开发商资金链紧绷 房地产私募基金迎来机会

　　随着房地产开发贷、个人按揭贷和银行信托融资的大门一一合上，房地产开发商资金充裕的光景已一去不复返。

　　一边是汹涌的民间资本，一边是资金链日益紧张的地产商，在什么条件下二者愿意合作？以股权投资方式介入的房地产私募基金或许愿意试险。

　　在美国等成熟的经济体，房地产基金成为房地产融资的主流形式之一，但在中国，目前整个房地产基金规模比较小，无论是房地产信托基金，还是房地产私募基金都没有出现很大的跨越。

　　为什么会产生这样的情况？中国引进房地产基金是否建立房地产融资的一个健康和长效的机制和好办法？

　　中城联盟投资投资基金董事总经理路林是最早一批加入房地产私募基金的管理人，他认为，房地产行业过去十几年不缺钱的时代已过去，过惯了好日子的开发商接下来将长期面临筹资问题。

　　过去的12年中，房地产行业无疑是发展最快的行业。一度，开发商在比较好的地区拿地建房，而开发商资本充足率在2005年以前只有12%—15%，当时，在所有行业中，地产开发商最容易拿到银行的钱。

　　路林认为，今年的困局其实并不“困”，只是开发商习惯了传统的银行融资，习惯了在公开市场上拿股权、股票融资、可转债融资、债券融资，在这些窗口闭合之后无所适从罢了。“其实房地产行业不缺钱，房地产企业缺钱，总量不缺钱，结构缺钱”。而在过去因为地产商太容易拿到钱而被熟视无睹的私募资本，即将登上大舞台上演好戏。

　　发展房地产私募基金利于降低金融系统风险

　　路林认为，在房地产，私募基金是金融市场细分、房地产市场细分的“人间正道”。房地产私募基金如何进入地产项目？

　　据介绍，私募基金成立一般采取合伙人制，通过股权投资成为地产公司少数股东来介入项目。由于私募基金有真实股权、真实负债，因此要比单纯的债务投资承担更大的风险。

　　房地产私募要实现投资收益，必须有一系列的安全条款帮助退出。国内私募股权基金的退出一般是将企业辅佐上市，在二级市场上退出。而房地产私募股权基金作为一个行业内的分支也有类似的特点，不过，房地产私募更灵活，既可以在资本市场上退出，也可以在非资本市场退出。“房子卖掉，资本卖掉，住宅卖掉就可以退出。”因为为了保障收益，房地产私募要求拥有对资产的处置权。

　　房地产企业在银行融资和公开资本市场上融资，一旦行业往下走，会给资本市场带来系统性风险，而私募资本的特点是“我的事情我做主，我的风险我承担”。因此，路林认为，监管方面应该要出台一些实施细则，支持房地产私募股权基金的发展，这样能转化金融监管带来的风险。

　　据悉，去年私募股权基金在全社会的融资达到了2000亿元，相比之下房地产基金占的仍然比较小，据建设部统计总共约500亿元，其中去年经过私人银行募集的资本约200亿元。

　　盈利方式不确定等致开发商不愿涉足保障房建设

　　住建部计划今年要开工建设1000万套保障性住房，对各地方政府的财力提出了挑战。能否吸引民间资本进入保障房领域，成为对方关注的话题。

　　“我们总结，做保障房要不积极、不主动，但是如果政府要我们做，我们不拒绝、要负责、不亏本。”曾经做过保障房项目的旭辉集团股份有限公司董事长林中直言，保障房开发存在很多不确定性，尤其是盈利方式不确定，是很多地产开发商不愿意涉足的重要原因。

　　他认为，保障房要解决5个方面的问题：要立法、要制度、要机制、要计划、要标准。当前开发保障房基本面临几个难题：一是基本上不盈利；二是面临成本快速上升的问题。

　　万科集团执行副总裁肖莉表示，参与保障房有多种方式：一种是代建、一种是开发，还有第三种，一些地方出让商品房土地的时候有配建的要求，比如10%是保障房。“代建、配建是我们推荐的两种方式，因为代建不存在资金问题，就是政府来出资，相当于开发商是一个项目经理，收一定的管理费。配建，因为商品房这块他能够有充分盈利回报，也可以做”。

　　她还表示，万科做保障房开发，从万科角度来说是在不损害股东利益前提下进行的，“更多体现的是社会责任”。

　　（责任编辑：何欣）