“金九银十”或成泡影 地产指数领跌创新低晓晴

　　本报记者 晓晴 广州报道

　　9月19日，房地产板块指数盘中还创下了今年以来的历史新低。当天，房地产板块指数3351.29点低开之后顺势一路下探，最低时跌至3271.26点，终盘报收3273.24点，跌幅高达2.91%，位居各大板块指数跌幅榜前列。

　　地产股的颓势与楼市的惨淡遥相呼应。在限购范围扩大、新增供应量增加、去化时间将拉长等不利因素影响下，今年楼市的“金九银十”恐难再现。

　　国家统计局最新公布的房地产统计数据表明，8月70个大中城市中，无一城市新房价格同比下降，同比涨幅回落的城市有40个，比7月份增加14个。同比涨幅在5.0%以内的城市有45个。

　　与此同时，全国商品房销售趋势性逆转已基本得到确认。今年1-8月，全国商品房销售面积5.99亿平米，同比增长13.57%，增速与1月-7月增速相同。不过，7、8月销量已经连续两个月减速。

　　中原证券分析师吴剑雄表示，随着限购向二三线城市扩展，限贷持续深入，有资格及有购买力的购房者数量将会持续减少。在房价不出现实质性松动的情况下，购房者购房热情一时难以上升，市场销售增速难以出现提高，行业销售将依旧处于增速下滑通道之中。

　　“金九银十”落空？

　　在降价有限的同时， 9月房地产行业销量已出现大幅下滑。

　　“可以说，尽管地产政策外部形势越来越像2008年经济危机时期，但是目前国内房价已经远远高于2007年时的房价。此前，房地产调控政策半途而废的严重后果已经得到市场的明证。基于此，政策在房价还没有出现实质性下降情况放开的可能性很小。”吴剑雄认为。

　　截至目前，主要城市商品住房价格并没有出现明显调整，甚至一些二三线城市价、量仍在上升，没有出现“房价合理回归”。如5个一线代表性城市8月房价环比涨幅持平。同比方面，8月一线城市暂时没有出现明显回落。

　　中金公司研究员宁静鞭表示，今年房价类似2008年 7~9月环比下降20%~30%的“价格雪崩”难再现。主要是国内经济、外围环境这是都在经历“有准备”的调整。

　　“过冬棉被厚，下行时间长，速度慢。”宁静鞭如是说。“今年而言，房地产市场断崖式下滑的概率较小，投资惯性下，2011年房地产开工、投资都将维持高位。”

　　而国泰君安最新一周（9月11日-9月17日）的房地产行业统计数据也表明，在降价有限的同时， 9月房地产行业销量已出现大幅下滑。以一手房销售为例，一手房销量单周环比而言，整体环比下降25%。其中，一线城市下降31%，二线下降22%，三线下降23%。

　　一手房销量单周同比来讲，整体同比下降 44%。其中，一线城市下降55%，二线城市下降30%，三线城市下降 55%。 表现最佳的杭州也有44%的下降；上海、北京、深圳55%左右同比降幅；广州表现最差，同比降幅高达63%。

　　东方证券分析师杨国华称，截至目前，虽然供应已如期连续四周放量，但遗憾的是，成交量并未同步回升。

　　其认为，个中原因或与降价预期导致购房人仍观望以及信贷整体仍偏紧，导致购房贷受限等因素有关。

　　“未来要改变成交量低迷状况，房价仍是关键。只有房价实质下降才可能打破购房人的观望。同时，房价实质下降才能减弱信贷对购房力负面影响。此外，房价实质下降，政府才可能放松调控，放松签约进度。”杨国华表示。

　　地产股估值底已现？

　　市场对房地产行业预期悲观，行业长期保持低估值。

　　不过，吴剑雄则认为，在行业基本面恶化的同时，房地产行业估值已经基本见底的事实也越来越得到市场确认，其估值重心进一步下滑空间已很小。

　　综合历史估值水平，房地产板块估值仍处于底部。从WIND统计的分析师一致预测来看，当前房地产板块股价对应的2011年市盈率为 11.79 倍，对应的2012 年市盈率为 9.09 倍。

　　此外，当前房地产板块整体估值溢价水平也处于底部。2006年至今，历史平均房地产板块估值溢价率为114.29%。截至目前，房地产板块整体估值溢价率为41.81%。其中，房地产开发板块估值溢价率为39.82%，园区开发板块估值溢价率为67.38%。

　　持相同观点的还有国泰君安研究员孙建平。其声称，房地产业未来一年内的中期板块行情将从阶段性向趋势性转变、相对收益向绝对收益转变。

　　“截至目前，板块已进入中期选股阶段，将是机构买入压箱货优质公司的好时机。龙头公司2012年平均30%增速大约锁定45%-80%，2012年估值7-8倍。”孙建平称。

　　东兴证券分析师郑闵钢则表示，在房地产调控的挤压过程中，企业和企业之间的实力强弱差异变得尤为重要。2011年弱势企业的成长必然将受到明显的限制，强势企业的市场占有率必然得到提高。

　　“当前调控下，房地产板块整体仍以震荡为特征，但强势企业已具备走出独立行情的有利基础。”郑闵钢如是说。

　　宁静鞭也称，对比其他行业，房地产板块率先挤出估值泡沫。统计数据表明，今年以来，房地产板块在各板块中相对收益排名第三，仅次于食品饮料和纺织服装行业。今年1－8月，房地产板块累计跑赢沪深300指数8.47个百分点。分月份来看，2月、3月、6月和8月房地产板块指数相对沪深300指数取得正收益，其它月份房地产板块收益为负。

　　渤海证券分析师齐艳莉分析指出，自去年房地产行业调控以来，市场对房地产行业预期悲观，行业长期保持低估值。然而，从去年房地产行业年报和今年中报情况来看，上市公司业绩仍保持稳定增速，超出市场预期，这也是调整市中房地产板块跑赢大盘的重要原因。