楼市实质性降价渐行渐近

　　陆昀

　　尽管8月、9月北京楼市的市场供量显著增加，但进入所谓“金九”时节，北京楼市商品房成交量却遭遇了3年来最低。开发商对“金九银十”的期盼及紧缩政策渐松预期的落空，令今年的“金九”成色大减。而已“蓄水”多日的30余个新盘又将在“银十”上市，楼市的实质性降价正在逼近。

　　据北京房地产交易管理网数据显示，截至本月19日，北京楼市成交量在金九再创新低，前19天，商品房住宅签约套数为2735套，尽管二手房报价全面下调1.78%，其住宅签约套数为4233套，一手房、二手房交易量均创造了最近三年来的最低。

　　最近两月，蓄势已久的新楼盘的相继上市并未打动购房人。北京8月开盘的项目30日销售率平均只有26.2%；截至9月19日，9月内供应的住宅项目合计为16个，提供的住宅套数合计为5946套，而截至日前已经签约的套数仅为206套，且主要集中在两个价格下调的项目，当月的累积签约率只有3.5%。创造了限购后的新低。由于“限购”政策的作用，今年9月北京楼市“金九”不再，北京商品房的成交量相比去年及前年同期均有非常大幅度的下调，成交量甚至不足2009年9月同期的1/4。同比下跌幅度达到了73.4%，落在上海、深圳、广州之下。

　　尽管来自官方渠道的数据显示，北京房价下降了千元，但降价项目大多位于此前价格上涨迅猛的郊县，目前主城区房价仍在上升。另据北京中原市场研究部统计调查显示，9月份供应量截至日前住宅套数达到了5946套，已经超过了7、8月全月供应量，这也使得在9月住宅库存量也已经达到了11.27万套，达到了最近2年的最高点。同比限购之前上涨了2万套。

　　商品房的库存在显著增加，而需方由于“限购”大为萎缩。受“京15条”政策影响，消费者购房受限，成交减少明显。据“链家地产(微博)”市场研究部统计，今年1-2月份，限购出台前，北京市外地人购房占比约为38%，而从3月份至今，外地人购房占比平均值约为10.6%，约为调控前25%，而且外地人的实际成交量调控前后相比，大约缩水60%左右，也就是说，当前外地人购二手房成交量已从原来月消化3000套左右降至1000套左右。“链家地产”首席分析师张月(微博)认为，外地人购房减少，是促使当前整体市场走低的重要因素之一。而即便是符合政策的一次性购房、改善型买家大多不认为楼市已经形成实质性降价，购房者期盼政策的进一步到位，观望情绪更加浓厚。

　　即将到来的“银十”楼市供给仍将放量，来自专业机构的消息，10月份北京将有31个项目入市，其中有20个项目为纯新盘。31个项目提供的住宅套数将接近万套，这将使北京楼市库存压力继续增大。而根据目前的信息，10月供应的郊区项目数量明显占比过大，20个项目为郊区项目，占供应总量的64.5%。市场供应重点已经移出五环外，集中在房山、大兴、顺义等热点新城。

　　北京楼市的供需状况明显在改变，楼市的实质性降价似在逼近。北京中原市场研究部认为，近三年北京住宅土地供应郊区占80.4%，九成集中于五环外，其中房山、大兴、通州占比达51.3%。但在高房价下，大多数买家能接受的位置是五环路周围，五环内外形成市场供需比的临界点，在5环外现有及一年之内的潜在供应量大，这些项目为了加快周转周期，在目前市场情况下，很可能选择降价求量。