税证明，只是暂时抑制了这部分需求。”汪说。

　　李战军也指出，目前全国大部分城市的限购政策仍力度有限，特别是三四线城市，比如台州和衢州的限购仅仅是做做样子，因为没限郊区也没限二手房，“地方城市没有希望房价下跌的动力，只要能回避限购就去做，没有一个主动愿意限购而降低房价”。

　　即使是这样的限购政策，也仍然未在全国普遍开展。最新的表态是国务院在7月上旬举行常务会议指出，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

　　然而继重点城市限购后，进一步的限购扩大化政策仍未出台，一些大城市买房需求被挤压到二三线城市。

　　更进一步，则是土地财政的调整。

　　中国社科院金融所房地产金融研究中心主任尹中立认为，多年来房价调控越调越高的根本原因是，地方政府将房价高涨作为土地增值的渠道。

　　尹介绍，即便限购等调控政策下，地方政府土地出让金收入有所下降，但如果地方仍把卖地作为主要财源，势必仍会重走放松调控，房价立即上升的老路。

　　尹认为目前开发商手持现金很大，并不急于降价回笼资金；而购房者则希望房价下跌。两边拉锯，最后也是最重要的是地方政府态度，“到底是要维护社会稳定，不让房价上涨，还是为了卖地增加收入，重走土地财政路子”。